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24/02/06 02:50
전세가와 집값이 역전 혹은 근접하면 생기는 일이죠.
차이가 20~30%이상만 있다면 거의 문제 없습니다. 하지만 가끔 부동산 불황기라면 지방(심할땐 수도권 외곽구축) 아파트에서 나오는경우가 있거든요. 매매가하고 전세가 가격차를 조심해서 볼 필요가 있습니다.
24/02/06 07:53
모두가 아파트에 살 수는 없으니까요
그래서 아파트가 아닌 곳이 비교적으로 저렴한거죠 그런면에서 보면 전세사기는 가난의 사회적 비용이 개인에게 전가된 것이 아닌가 생각이 드네요
24/02/06 04:10
다세대나 빌라의 역전세 혹은 전세 사기의 근본적인 문제는 그런 비아파트가 지나치게 가치에 비해 평가절하되고 있기 때문이라고 생각합니다.
모든 주택은 그 자체로 가치를 가집니다. 아니, 가져야 합니다. 강남의 신축 국평은 그 나름대로, 수도권의 오래된 빌라도 그 나름대로 가치가 있습니다. 사람들이 동일한 소득을 올리지 못하는한, 주택도 하나의 상품으로 더 인기있는 상품과 덜 인기있는 상품으로 나뉘게 되고 그에 따라 가격이 결정되는 것이 자본주의 경제에서 너무 당연한 현상이 되어야 합니다. 그런데 유독 한국에서 비아파트는 그 가치를 인정받지 못하고 있는데 가장 큰 이유가 비정상적인 청약제도 때문이죠. 아파트가 인기있는 것은 이해가 가는데 모든 사람들이 비싼 신축 아파트 살 수 없으니 누군가는 구축살고 누군가는 빌라 살고 그래야하는데 한국의 청약제도는 무주택으로 살아야 하는 기간을 점수에 반영함으로써 [로또청약당첨]을 위해서 무주택으로 사는 기간을 장려하고 있지요. 그래서 누군가 빌라를 구입하면 [로또당첨청약]의 기회를 날리게 되니 돈이 없으면 빌라 전세를 살고 돈이 좀 있으면 아파트 전세를 살지언정 절대로 비아파트를 구입하려고 하지를 않게 되고 이것이 비아파트 주택의 가치가 제대로 인정받지 못하는 근본적인 이유가 됩니다. 기본적으로 어느 주택의 주거로써의 가치는 전세가를 보면 됩니다. 매매가가 전세가 보다 높다는 것은 현재 사는(living) 가치보다 앞으로 오를 것이 기대된다거나 해서 그것을 반영한 것이고 매매가가 전세가와 비슷하거나 낮다는 것은 주택이 사는 (living) 가치만 인정받거나 심지어 그보다도 인정을 못받는다는 것이지요. 현재 다세대, 빌라의 역전세 문제를 해결하는 가장 좋은 방법은 그런 비아파트 주택들이 제 가치를 인정받아서 [젊은 층이 안심하고 구입을 하고 사는 동안 소득이 늘면 팔아서 아파트로 움직일 수 있는, 자연스러운 시장이 형성]되는 되는 겁니다. 그래야 매매가가 전세가보다 낮은 말도 안되는 상황이 해결되고 젊은 층이 차근차근 주거테크를 할 수가 있게 되며 전세 사기꾼이 설치기 어려운 환경이 됩니다. 사기꾼은 당연히 나쁘고 잡아서 처벌해야 하지만 어떻게 역전세가 발생하고 사기꾼들이 생기게 되었는가를 고찰하고 그런 상황이 발생하기 힘든 상황을 만드는 것이 더 좋은 해결책이 되겠지요. 기왕 얘기나온김에 아파트 얘기를 좀 더 하면, 이상하게 한국에서는 모든 사람들이 아파트만 바라보고 사는 것이 하나의 문화가 되어 버렸고 이것에는 뭔가 산업과 정책, 소비자(이제는 기성세대)의 이해가 맞아떨어져서 그렇게 된 것이 아닌가 하는 의구심이 있습니다. 아파트는 원래는 보편적인 중산층의 주거형태가 되기 힘듭니다. 그렇게 많은 주민이 공동거주하는 아파트는 관리, 재산권 행사, 재건축 면에서 너무 많은 문제를 내포하고 있지요. 이제야 불거지기 시작한 문제인데, 재건축을 할 수 없는 아파트는 감가상각이 큰 정말 비싼 거주 형태가 되고 자산으로써의 가치가 떨어지게 됩니다. 과연 5, 6억씩 분담금을 내고 재건축을 하는 것이 경제적으로 옳은 선택인가 하는 의문을 아마도 대한민국 역사상 처음으로 가지게 되었을 텐데요, 어쩌면 그동안 아파트만 바라보던 한국인들이 앞으로 다른 형태의 주거형태에 관심을 갖게 되지 않을까하는 생각이 듭니다. 아니, 그래야 이렇게 비정상적으로 떨어지는 출산율을 해결할 수 있지 않나 하는 생각을 합니다. 요즘 용적율 500%니 750%니 하는 말도 안되는 얘기가 나오던데 앞으로 인구가 주는 것이 확실시 되는 상황에서 계속 인구를 밀집시키면서 가격을 올리는 고용적율 아파트를 짓는 것은 국토의 효율적인 이용, 개개인의 삶의 질은 물론이고, 출산율 면에서도 절대로 좋은 선택이 아닙니다. (군집이 밀집되면 출산율이 떨어지는 것이 자연현상이라고 하더군요) 어쩌다가 한국은 아파트를 짓고 아파트 가격을 유지시키는 것이 국가 주택 정책의 최우선 아젠다가 되었을까요? 이제 장기적인 관점에서 더 많은 국민들이 부담없이 다양한 형태의 주택을 구입하고 가정을 꾸리고 소득을 주택이 아닌 다른 쪽에 더 쓸 수 있는 사회를 만들 수 있는 다른 방법을 고민해야 할 때라고 생각합니다. 아니 이미 했어야 했다고 생각합니다.
24/02/06 07:15
비아파트 주택이 가치를 인정받지 못하면서 상대적으로 아파트가 비정상적으로 높은 가치를 가지게 되고 (+ 사람들의 아파트 선호)
거기에 더해 그동안은 용적률을 늘려 공짜, 혹은 심지어 돈을 돌려받는 재건축을 할 수 있었기에 주택 그 자체로써의 가치보다 높은 가치를 유지해온 것.
24/02/06 08:26
맞습니다. 공동주택 중에서 가장 크고 세대수가 많은 아파트가 가장 선호되는 주거형태라는 것이 어려운 점입니다.
이게 당장 규모의 경제로 커뮤니티 시설 만들고 하기엔 좋아도 나중에 재건축하려면 과연 그 많은 사람들의 이해관계를 어떻게 조정할지 모르겠습니다. 공동주택 얘기 나온김에, 70~80년데 서울에는 사실 공동주택이 많지 않았습니다. 그런데 인구밀도가 높으니 아파트로 가야 한다면서 아파트 건설을 시작했는데 지금 생각해보니 그렇게 아파트 위주의 개발(?)을 하지 말았어야 했던거 아닌가 생각되네요.
24/02/06 08:29
감사합니다. 댓글쓰다가 저도 궁금해서 이것 저것 뒤져봤는데 상당히 재미있는(?) 청약의 역사가 많더군요.
둘만 나아 잘기르자 할 때는 정관수술 받으면 청약점수를 준다거나 했다니 지금으로써는 상상하기 힘든 시기였습니다. 제도가 도입될 때는 나름의 이유가 있었겠지만 부작용이 확인되고 예측이 되면 개선을 해야하지 않나 생각합니다.
24/02/06 08:44
아파트 재건축 안되는 걸 굳이 걱정해 줄 필요는 없을 것 같습니다.
이 아파트의 이 용적율과 건폐율을 고려해 볼 때 재건축 안되는거 모르는 사람도 없을 정도의 수준이 되면 알아서 가격에 반영이 될 테니까요. 아파트 한채에 일평생 살 것도 아니고 5년이나 10년 정도의 기간을 두고 계속 반복해서 집주인이 바뀌게 될 텐데, 재건축 안되는 아파트들은 가격이 하락할 테고 그에 걸맞는 규모의 부를 가진 집주인으로 계속 교체될 거니까 말입니다. 실제 재개발 과정을 볼 때 그 긴 기간동안을 버텨서 전후의 시세차액을 완벽히 먹는 사람도 잘 없는 게 이에 대한 좋은 예라고 보이구요.
24/02/06 08:52
개개인의 재테크를 우리가 걱정해줄 필요는 없지요.
문제는 그렇게 효용이 다해간 아파트가 어떻게 될 것인가 아닐까 생각합니다. 최악의 시나리오는 재건축이 안되고 소비자들에게 버림받은 아파트가 선진국 도심에서 볼 수 있듯이 슬럼화되어서 사회문제가 되는 거겠지요. 이런 예를 전혀 보지 못했던 것도 아닌데 굳이 따라갈 필요는 없다고 생각합니다. 얘기 나온김에, 현재 재개발 재건축 아파트가 중단되는 사태가 벌어지고 있는데 아마 이런 시기가 지나면 흔히 말하는 옥석가리기가 끝나서 살아남은 아파트는 아주 비싼 주거지로 남을 수도 있을 거 같습니다. 예전처럼 재테크 수단으로써는 몰라도 거주비가 상당히 비싸서 상당히 비싼 유지비를 낼 수 있는 고소득자만 아파트 살 수 있는 시대가 될지도 모르지요. 그렇게 되면 자연스럽게 아파트 주민들도 예전처럼 아파트 한채만 가지고 연금 정도의 소득을 가진 노령층은 더이상 아파트를 소유할 수 없고 계속 고소득 주민들로 교체가 될 수도 있을 겁니다.
24/02/06 08:59
슬럼화 현상은 빈집이 현재진행형인 단독주택이나 다가구 단지에서 먼저 발생할 가능성이 높습니다.
현재진행형인 지역에 먼저 대응하는 게 맞을 듯 하고, 아파트는 지금 상황에서는 딱히 걱정할 문제는 아니라고 봅니다. 대도시권 아파트까지 빈집이 번지는 상황이라면 국가경제 멸망 직전일 듯 하니 국가 차원에서의 대응이 필요하겠지요.
24/02/06 09:04
두가지가 좀 다른 상황이라고 보여집니다.
단독이나 다가구 단지에서 발생하는 슬럼화는 경제난이나 저성장의 결과로 나타날 거구요 (이럴때 상대적으로 고가 아파트는 타격이 적음) 한국 아파트에서 발생할 수 있을 거라고 예상해 보는 슬럼화는 더이상 재건축이 안되고 주민들이 리모델링조차 할 수 없는 소득의 계층으로 교체가 되어서 건물은 계속 낡아가고 이사오려는 사람은 없고 누군가 살고 있으니 강제로 철거할 수도 없는 상황이겠지요. 당연히 아직까지는 보기 힘든 모습이지만 만약 아파트가 정말로 재건축이 절대로 안된다면 이런 상황이 벌어지지 않는다고 장담할 수 없다고 생각합니다. 둘 중 어느쪽이 확률이 높은가는 현재로써 알기 힘들고 딱히 열심히 생각하고 싶지도 않네요. 특히 전자가 발생한다면 한국 사회가 그야말로 망했다는, 혹은 망해가고 있다는 얘기인데...
24/02/06 09:12
단독이나 다가구 빈집은 용적율 관점에서 보면 재개발로 쉽게 해결 가능합니다.
근데 재개발로 해결 안되는 것은 소유주들의 이해관계가 복잡한 것을 어느 누가 나서서 조율하기가 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 원수한테 지주택을 추천해 주라는 말도 있는 거구요. 이렇게 막혀 있는 것을 뚫기 위해서 지자체가 나서서 재개발 사업을 추진하는거죠. 나중의 용적율 높은 아파트 노후화도 마찬가지라고 봅니다. 아파트 소유주와 경제논리로만은 해결할 수가 없고 지자체 또는 정부가 나서게 되겠죠. 용적율 낮은 단독주택이나 빌라 단지도 소유주 단계에서 해결할 수 없어서 지자체가 나서는 판국인데, 용적율 높은 아파트 노후화로 인한 재건축을 소유주 단계에서 아무런 해결책도 없다고 암울하게 볼 필요는 없을 듯 합니다.
24/02/06 09:25
지주택은 단독이나 다가구가 많은 지역에서 할 수 있는 여러가지 재개발 중 가장 안좋은 방식입니다.
요즘에 신속통합도 있고 모아타운도 있고 심지어 사람들이 싫어하는 공공재개발도 있는데 왜 하필 가장 인기가 없는 지주택을 예로 드시는지 모르겠네요. 제가 보기에 지금이 한국에서 재개발에 대한 개념이 바뀌는 시기가 아닌가 생각합니다. 그동안은 어떻게든 재개발을 하면 그래도 남는 장사였습니다. 재개발에 연관되어 보셨다면 아시겠지만 조합장과 조합의 비리도 만만치 않았고요. 그래도 주민들이 넘어가고 재개발을 하는 이유가 결국 모두에게 이익이 되기 때문이었는데 이제 그 공식이 깨지고 있는 거 같습니다. 가장 큰 요인은 건축비 상승으로 재건축 뿐 아니라 재개발도 분담금이 너무 높아졌고 심지어 분양가가 너무 높아져서 과연 이런 가격으로 판매가 될까 싶은 지역들도 보이기 시작했습니다. 이런 걸 과연 지자체나 국가가 나서서 재개발을 하면 문제가 해결될까요? 그들이 한다고 높았던 건축비가 낮아지고 분양가를 낮출 수 있을까요? 사실 방법이 없지 않습니다. 건축비의 상당부분을 차지하는 종전자산가격을 아주 낮게 매기면 됩니다. 다시 말하면 조합원, 혹은 원주민들의 분담금을 높이면 되는 거죠. 그래서 요즘 정부에서 예전에 공공주도재개발, 요즘에는 도심공공주택복합사업이라는 걸 주민들의 반대에도 불구하고 억지로 추진하고 있는 거 아닌가 하는 생각도 들더군요. (이거 알고 보면 정말 황당하기 짝이 없는 사업이지요. 언제 기회가 되면 이것도...) 그리고 가장 기본적인 질문입니다. 재개발 재건축을 지자체가 나서서 한다면 그 재원은 결국 어디서 오는 걸까요? 다 국민들이 내는 세금이고 정부가 다른 곳에 써야할 곳에 쓸 돈을 여기에 쓰는 것입니다. 그러니 이 사안이 암울하지 않을 수가 없는 겁니다.
24/02/06 09:32
신속통합, 모아타운, 공공재개발은 결국 소유주들끼리 해결 못하니까 지자체가 해 주겠다는 말이잖아요.
이런 차원에서 용적율 높은 아파트의 재건축도 결국 경제논리로만으로는 안되니까 지자체의 손을 통해 해결할 수 밖에 없고, 그렇게 해결될 거라는 예상을 하는 겁니다. 재개발 재건축에 지자체 세금이 들어가는 건 맞는데, 어차피 지자체 세수로 부동산세를 꾸준히 걷어왔기 때문에 그런 용도로 세금을 쓰는 것은 딱히 문제는 아니라고 생각합니다. 부동산에 세금을 걷어놓고 이후 부동산 문제에 대해 나몰라라 세금 투입안하는것도 어찌보면 말이 안되는거죠.
24/02/06 09:40
소유주들이 해결 못하니 지자체가 해주겠다는 말씀은 그렇지 않다고 생각합니다.
지난 십여년동안 서울에서는 재개발을 의도적으로 막아왔고 (여러가지 얘기거리가 있지만 여기서는 줄이겠습니다) 상황이 바뀌어서 재개발을 권장하는 분위기가 된 것이 가장 큰 변화입니다. 정부에서 절대로 용적률을 높여주지 않고 이런 저런 제약을 둬서 어떻게 해도 사업성이 안나오는데 어떻게 재개발을 하겠습니까? 그런데 상황이 바뀌어서 용적률 혜택을 주면서 재개발을 권장하는 시기가 된것이지 소유주들이 해결을 못하기 때문에 지자체가 해주겠다는 것이 아닙니다. 재개발 재건축에 기본적으로 지자체 돈이 들어가지는 않습니다. 물론 근본시설, 예를 들어 수도나 전기, 도로 공사를 하는데 반대급부로 지자체는 기부체납을 받아가니까요. 지금 얘기하고 있는 지자체가 돈을 써야하는 상황은 재건축이 절대로 안되는 아파트가 슬럼화되면 그것을 처리하는데 생돈을 세금을 들여서 어떻게 해야한다는 겁니다. 그리고 그것은 우리가 한번도 그렇게 될 것을 예상해서 미리 세금을 걷어온 부분이 아닙니다. 그리고 단순히 돈을 넘어서 슬럼화되는 지역이 사회에 미칠 영향은 어떻게 될까요?
24/02/06 09:44
라민 님// 재건축이 절대로 안되는 아파트의 이유는 딱 하나겠죠. 거기 입주할 사람이 없다는 겁니다.
거기 입주할 사람, 즉 수요가 있다면 어찌저찌해서 재건축은 될 가능성은 존재할 테니 여기엔 해당이 안될 거구요. 그러한 상황이 오는 건 이미 재건축의 문제가 아닌 겁니다. 사람의 문제가 되겠죠.
24/02/06 09:52
NoGainNoPain 님// 왜 입주할 사람이 없을까요? 재건축 비용이 너무 높아졌기 때문입니다.
이게 당장 지금도 볼 수 있는 상황인데 서울 모지역 아파트가 현재 가격이 5억 정도인데 재건축하려고 알아봤더니 분담금이 6억이 나왔습니다. 문제는 6억을 들여도 11억을 받을 수가 없다는 것이고 그래서 재건축을 포기했다고 하더군요. 이런 이유로 아파트가 앞으로는 상당히 비싼 거주형태가 될 수 있다는 겁니다. 이런 분담금을 흔쾌히 낼 수 있는 지역만이 아파트를 온전히 유지할 수 있는데 이런 지역은 서울에서도 상당히 드물고 문제는 그런 지역이라고 해도 모든 주민들이 같은 시기에 흔쾌히 내는 것은 상당한 난이도가 있다는 겁니다. 그래서 재건축이 점점 힘들어진다는 거고 이는 수요공급의 원리하고도 상관이 없습니다. 아파트 건축비는 재건축 수요가 늘거나 주는것하고도 상관이 없고, 자재비, 인건비, 금융비 등으로 결정되는 문제라서요.
24/02/06 10:03
라민 님// 그건 입주할 사람이 없는 게 아니라, 그 가격에 입주할 사람이 없다고 이야기하는게 정확한 거겠죠.
지금 그 가격에는 입주할 수 없지만 그보다 더 싼값에는 입주할 수 있다는 거랑, 어떤 가격이라도 아예 입주할 생각이 없다는 건 다른 이야기입니다. 전자의 경우라면 지자체가 잘 활약해서 어찌저찌 재건축을 할 수는 있다고 봅니다. 후자는 재건축이 절대 안되겠지만요.
24/02/06 10:07
NoGainNoPain 님// 정확히 표현하면 재건축이 안되니 아파트가 계속 노후화되어서 아파트 가격은 점점 내려가고
그동안 살던 사람들이 더 저소득층으로 교체가 될 겁니다. 그리고 그것이 계속 진행되면 어떤 가격에라도 들어오겠다는 사람이 없어지고 건물을 지자체가 생돈을 들여서 철거하려고 해도 이미 살고 있는 사람들이 있으니 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상황이 생기는 거죠. 그걸 우리는 슬럼화라고 합니다. 21세기판 달동네라고 표현할 수도 있겠네요.
24/02/06 10:21
라민 님// 지자체는 안전진단을 통해서 아파트 노후화가 심각했다고 판단하면 퇴거명령을 내릴 수가 있습니다.
아파트 안에 사람들이 이미 살고 있어서 이러지도 저러지도 못하는 상황은 딱히 걱정할 필요는 없다는 거죠. 이런 상황에서라도 그 지역의 수요가 있다면 지자체가 어떻게든 만들어 낼수는 있다고 봅니다.
24/02/06 16:26
NoGainNoPain 님// 퇴거 명령을 내릴 수 있겠지요. 그런데 그 사람들이 순순히 나갈까요?
제 2, 제 3의 용산사태를 볼 수 있을 겁니다. 그 지역의 수요는 당연히 언제나 있습니다. 문제는 그 지역을 사람들이 살고 싶어하는 주거로 만드는데 너무 돈이 많이 든다는 거죠.
24/02/06 18:07
라민 님// 박원순 서울시장 시절 삼성동 대종빌딩 안전진단 문제로 입주민들이 퇴거된 경우가 있었죠.
그래도 제 2, 제 3의 용산사태는 일어나지 않았습니다. 수요가 있으면 거기에 맞게 굴러갈 가능성은 언제나 존재합니다. 지방 빈집들처럼 수요가 아예 없는 경우가 문제죠.
24/02/06 18:22
NoGainNoPain 님// 예로 드신 삼성동 대종빌딩은 오히려 낙후된 건물의 재건축이 얼마나 어려운가의 좋은 예인데 반대의 경우로 예를 드셔서 상당히 의아합니다. 이 건물의 경우는 워낙 입지가 좋아서 입주민들이 재건축이 진행될 것으로 기대하고 퇴거한 것으로 보이는데 실제로 퇴거후에 아직도 재건축이 전혀 진행되고 있지 않은 것으로 알고 있습니다. 이정도 입지의 재건축이 진행되지 않고 있는 것을 보면 지금 논의가 되고 있는, 이미 현재에도 재건축이 사업성이 없는 아파트의 미래가 어떠할지는 명약관화하다고 하겠습니다. 수요가 있으면 잘될 것이라는 기대가 사실 현재의 한국 부동산과 저출산율의 기본이 아닐까 생각합니다. 말씀하신 지방 빈집들도 한때는 누구나 의심치 않았던 좋은 투자처였습니다.
24/02/06 18:48
라민 님// 안전진단 퇴거명령으로 순순히 안나간다고 하시니 퇴거할수 있다는 예를 들어드린 것 뿐입니다.
삼성동 대종빌딩이 재건축이 되느냐 안되느냐를 논의할 의도는 전혀 없습니다. 님이 언급하시는 지방 빈집이 수요가 완전 사라지는 좋은 예죠. 아파트도 마찬가질 테구요. 제일 첨에도 말했지만 아파트 재건축이 안되는 것을 굳이 걱정할 필요는 없습니다. 그건 수요 여부에 따라 결정될 거니까요.
24/02/07 05:01
NoGainNoPain 님// 제가 안전진단 퇴거명령으로 순순히 안나간다고 했나요?
삼성동 대종빌딩과 지금까지 논의된 노후아파트는 전혀 다른 예입니다. 삼성동 대종빌딩은 워낙 입지도 좋고 지은지 얼마되지도 않은 빌딩이 안전문제로 재건축해야한다니 재력면에서 큰 문제가 없을 주민들이 순순히 나가서 재건축을 하려다 무슨 이유인이 잘 안되고 있는 거고요, 우리가 얘기하는 노후아파트는 주민들이 계속 저소득층으로 교체가 되어서 쫓겨나면 갈 곳도 없는 상황을 말하는 겁니다.
24/02/07 10:14
라민 님// [퇴거 명령을 내릴 수 있겠지요. 그런데 그 사람들이 순순히 나갈까요?
제 2, 제 3의 용산사태를 볼 수 있을 겁니다.] 님이 하신 말씀인데요. 용산사태는 순순히 안나가서 발생한 거죠. 노후아파트가 항상 저소득층으로 차있는 것처럼 생각하시는데, 재개발 대비해서 부자들이 사놓고 가만 놔두는 경우도 있습니다.
24/02/07 10:49
NoGainNoPain 님// 예 제가 한 말입니다. 그리고 님과 제가 이 사안에 대해서 상당히 다른 관점을 가지고 있는 거 같은데요,
저는 아직 한번도 한국에서 일어나지 않은 일이 일어날 수 있다고 예측해 보는 겁니다. 당장 아파트라는, 한국 중산층의 꿈이자 자산의 전부인 주거지가 슬럼화된다는 것은 현재 일어날 수 없는 일처럼 보입니다. 실제로 일어나지 않을 수도 있습니다. 그런데 한번 가능성을 생각해 보는것은 충분히 의미가 있다고 봅니다. 노후아파트가 그동안 한국에서 저소득층으로 차지 않았던 것은, 아파트는 언제라도 재건축이 가능하다고 인정받았기 때문입니다. 그동안 한국에서 용적률이 너무 높아서 재건축이 힘든 아파트는 없었습니다. 거기다가 건축비도 그렇게 비싸지 않았지요. 그런데 최근 1년 정도에 정말로 용적률을 더이상 높일 수가 없는 상황이 보이기 시작했고 건축비가 너무 올라서 이전에는 아파트를 재건축하면 무조건 돈이 된다고 생각했는데 그것이 안맞는 상황도 보이기 시작했습니다. 당연히 사람들이 어떤 방안을 마련할 수 있습니다. 그런데 이런 상황은 이미 선진국에서 충분히 본 것으로 저로써는 딱히 해결책이 잘 보이지 않네요. 미래에 아파트가 지역에 따라, 아파트에 따라 극단적으로 양분화 되어서 비싼 아파트는 모든 사람들이 선호하지만 쉽게 입주할 수 없고 더이상 재건축이 불가능한 아파트는 계속 슬럼화되어서 이도저도 못하는 처치곤란한 애물단지가 되는 상황은 충분히 가능하다고 봅니다. 그리고 이것이 저만의 생각은 아닌거 같더군요.
24/02/07 11:02
라민 님// 님이 이야기하시는 것은 일종의 극단적인 상황인데요.
그런 극단적인 상황은 한국의 경제 자체가 망했다는 것이기 때문에 재건축을 걱정할 필요가 없습니다. 좀 더 정확히 말하자면, 재건축을 걱정할 필요가 없다는 것보다 재건축 걱정은 아주 사소한 것이 될 거라는 거겠죠. 경제가 파탄나서 밥도 먹고살기 힘든 시절이 도래하는건데 재건축 걱정을 할 틈도 시간도 없을 테니까 말입니다. 아주 엄중한 국가경제 파탄규모의 상황을 가정했는데, 정작 거기서 논의하는 것은 재건축 걱정이라니 저로선 좀 이상한 느낌을 받긴 합니다. 호랑이가 앞에서 이빨을 드러내고 있는데 오늘 저녁 뭐먹지? 라는 고민을 하는 상황처럼 느껴져서요.
24/02/07 17:40
NoGainNoPain 님//
일부 아파트단지의 슬럼화는 이미 선진국에서 충분히 일어난 현상입니다. 그런데 그 국가들이 망했나요? 전혀 그렇지 않습니다. 아파트 단지건 어떤 주거 형태이건 일부의 슬럼화를 가지고 엄중한 국가경제 파탄규모의 상황을 상정하는 거 자체가 저로써는 이해가 되지 않네요. 오히려 그런 것이 한국 사회 특유의, 오직 아파트만이 중요하고 아파트만이 보호받아야 하고 아파트만이 가치있다는 개념을 보여주는 것 같습니다. 저는 오히려 님이 얘기한 단독주택이나 다가구 단지가 슬럼화 되는 상황이 더 엄중하고 국가경제 파탄규모의 상황이라고 봅니다. 그것은 한국 사회가 극단적으로 양극화되었다는 겁니다. 그것이 과연 건강한 사회일까요? 사실 그런 면들 때문에 현재 인류 역사상 유래를 찾아보기 힘든 저출산율이 나타나는 겁니다. 저의 원래 글은 그런 극단적인 양극화를 막기 위해서라도 아파트 위주의 주택 정책을 다시 돌아보고 비아파트 주택의 가치를 찾아주는 정책을 펴야 한다는 겁니다. 현실적으로 20대 회사원, 신혼부부가 아파트를 구입할 돈이 있는 비율이 얼마나 될까요? 그런 젊은 층이 비아파트 주택을 부담없이 구입하고 돈을 더 모아서 나중에 아파트를 가는, 자연스러운 시장 흐름을 만들어야 한다는 겁니다. 그게 아니라 아파트로 시작하지 않으면 아예 결혼하려고 하지도 않으니 혼인률도 낮아지고, 따라서 출산률도 낮아진다고 생각합니다.
24/02/07 18:31
라민 님// 우리나라 아파트 단지들 대부분이 저소득층으로 교체되어 채워진다는 것은 국가경제 파탄규모 상황이 아닌가요?
아파트 단지 물량은 별 변화 없는데 입주 구성원들의 소득수준이 계속 낮아진다면 당연 국가경제 파탄규모 상황이라 할 수 있죠. 단독주택이나 다가구 단지가 슬럼화 되는 상황이 더 엄중하고 국가경제 파탄규모의 상황이라고 하시는데요. 실제 서울에서는 단독주택이나 다가구 단지가 많은 지역이 슬럼화 비슷하게 된 경우가 있습니다. 그러나 현재 서울 내에서 아파트 단지가 슬럼화된 경우는 없죠. 그런 슬럼화도 소유주들이 돈이 없는게 아니라 먼 훗날 재개발 시세차액을 노리고 투자 개념으로 주택을 구매하니까 굳이 유지보수 할 필요가 없어서 슬럼화 비슷하게 된 거니 경제하고 연결짓기도 어려운 상황이구요. 비아파트 주택의 가치를 찾아주는 정책을 하신다 하셨는데, 시장에서의 가치는 소비자들의 선호도에 따라 갈리는 겁니다. 비아파트의 가치가 높았는데 사람들이 못보는 게 아니라, 비아파트의 가치 자체가 원래 낮다는 겁니다. 혹시나 모를 비아파트 주택의 가치가 있어서 높여준다 한들 그건 바로 시장가격에 반영되겠죠. 싸면 당연히 가치가 낮다는 것을 각오해야 하고, 가치가 높다면 당연히 가격 또한 높은것을 각오해야 합니다.
24/02/08 03:32
NoGainNoPain 님//
저는 한번도 우리나라 아파트 단지들 대부분이 저소득으로 교체되어 채워진다고 한 적이 없습니다. 이상하게 님과 대화할 수록 제가 하지 않은 주장을 듣게 되는데요, 저는 분명히 재건축이 가능한 아파트는 오히려 더 고소득층으로 교체되어서 모두가 선호하지만 아무나 들어갈 수 없는 단지가 되고, 재건축이 불가능한 아파트는 슬럼화 될 수 있다고 주장했습니다. 두가지 케이스의 비율이나 어느 한쪽이 대부분이 될 거라는 얘기는 한번도 한적이 없는데 도대체 어디서 나온건지 모르겠네요. 혹시 본인이 아파트 사는데 본인이 아파트 단지가 슬럼화될 거라는 주장으로 들려서 기분이 나쁘신건가 싶은 생각이 들 정도입니다. 당연히 아직까지 아파트가 슬럼화 된 경우는 한국에서 흔하지 않습니다. 반복해서 말하지만 그동안 아파트 재건축은 거의 분담금을 내는 경우가 없었기 때문입니다. 오히려 돈을 버는 경우도 꽤 있었지요. 그러니 재건축을 마다할 일도 없고 슬럼화라니 무슨 말인가 싶을 겁니다. 그런데 재건축이 불가능하다면? 콘크리트 건물은 시간이 지나면서 노후화를 피할 수가 없습니다. 특히 한국의 콘크리트 건물은 노후 속도가 빠른걸로 유명하지요. 그렇다면 당연히 주거환경이 안좋이는 아파트는 저소득층으로 교체가 되고 슬럼화 될 수 있다는 예상을 해볼 수 있습니다. 무엇보다도 실제로 선진국에서 벌어졌던 현상이고요. 다른 나라에서 벌어졌던 현상이 절대로 한국에서는 일어나지 않는다고 믿을 충분한 논거가 있다고 생각되지 않습니다. 당연히 모든 재화, 주택에는 소비자들의 선호가 갈립니다. 대한민국의 모든 사람들이 압구정 아파트를 선호합니다. 그런데 선호한다고 모두가 들어가 살 수 있나요? 잠실 아파트는 압구정 아파트 보다 선호도가 낮으니 가격이 낮고 그것을 각오하라는 말을 잠실 아파트 주민에게 하면 어떨까요? 도대체 그런 얘기를 뭐하러 하느냐는 핀잔을 듣지 않을까요? 빌라가 아파트보다 가치가 있다는 주장을 하는 것도 아니고 빌라 그자체의 가치를 찾아주는 것이 장기적으로 대한민국의 젊은층의 주거와 출산율에 도움이 될 거라는 주장이 마음에 안드시는거 같습니다. 저는 부동산 얘기를 사람들과 하다보면 모든 관심이 본인이 사는 아파트의 가치 향상에만 있는 분들을 종종 보는데 본인의 자산에만 관심이 가는 것은 인간의 본성이겠지만 가끔은 국가 전체, 사회 전체적으로 어떤 방향이 더 좋은 방향인가 고민해 보는 것도 의미가 있지 않나 생각합니다.
24/02/08 09:11
라민 님// 님이 무슨 주장을 하시는지 뒤로 갈수록 계속 혼란스럽게 이야기하시는데요.
[비싼 아파트는 모든 사람들이 선호하지만 쉽게 입주할 수 없고 더이상 재건축이 불가능한 아파트는 계속 슬럼화되어서 이도저도 못하는 처치곤란한 애물단지가 되는 상황은 충분히 가능하다고 봅니다.] 님이 하신 이 말을 있는 그대로 본다면, 지금도 이렇습니다. 미래의 일이 아니에요. 지금도 비싼 아파트들은 모든 사람들이 선호하지만 쉽게 입주할 수 없구요. 지방 저기 어디 구석에 가면 들어오려는 사람이 없어서 처치곤란한 애물단지가 되는 상황이 존재하고 있습니다. 현재에도 멀쩡히 일어나는 일인데, 님이 말하는 내용이 현재와 똑같은 내용을 고민하는 거라고 쉽게 생각할 수 있을까요? 당연 현재 상황보다 좀 더 극단화한 내용을 말하고 걱정하는 거라고 받아들일 수 밖에 없는 상황입니다. 당연 콘크리트 건물은 시간이 지나면 노후화를 피할 수 없습니다. 그런데 가격도 그대로일까요? 자기 건물이 현재 가치로는 재건축이 불가능하다고 생각되는 상황에서도 가만히 있을 집주인은 없습니다. 그러면 기존 집주인은 손해를 보더라도 이 손해를 최소화 할 수 있는 방향으로 손털고 나간다고 봐야죠. 이런 상황에서 매수를 생각하는 사람 중에서는 - 물론 여러 목적을 가지고 있겠지만 - 떨어진 가격을 보니 나중에 재건축이 가능할 것이다라고 생각하는 사람도 있을 겁니다. 그렇게 생각하는 사람들은 향후 재건축을 바라보고 떨어진 가격에 매수를 할 거구요. 이런 과정들이 반복되다 보면 계속 가격이 떨어질 테고, 가격이 떨어지다 보면 재건축 채산성이 나올 정도도 될 수 있겠죠. 님이 하는 이야기를 보면 이런 상황은 고려하고 계신 것 같지 않습니다. 현재의 빌라 가치가 있는 그대로 평가되고 있다는 생각은 해보지 않으셨는지요? 아파트에 비해 저평가 되어 있다는 것이 빌라 가치가 원래 받아야 할 가치보다 폄훼되어 있다고 생각지 않습니다. 근데 님이 하는 '빌라 그자체의 가치를 찾아주는 것' 이야기는 빌라가 원래 받아야 할 가치보다 폄훼되어 있다고 생각하시는 것 같습니다. 저는 그게 아니라고 생각하는 거구요.
24/02/09 05:26
NoGainNoPain 님// 댓글을 읽어보니 님은 네가지를 기본적으로 혼돈하고 계셨던 듯 합니다.
하나는 현재의 상황과 미래의 상황을 구분하는 것, 다른 하나는 비싸다/안비싸다와 고소득/저소득이 차이이고 또 다른 점은 재건축이 어떻게 이루어지는가에 대한 프로세스, 마지막은 주거지의 가치란 어떻게 정해지는가 입니다. 그런데 놀랍게도 제가 이미 다 설명했던 것들이네요. 1. 현재 비싼 아파트는 당연히 누구나 들어올 수 없습니다. 왜일까요? 비싸기 때문입니다. 그런데 그 비싸다는 것에는 주로 가격을 말하는 것이지 관리비를 말하는 것이 아닙니다. 혹시 아실지 모르겠지만 주상복합은 아파트보다 관리비가 비쌉니다. 보통 두배 정되 되지요. 그것이 주상복합이 생각외로 인기가 없는 이유 중 하나인데 사실 아직은 관리비가 그렇게까지 부담은 아닙니다. 그런데 관리비가 4배가 되면, 8배가 되면 어떨까요? 정말로 [모든 사람들이 선호하지만 쉽게 입주할 수 없는 거주형태가 될 겁니다.] 그동안 한국에서 아파트가 [중산층]의 거주지가 될 수 있었던 것은 재건축 등으로 자산가격 상승이 기대되면서 중산층이 낼 정도로 관리비가 저렴한 거주형태였기 때문입니다. 자 그런데 만약 재건축을 주민들의 재력으로만 해야 한다면 그래서 관리비가 엄청나게 오른다면 (예를 들어 관리비가 한달에 2백만원) 앞으로는 [중산층]이 아니고 [고소득층]만이 살 수 있는 곳으로 바뀔 수 있습니다. 그리고 재건축을 주민들의 재력으로만 해야 하는데 주민들이 그런 재력이 안된다면 그런 아파트는 자연스럽게 저소득층으로 교체가 될 겁니다. 그리고 저소득층은 그런 높은 관리비를 낼 수 없으니 당연히 재건축은 더 힘들어집니다. 님이 얘기한 재건축이 가능한 상황은 한가지를 간과하고 있습니다. 그동안 재건축은 일반분양을 껴서 돈을 안 들이고 했는데 이제 종상향이 한계에 다달아서 앞으로 그럴 수가 없다는 겁니다. 자기 돈으로 재건축을 해야 한다면 가구당 요즘에도 6억이 든다는데 과연 저소득층이 그런 돈을 낼 수 있을까요? 제 생각에는 님은[ 재건축이 불가능한 상황]을 전혀 이해를 못하시거나, 그런 일은 절대로 없을 것이라고 철썩같이 믿으시는 것 같습니다. 만약 님이 그렇게 생각하고 있다면 현재 벌어지고 있는 아파트 재건축 상황에 대해서 전혀 모르시거나 아니면 이건 절대로 일시적인 현상이고 앞으로 무조건 한국의 아파트는 재건축 가능한 아파트라고 믿으시는 거 같은데 그러시다면 제 의견을 왜 걱정하시는지 모르겠습니다. 그냥 믿고 싶으신대로 믿으시면 됩니다. 2. 그리고 주택의 가치에 대해서는 제가 이미 댓글로 전세가격이 그 주택에 사는 (living) 가치라고 말씀드렸습니다. 전세보다 비싼 거래가는 그 주택의 미래 가치가 반영이 된 것이고 전세보다 낮은 거래사는 그 주택의 실제로 사는 (living) 것보다 못한 가치를 시장에서 인정받고 있다는 겁니다. 혹시 그 주장에 대해 동의하지 않으시면 다른 의견을 주셔도 됩니다. 빌라의 경우, 현재 빌라왕, 전세사기가 생기는 근본적인 이유가 빌라가 그 가치에 대해서 제대로 인정을 받고 있지 못하기 때문입니다. 여기서, 저는 빌라가 님이 사는 아파트보다 더 가치가 있다고 주장하는 것은 아니니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 제게 주목하는 것은, 빌라가 그 사는(living) 가치보다 더 낮게 매매가가 형성되는 이유이고 그것은 비정상적인 청약제도 + 비정상적인 아파트 위주의 정책과 선호에 있다고 보는 겁니다. 현재 전세사기를 당한 청년들이 제도적으로 빌라를 구입할 수 있도록 도와주는데도 그러지 않고 있습니다. 물론 능력이 안되서 구입하지 못하는 경우도 많을 겁니다. 하지만 능력이 있어도 빌라 구입을 주저합니다. 과연 이게 바람직한 현상일까요? 모든 주택은 다른 가격을 가지는게 당연한 겁니다. 현재 한국 부동산의 가장 큰 문제는 누구나 아파트를 소유해야 한다고 생각하고 있고, 그렇게 시장이 움직인다는 겁니다. 모든 20대, 신혼부부가 어떻게 아파트를 소유할 수 있나요? 누군가는 처음에는 빌라도 살고, 구축도 살고, 다가구에 전세도 살고 그러다가 돈을 더 모아서 아파트로 가고 그러는 것이 자연스럽지 않을까요? 빌라, 다세대, 다가구 같은 비아파트 주택이 그 자체의 가치를 인정받는 것이 젊은 층, 저소득층이 상황에 맞는 주거테크를 할 수 있게 되고 빌라왕, 전세사기가 생기는 상황을 근본적으로 바꿀 수 있는 방법이라고 봅니다. 소잃고 외양간 고치려고 단시각적인 정책을 남발하는 것 보다 외양간이 어떻게 해서 소가 나갈 수 있게 부실화 되었는지 근본적인 이유를 보고 외양간을 튼튼하게 하는 것이 바람직한 방향이라고 생각하는데 님이 다르게 생각하신다면 그것도 당연히 님의 선택이니 존중합니다.
24/02/09 11:53
라민 님// 1. 관리비가 왜 그렇게 비싸져야 하는지도 모르겠고, 실제로 비싸지는지도 의문입니다.
재건축을 [현재] 주민들로 반드시 해야 할 이유는 전혀 없거든요. 재건축을 하기 위해 관리비가 비싸져야 한다라고 구성원중의 누가 주장할지라도, 거기에 반대하는 사람은 분명 생길 겁니다. 나는 그런 관리비를 감당 못하겠으니 재건축을 반대하면 일정이 계속 밀리겠죠. 재건축 일정이 계속 밀리면 못버티고 팔고 나갈 사람이 생길 겁니다. 당연 떨어진 가격에 팔겠죠. 기한도 없는 재건축 한답시고 관리비를 한달에 2백만원 내고 계속 버틸 사람은 거의 없다고 장담할 수 있습니다. 2. 전세사기가 생기는 근본적 이유는 빌라가 그 가치에 대해서 제대로 인정을 받고 있지 못하기 때문이 아닙니다. 근본적으로는 정보의 비대칭성 때문이죠. 이 빌라가치가 정확히 얼마냐 되느냐를 아는 쪽과 모르는 쪽이 나뉘기 때문입니다. 이 빌라의 정확한 가치를 잘 알 수만 있다면 전세사기를 거의 당할 수 없습니다. 현재 가치를 정확히 판단하면 전세금을 잃지 않을 수 있도록 그에 맞게 조정해서 입주를 할 거니까요. 그래서 전세사기가 빌라에서 90%가 발생하고 아파트에서는 별로 발생 안하는 거겠죠. 아파트는 상당히 많은 양의 거래로 충분히 신뢰가 쌓인 가격정보가 잘 알려져 있지만 전세는 그런 게 아니니까요. 저는 반대로 생각합니다. 신혼부부가 빌라, 다세대, 다가구 같은 비아파트 주택의 가치를 인정 안해주고 있다구요. 그러니까 비아파트 주택을 오래 거주하는 것이 아닌, 일종의 거쳐가는 곳으로 생각하고 매매를 안하면서 전세로만 살려 하다가 이런 상황이 발생하는 것이라고 생각합니다. 신혼부부들이 비아파트 주택의 가치를 인정하면 거래가 활발해질거고 정보의 비대칭성이 완화가 되면서 전세사기 또한 자연스럽게 해결될 거라고 봅니다. 근데 현재의 상황은 그게 아니긴 하죠.
24/02/12 04:05
NoGainNoPain 님//
이전 댓글부터 느꼈던 점인데 재건축 뿐 아니라 부동산 시장에서 벌어지고 있는 상황을 폭넓게 이해하지 못하고 계신 것 같습니다. 반론, 혹은 예로 가져오시는 것들이 뭔가 크게 관련이 없거나 오히려 반대의 경우를 가져오는 경우가 보이네요. 평소에 오랫동안 시장을 지켜보면서 상황을 관찰한 분에게서 나오는 반론이 아니고 댓글을 쓰기 위해서 급하게 검색해서 쓰시거나 하는 거 같습니다. 많은 부분을 이미 댓글에서 충분히 설명했습니다만, 전혀 모르는 사안은 한번 읽어도 이해가 안되는 경우가 많습니다. 특히 용어가 낯설어서 그런 경우가 많은데 저의 위 댓글들을 보시면 충분히 설명이 되어있다고 생각합니다. 1. 님의 설명에서 중요한 부분이 빠져있습니다. 그동안의 개건축 과정을 간단하게 요약하면, 그동안 낮은 용적률과 넓은 대지지분을 가졌던 오래된 아파트가 용적률 올리고 일반분양끼고 돈 안들이고 재건축을 해왔습니다. 그런데 이제 용적률이 너무 높아지고 건축비가 올라 [현재 주민들]이 막대한 분담금을 내야 재건축이 가능하게 되는 상황으로 변하고 있고, 이는 아파트의 미래 가치가 없어지는 결과가 되고 아파트는 점점 [저소득층]으로 교체가 됩니다. 그동안은 관리비가 전기+수도 등등 개인이 쓰는대로 내는 것이었죠. 그러나 남의 돈으로 재건축을 할 수 없다면 아파트는 수리나 재건축을 위한 돈을 모아야 합니다. 우리는 그것을 [장기수선분담금]이라고 합니다. 그동안 왜 아파트 주민들은 이에 부담을 안 느꼈을까요? 30년만 되어도 남의 돈으로 재건축을 할 수 있었기 때문입니다. 시간이 지날수록 장기수선분담금은 그동안의 관리비와 비교도 안되게 커질 겁니다. 그리고 그것을 준비하지 못하는 아파트는 슬럼화가 되는 거지요. 이게 SF 의 영역이 아니고 이미 많은 선진국에서 겪었던 문제입니다. 그동안 한국에서 벌어지지 않았던 것은 일시적으로 [남의 돈으로 하는 재건축]이 통했기 때문이지 한국이 다른 나라와 다른 특별한 이유가 있어서가 아니었습니다. 2. 역시 일부만 보고 싶은대로 보시는것 같습니다. 빌라 가치의 정보의 비대칭성은 닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐의 문제입니다. 빌라 가치의 제대로 된 정보는 아무도 관심이 없습니다. 왜냐하면 비정상적인 청약 등으로 인해 빌라의 가치가 이미 없기 때문입니다. 이미 가치가 없다고 인정된 물건의 제대로된 가치를 누가 신경쓸까요? 빌라도 가치가 있다는 관념이 생기고 시장이 반응하면 빌라의 가치를 제대로 판단하기 위한 노력이 생기고 시스템이 작동하기 시작합니다. 지난 수십년간 한국 부동산에도 많은 시스템이 도입되었습니다. 예전에는 클릭 몇번으로 어떤 부동산의 정보를 본다는 것은 상상할 수조차 없었습니다. 동네 부동산이 하는 말을 믿을 수 밖에 없었지요. 비정상적인 청약으로 빌라가 가치를 인정받지 못하니 심지어 돈이 없는 신혼부부마저 빌라, 다세대, 다가구 같은 비아파트 구매를 꺼리게 되고 아파트 입주할 수 없는 계층이 결혼을 못하게 되고 출산율이 저하되는 겁니다. 우리는 사안의 원인과 결과를 명확하게 볼 수 있어야 합니다. 원인과 결과를 거꾸로 보면 결코 문제를 해결할 수가 없습니다.
24/02/12 13:28
라민 님// 1. 계속 님은 크게 잘못된 전제조건을 마치 사실인마냥 주장하고 계십니다.
님의 가정 중 제일 이상한 것은 현재의 집주인이 재건축때까지 계속 살고 있을거라고 가정하고 계시는 거죠. 분양받은 집주인이 재건축 때까지 그대로 살고 있으리란 법은 없습니다. 그대로 살고 있는게 아주 희귀한 거겠죠. 아파트 집주인은 계속 바뀌는 게 자연스럽고, 새롭게 들어오는 집주인은 계속 그 시점에 아파트에 대한 가치평가를 합니다. 재건축 견적이 안나오는 아파트는 당연 가치가 떨어질거고, 손바뀜이 계속 일어나면서 가격하락은 반복될 수 밖에 없습니다. 이런 과정이 지속적으로 반복되면서 재건축 견적이 나올 정도의 가치를 찾아가는 거겠죠. 수요가 있으면 말입니다. 2. 빌라 가치의 제대로 된 정보는 아무도 관심이 없다뇨. 이거야말로 시장참여자들의 움직임을 근본적으로 부정하는 말입니다. 비정상적인 청약은 빌라의 가치를 뻥튀기하는 과정입니다. 그럼 왜 뻥튀기를 할까요? 빌라의 뻥튀기된 가치, 즉 잘못된 정보를 시장에 퍼트림으로서 자신들의 이익을 극대화하기 위한게 주 목적입니다. 이것은 뒤집어서 말하면 정말로 제대로 된 가치정보를 숨겨야지만이 자신들의 이익을 극대화할 수 있다는 말입니다. 이런 것들이 결국은 정보의 비대칭성하에 발생하게 되는 것이고, 이런 것들 때문에 빌라에 대한 전세사기가 극성이 되게 되는 법이죠. 가치가 없다고 인정된 물건의 제대로된 가치를 누가 신경쓸거냐고 하시는데, 그 가치에 맞게 거래가 이루어지는게 맞습니다. 가치 자체가 높건 낮건간에 그 가치 자체가 제대로 알려져야지많이 시장 참여자들이 제대로 된 거래를 하는 거죠. 낮은 가치의 건물에는 낮은 전세금을 주고 들어가는게 맞고, 높은 가치의 건물에는 높은 전세금을 주고 들어가는게 맞습니다. 근데 정보의 비대칭성때문에 낮은 가치의 건물을 높게 뻥튀기해버리는 상황이 발생해 버리고, 낮은 가치의 건물에 높은 전세금을 주고 들어가버리는 바람에 전세사기가 만연해 버리는 거죠. 이런 정보의 비대칭성을 바로잡아야지만이 빌라가 제대로된 평가를 받을 수 있는 겁니다. 제대로 된 평가를 받을 수 있으면 빌라를 구매하는 사람도 많아지겠죠. 이게 님이 바라는 해결책이 되는 겁니다.
24/02/13 03:49
NoGainNoPain 님//
제가 보기엔 이제 님은 전혀 의미없는, 논쟁을 위한 논쟁을 하고 있는 것 같습니다. 제가 하지도 않는 말, 중요하지도 않은 부분에 집착하시면서 작은 것으로 큰그림을 놓치는 것을 넘어서, 이제는 논쟁의 대상도 혼돈하시는 것 같습니다. 혹시 다른 분과 토론하다가 저와 무슨 말을 나누었는지 헷갈리신거 아닌가 싶을 정도입니다. 1. 저는 현재의 집주인이 재건축때까지 계속 살고 있을 거라는 말은 한번도 한적이 없습니다. 오히려 문제의 원인이 일부는 고소득층으로, 일부는 저소득층으로 계속 교체가 되는 양극화가 문제라고 처음부터 얘기해 왔습니다. 주민들이 막대한 재건축 분담금을 낼 수 없는 아파트는 재건축이 불가능한 아파트로 계속 가치가 떨어지 되고 그에 맞는 저소득층으로 계속 교체가 되면서 슬럼화가 된다는 얘기인데, 이는 이미 선진국에서 충분히 관찰된 사례입니다. 다시 말하지만 한국에서 그런 현상이 없었던 이유는, 자기 돈 들이지 않는 재건축이 가능해서 어지간한 중산층이 아파트에 살면서 30년만 지나도 깨끗하게 재건축이 가능했기 때문입니다. 그러나 이제 용적률과 건축비로 그것이 불가능해 보이는 상황이 되었고 우리가 처음 겪는 일도 아니니 대비를 해야하지 않겠나는, 제 생각에는 합리적인 주장이라고 보고 있습니다. 2. [비정상적인 청약]은 [아파트에 대한 청약]을 말하는 것이었습니다. 한국에는 빌라에 대해서는 아예 청약이 없습니다. 혹시 일부 고급빌라에 있는지 모르겠지만 워낙 희소한 일이라 시장에 영향이 없습니다. 있지도 않은 빌라에 대한 청약으로 이런 모든 논리를 발전시키셨다니 좀 놀랍습니다. 기왕 쓰는 김에 다시 정리해 드리면, 한국에서는 흔히 [로또청약]이라고 해서 [아파트]에 청약 당첨에 되면 바로 수억 이상을 벌 수 있는 이상한 제도가 있습니다. 그러기 위해서는 운 뿐아니라 청약점수를 모아야 하는데 여기에 무주택 기간이 들어가지요. 그래서 돈이 없는 계층 뿐 아니라 어느 정도 돈이 있어도 로또청약을 위해서 아파트에 당첨되기 전에는 주택을 구입하지 않고 일부러라도 전세를 사는 것이 일반적인 현상이 되었습니다. 그러니 빌라나 다세대같은 비아파트를 누가 사겠습니까? 아무도 매수하려고 하지 않기 때문에 비아파트가 사는(living) 공간으로써의 가치를 제대로 인정받지 못하고 사는(living) 공간으로써의 가치에 대한 객관적인 평가라 할 수 있는 전제가와 비슷하거나 심지어 낮은 가격으로 매매가 이루어지까지 합니다. 현재 사회문제가 되는 빌라왕, 전세사기의 근본적인 이유가 이것입니다. 사람들이 매수를 하지 않고 전세만 살려고 하니 빌라가 그 자체의 가치를 인정받지 못해서 매매가가 지나치게 낮아서 아예 청약은 신경쓰지 않는다면 빌라를 거의 돈 안들이고 수백채를 살 수 있는 환경이 되어버린 겁니다. 만약 빌라가 그 가치만큼만 인정을 받는다면 적어도 전세가보다는 어느정도 높은 가격으로 매매가 이루어질 거고 자기돈 안들이고 수백채를 사거 돌린다는 생각을 하지 못할 겁니다. 그리고 그래야 저소득층, 젊은층, 신혼부부가 적은 돈으로 일단 자기 집을 장만할 수 있고, 소득이 된다면 그것을 바탕으로 돈을 더 모아 아파트로 옮길 수 있는 터전이 될 수 있다는 겁니다. 현재까지는 전세가 그런 역할을 해 왔는데 이제 현실적으로 전세는 그 기능을 다했다고 봐야 합니다. 그렇다면 한국 사회가 젊은 층, 저소득층의 주거를 해결하는 방법은 비아파트 시장을 정상화시켜야 한다고 봅니다. 다시 상기시켜드리면, 이제 건축비가 너무 올라서 아파트를 재건축, 재개발로 공급하는 것이 불가능한 상황이 되었습니다.
24/02/13 08:45
라민 님// 1. 일부는 고소득층으로, 일부는 저소득층으로 계속 교체가 되는게 왜 문제인가요?
도시가 확장하면서 기존 도심이 구도심이 되고 확장된 부분이 신도심이 되면서 부유층은 신도심으로 몰려가고 구도심은 노후화되면서 저소득층으로 교체가 되는 현상은 여기저기 흔하게 보입니다. 이건 도시의 확장 및 건물의 노후화로 인해 당연히 발생하는 현상인데 이걸 왜 문제라고 하시는지 이해가 잘 안되네요. 한국에서 그런 현상이 없는게 아니라 지금까지 계속해서 있어왔습니다. 2. 저는 빌라문제를 청약과 연관시킨 적이 없습니다. 그걸 왜 굳이 청약과 연관시켜야 되는지도 모르겠구요. 님은 빌라 전세사기의 문제를 청약과 연관시키는데, 청약때문에 빌라가격이 싸져도 그 싸진 가격을 정확하게 알 수 있다면 전세사기가 발생하지 않습니다. 그래서 제가 정보의 비대칭성이 문제라고 말하는 거죠. 전세금을 보전받는 방법은 집이 경매에 넘어가더라도 집 가격보다 전세금이 충분히 싼 경우입니다. 전세사기는 집의 가치를 높게 잘못 판단해서 세입자는 적당한 가격에 전세금을 넣어놨다고 생각할지라도 빌라의 실제 가격으로 판단했을 시 과도한 전세금을 넣어놨기 때문에 발생하는 거죠. 이건 청약제도와는 무관합니다. 청약제도에 따라서 빌라가격의 전반적인 상승 및 하락이 결정될 수 있겠지만 이건 정보의 비대칭성과는 무관하니까요. 청약제도 개편으로 비아파트가 사는(living) 공간으로써의 가치를 제대로 인정받아서 가격이 전반적으로 상승하더라도 거래량이 부족하고 정보의 공시가 제대로 되지 않는다면 마찬가지로 전세사기가 발생합니다. 요약 정리하면, 님이 신뢰하지 않는 청약제도가 개편되더라도 이건 전세사기와 별 상관 없기 때문에 다른 방향의 해결책이 마련되지 않는 이상 전세사기는 여전히 존재할 거구요. 이제 건축비가 너무 올라서 아파트를 재건축, 재개발로 공급하는 것이 불가능한 상황이 되었다고 생각하시는데, 집주인이 그 집에 천년만년 살것은 아니기 때문에 재건축, 재개발이 불가능하면 집주인이 바뀌면서 거기에 맞는 가격조정이 이루어지게 마련입니다. 그 지역의 거주수요가 있는 한 그 가격조정이 계속해서 이루어지면 결국 재건축, 재개발이 가능한 가격이 맞춰지겠죠. 다만 그 가격조정이 반복되는 상황에서 그 지역이 저소득층으로 바뀌는 것은 어쩔 수가 없는 상황일 거구요.
24/02/15 05:56
NoGainNoPain 님//
1. 우리는 그것을 양극화라고 부릅니다. 그리고 이것은 그동안 보았던 다른 양극화와 다른 문제를 일으킬 가능성이 있기 때문에 제가 의견을 내는 것입니다. 지금까지 한국에서는 부자 동네, 가난한 동네의 구분이 점점 심해지는 경향이 있기는 했지만, 적어도 겉으로 보기에 엄청나게 차이가 나지는 않았습니다. 가난한 동네라고 해도 멀끔한 아파트가 있으면 어지간한 중산층 동네와 별로 달라보이지 않았지요. 그러나 어떤 아파트 단지는 계속 고소득층으로, 어떤 아파트는 계속 저소득층으로 교체가 되면, 재건축을 할 수 없는 아파트는 밖에서 보기에도 확연히 낡고 위험해 보일 겁니다. 사실 보기 드물어서 그렇지 현재에도 그런 아파트가 있기는 합니다. 2. [빌라 가치의 제대로 된 정보는 아무도 관심이 없다뇨. 이거야말로 시장참여자들의 움직임을 근본적으로 부정하는 말입니다. 비정상적인 청약은 빌라의 가치를 뻥튀기하는 과정입니다. 그럼 왜 뻥튀기를 할까요? 빌라의 뻥튀기된 가치, 즉 잘못된 정보를 시장에 퍼트림으로서 자신들의 이익을 극대화하기 위한게 주 목적입니다. 이것은 뒤집어서 말하면 정말로 제대로 된 가치정보를 숨겨야지만이 자신들의 이익을 극대화할 수 있다는 말입니다. 이런 것들이 결국은 정보의 비대칭성하에 발생하게 되는 것이고, 이런 것들 때문에 빌라에 대한 전세사기가 극성이 되게 되는 법이죠] 정말 잠시, 이 문단을 님이 아닌 제가 쓴건가 했습니다. 그리고 말씀 잘 하셨는데, 전세금을 보전받는 방법은 집이 경매에 넘어가더라도 집 가격보다 전세금이 충분히 싼 경우입니다. 제가 계속 얘기하는 것은, 빌라의 가격이 전세금보다 낮아지는 말도 안되는 상황이 생기는 것이 전세사기, 빌라왕의 근본적인 문제이고 그것이 한두채의 빌라가 아니고 수백, 수천채의 빌라에서 공통적으로 발생한다는 것은 단순한 실수가 아니고 시스템적으로 잘못되었다는 겁니다. 청약제도가 개편되고 사람들의 인식이 바뀌어서 (저는 충분히 가능성이 있다고 봅니다. 이제 아파트 재건축이 힘든 시기가 되어서) 빌라가 제 가치를 인정받게 되면 당연히 가격은 전세보다 높아지게 됩니다. 빌라의 가치가 인정받지 못하는 것을 가격 정보가 부족하다고 단정하시는데 그렇다면 선진국에서는 왜 주택 가격으로 문제가 생기지 않을까요? 선진국에서는 아파트 거래는 거의 없고 거의 모든 주택 거래는 단독 주택이라 가격 정보는 주변 주택과 비교하는 수밖에 없지만 수억명의 사람들이 전혀 문제없이 그렇게 주택을 거래하고 생활하고 있습니다. 한국인들은 다른 선진국에서는 하는 주택 거래를 할 수 없다는 단정하시는 근거가 상당히 궁금합니다. 제가 보기엔 전혀 그렇지 않거든요. 오히려 한국인들은 필요하면 다른 선진국보다 더 앞선 시스템을 개발할 겁니다. 단지 그동안은 빌라가 의도적으로 가치를 인정받지 못했기 때문에 그런 시스템을 개발할 이유가 없었기 때문이죠. 요약 정리하면, 님이 신뢰하지 않는 빌라의 가격 산정은 당연하고 자연스럽게 합리적인 시스템이 개발될 수 있는 문제이고 이건 전세사기와 별 상관이 없기 때문에 청약제도의 개선 등으로 빌라가 제 가치가 인정받게 되면 전세사기는 자연스럽게 사라질 겁니다. 그리고 재건축이 힘들어지는 상황은 단순히 건축비가 올라 잠시 힘들다는 넘어서 아파트라는 주거형태의 가격조정을 가져올 수 있는 심각한 상황이라고 봅니다. 님이 생각하는 거주수요로 인한 가격조정이 계속 낮아져서 슬럼화되는 아파트가 나올 수 있고 이는 전혀 새로운 상상이 아니고 수많은 선진국들이 이미 겪은 문제입니다. 우리는 단지 따라가고 있을 뿐이지요. 이제 좀 이해가 되셨으면 합니다.
24/02/15 11:47
라민 님// 1. 그걸 바로 양극화로 단정짓는건 아니죠. 완벽한 소셜믹스는 이루어질 수가 없습니다.
부에 따라서 주거지역이 어느정도 나뉘는것은 자본주의 사회에서는 피할 수 없는 현상입니다. 이런 현상이 과도하게 심해져서 사회적 문제가 심각하게 발생하는 것은 막아야 하겠습니다만 그 현상 자체를 막을 수는 없습니다. 2. 빌라 가격이 전세금보다 낮아지는 상황이 말도 안된다고 하시는데, 전세사기가 아니더라도 그런 현상이 분명히 존재합니다. 한두채의 빌라가 아니로 수백 수천채의 빌라에서 공통적으로 발생하는 것은 시스템적으로의 문제가 맞는데요. 시스템적인 문제가 있다고 인정하는 것과, 시스템적인 문제를 해결해야 한다는 것은 다른 차원에서 다루어야 할 문제입니다. [정말 잠시, 이 문단을 님이 아닌 제가 쓴건가 했습니다.] 저는 님이 이 말을 왜 쓴지 잘 이해를 못하겠구요. 님한테서 이 말이 나오면 안된다고 생각합니다. 왜냐하면 저는 님의 주장과 저의 주장을 잘 구분하고 있는데, 님이 이 말을 한다는 것은 님 스스로가 님하고 저의 주장을 구분 못한다는 것이거든요. 전세사기가 왜 발생하느냐라는 것은 정보의 비대칭성하에서 빌라가치가 원래 가치보다 뻥튀기 되었기 때문입니다. 근데 님은 정상적인 시장에서 뭔가 이상하게도 빌라가 원래의 가치보다 저평가받고 있다고 주장하고 계시는 겁니다. 님하고 저의 주장은 근본적으로 다른 내용이에요. 근데 이걸 마치 똑같은 이야기를 하는걸로 생각하시다니... [빌라의 가치가 인정받지 못하는 것을 가격 정보가 부족하다고 단정하시는데] 이 문장도 님이 제 주장을 잘못 이해하고 있다는 걸 그대로 보여주는 거에요. 저는 가격 정보가 부족해서 전세사기업자들이 빌라가격을 뻥튀기 할수가 있다고 주장하고 있는 겁니다. 가격 정보가 부족해서 빌라의 가치가 인정받지 못하는 게 아니라, 비정상적으로 고평가되는 불합리가 발생하고 있다는 거에요. 이렇게 자꾸 내용파악을 못하시고 주장을 이어가시면 저로서는 대답하기 꽤 곤란합니다. 청약제도의 개선으로 뭔가 해결될 거라고 이야기하시는데, 청약을 어떻게 개선할 수 있을까요? 빌라는 청약에서 1주택으로 치지 않는다? 투자금의 유입으로 인한 빌라의 가격거품에 대한 부작용은 어떻게 생각하시나요. 청약에 아파트뿐만 아니라 빌라도 포함시키자? 주택청약 업무의 과도한 증가에 대해서는 어떻게 생각하시나요. 구체성의 동반 없이 청약제도 개선이라는 큰 틀의 주장만 하는 것은 그렇게 큰 의미가 없다고 봅니다. 마지막으로 슬럼화되는 아파트가 나올 수 있다고 걱정하시는데, 이미 그런 슬럼화된 아파트랑 지역이 국내에 있습니다. 그런 슬럼화된 아파트랑 지역의 발생 문제는 국가경제의 성장력 저하로 인한 결과물이기 때문에 슬럼화된 아파트랑 지역에만 문제의식을 집중하는 것은 마찬가지로 큰 의미가 없습니다.
24/02/15 14:59
NoGainNoPain 님// 정말 이제는 궁금해집니다.
도대체 이 사안에 대해서 평소 생각이 있으셨나요? 제가 보기엔 아닌 거 같습니다. 그리고 왜 계속 댓글을 다시는지요? 이미 님의 주장이 별로 근거도 없고 상대가 하는 말을 제대로 이해하지 못하고 있음이 명확하고 그냥 논쟁을 위한 논쟁을 계속하고 있을 뿐입니다. 님의 모든 주장은 제가 완벽하게 반론을 제기했고 혼동해서 쓰시는 개념도 다 잡아드렸는데 그래도 그냥 계속 본인의 생각을 단순 반복하는 모습을 보고 있으니 이제는 도대체 왜 이 주제에 집착하시는 걸까 궁금해 집니다. 이정도가 되면 제 생각으로는 본인이 아파트 사는데 아파트가 슬럼화 될 수 있다니 기분 나빠사 아니라고 인정받고 싶으신 거 같습니다. 여기서 다시 한번 님의 주장이 잘못된 것을 지적하고 더이상 댓글을 달지 않도록 하겠습니다. 이제는 사실 아무 의미가 없는 토론이니까요. 1. 재건축이 더 이상 안되면 그동안 한국에서는 없었지만 선진국에서 보였던 심한 양극화가 생길 수 있다는 주장에 [양극화가 뭐가 나쁘냐]고 하시면 저로써는 더이상 뭐라고 해야할지 모르겠습니다. 예 양극화 많이 추구하세요. 2. 빌라 가격이 전세금보다 낮아지기 때문에 전세사기가 발생했던 겁니다. 원인과 결과 정도는 구분하시면 참 좋을 거 같습니다. 원인과 결과를 계속 바꿔쓰고 상대가 이게 뭔가 하는 것은 본인이 논리적인 주장을 했기 때문이 아닙니다. 그리고 전세사기가 발생하는 근본 원인은 매매가가 전세가보다 낮은 것이고 정보의 비대칭은 곁다리에 불과한 것인데 아무 근거도 없이 너무 당당하게 본인의 주장만 맞다고 하시니 보고 있기가 애잔합니다. 그냥 그렇게 생각하세요. 바로 윗 문단에서 [전세사기가 왜 발생하느냐라는 것은 정보의 비대칭성하에서 빌라가치가 원래 가치보다 뻥튀기 되었기 때문입니다.] 라고 하시고 그 다음 분단에서 [[빌라의 가치가 인정받지 못하는 것을 가격 정보가 부족하다고 단정하시는데] 이 문장도 님이 제 주장을 잘못 이해하고 있다는 걸 그대로 보여주는 거에요. 저는 가격 정보가 부족해서 전세사기업자들이 빌라가격을 뻥튀기 할수가 있다고 주장하고 있는 겁니다.] 라고 편한대로 마음껏 해석을 달리 하시는 것을 보니 뭐라고 표현해야 할지 모르겠네요. 청약제도를 아파트는 아파트대로, 빌라는 빌라대로 따로 하자는 주장은 제가 만든 것이 아니고 많은 사람들이 하고 있는 겁니다. 예를 들어, 빌라를 구입하여 유지하는 기간은 무주택기간에 포함시키지 말자는 주장은 요즘 어지간한 부동산 관련해서 흔히 들을 수 있는 얘기죠. 궁금하시면 삼프로 TV만 검색하셔도 충분히 비슷한 주장을 들을 수 있습니다. 현재 빌라는 너무 투자가 없어서 큰일입니다. 그동안 비정상적인 청약 등으로 인해 가치를 인정받지 못하다가 결국 빌라왕, 전세사기등으로 아예 건축 자체가 중지된 상태입니다. https://www.moneys.co.kr/article/2024013010170748072 기사를 읽어보시면 아파트는 계속 인허가가 증가하는데 빌라는 급격히 감소하고 있는 것을 알 수 있습니다. 님 표현대로 [비정상적으로 고평가되는 불합리]가 발생하는데 사람들이 빌라를 안짓고 아파트만 짓나요? 경제의 기본 법칙을 한번 생각해 보시기 바랍니다. 투자금의 유입으로 인한 가격거품? 지금 이 상태가 가격 거품을 걱정할 상태인가요? 과도한 청약 업무? 그러면 정부는 도대체 무슨 일을 해야 할까요? 그냥 반대를 위한 반대, 아무거나 끌어와서 문장만 만든다고 합당한 주장이 되는 것이 아닙니다. 슬럼화 된 아파트 이미 있다는 것도 제가 얘기해 드린 건데 마치 본인이 발견한 것처럼 말씀하시는 군요. 극히 일부와 대세가 되는 것은 다르다는 것은 아직 이해를 못하셨나 봅니다. 다시 말씀드리지만 더 이상 님과 이 주제로 대화하는 것은 시간낭비일 뿐입니다. 저는 이 분야를 좀 알고 관심있는 분인줄 알았는데 전혀 아니었네요. [다시 이 분야를 저와 얘기하고 싶으면 적어도 몇달 기본적인 개념을 정리하고 다시 오시기 바랍니다. 따로 글을 올리셔도 좋겠습니다. 몇달 후까지 제가 이 글을 찾지는 않을 테니까요.] 그럼 즐거운 피지알 생활 되시길 바랍니다.
24/02/15 16:40
라민 님// 님은 계속 댓글을 다시면서 저한테 댓글을 왜 다냐고 반문하시나요? 좀 신기한 느낌입니다.
1. 제가 [양극화가 뭐가 나쁘냐] 라고 언제 그런 이야기를 했습니까? "그걸 바로 양극화로 단정짓는건 아니죠. 완벽한 소셜믹스는 이루어질 수가 없습니다. 부에 따라서 주거지역이 어느정도 나뉘는것은 자본주의 사회에서는 피할 수 없는 현상입니다." 제가 한 말입니다. 제가 정확히 어떤 말을 했는지 확인하시고 반론을 해주세요. 하지도 않은 말을 가지고 반론하시면 저로선 곤란합니다. 제 이야기를 제대로 읽지 않고 답변을 하시면 님이 스스로 님의 반론 주장에 대한 신뢰성을 깎아먹으시는 겁니다. 2. [빌라 가격이 전세금보다 낮아지기 때문에 전세사기가 발생했던 겁니다.] 이렇게 주장하시는데요. 전세와 매매가가 역전하는 현상은 아파트에서도 심심찮게 찾아볼 수 있습니다. 근데 여기서 대량의 사기가 발생하던가요? 이미 님 주장을 쉽게 반박할 수 있는 현실의 예가 존재하는데 계속 틀린 내용을 주장하시니 저로선 어쩔 수 없네요. 계속 그렇게 믿고 계시길 바랍니다. 정보의 비대칭은 곁다리에 불과한 것이라고 하시는데요. 내가 들어가는 주택의 가격을 정확히 알고 들어가는 것과 모르고 들어가는 것은 천지차이입니다. 빌라 가격이 제대로만 알려지면 그 전세가격에 들어갈 사람이 없습니다. 정보의 비대칭성때문에 그 전세가격에 들어가도 안전할 수 있다고 속아서 들어가는 거죠. 이 중요 지점을 계속 간과하고 계시니 님하고 말이 안통하는 겁니다. 자꾸 제 말을 착각하시는데요. 비정상적으로 고평가되는 불합리함은 시장의 결과가 아니구요. 전세사기 치려는 사람들이 임의적으로 그렇게 만드는 겁니다. 그래서 정보의 비대칭성을 자꾸 이야기하고 강조하는데, 그걸 마치 시장의 자연스러운 현상을 이야기한 것처럼 받아들이시네요. 정상적인 건축업자들이야 당연히 현 상황에서는 빌라 안짓죠. 안그래도 빌라 인기가 원래 안좋은데 전세사기까지 터졌으니까요. 전세사기 치려는 사람들이 작업치고 가격을 뻥튀기하니까 비정상적으로 고평가되는 불합리함이라고 하죠. 양극화를 걱정하시는 분이 왜 가격 거품을 걱정 안해도 되는듯이 이야기하시는건 좀 이상하네요. 소규모 빌라까지 다 청약업무를 거치려면 아파트 청약과 같은 절차들을 거쳐야 하는데 이게 과도한게 아니면 뭘까요? 슬럼화 된 아파트 이미 있다는 것도 님이 이야기했다구요? 전 이전부터 알고 있었는데 말입니다. 제가 미리 알고 있는 내용을 마치 님이 이야기해서 제가 알았다는 듯이 이야기 하진 마시기 바랍니다. 착각이라고 말씀드릴께요. 저보고 기본적인 개념을 정리하고 다시 오라고 하시는데, 님이 한번 그래보시는게 어떨까요? [정말 잠시, 이 문단을 님이 아닌 제가 쓴건가 했습니다.] 님의 이 말에 솔직히 제가 좀 충격을 먹어서 그렇습니다.
24/03/01 03:34
NoGainNoPain 님// 찾아볼 것이 있어서 검색했다가 이 댓글을 발견했습니다. 정말 제 댓글은 안보셨나 보군요. 더 이상 대화가 의미 없다는 말씀을 이해하지 못하신 건지, 아니면 보면서도 무시한 건지 모르겠습니다만.
24/02/06 13:59
건축비랑 종전자산가격은 아무런 상관이 없는것으로 알고있습니다.
종전자산가격을 낮추면 비례율이 높아져 조합원들의 기분이 좋아지지만 분담금은 그대로지요 공공주택복합사업이든, 공공재개발이든 사업주체는 주민, 조합원입니다. 정부는 지구지정만 할 뿐이지요 정부가 억지로 할 수 있는것은 신도시 개발 밖에는 없습니다. 지자체의 재원을 투입하는것은 일부에 불과합니다.
24/02/06 16:04
어느 부분을 말씀하시는지 잘 모르겠는데, 당연히 건축비와 종전사산가격은 전혀 상관이 없습니다.
두가지가 어떻게 상관있을 수 있는지 모르겠네요. 공공주택복합사업의 주체는 주민이 아니고 LH 입니다. 이 사업은 주민들의 소유권을 LH로 넘기는 것이 사업의 거의 첫단계입니다. 그래서 정확히 말하면 이 사업에는 조합원이 없고 분양권이라고 하지도 않습니다. 얘기 나온김에 좀 더 보태면, 이 사업을 어느날 갑자기 (2021년 2월 10일) 정부에서 후보지구라고 발표한 지역중에 주민들은 전혀 모르고 있다가 뉴스보고 안 지역도 꽤 됩니다. 말로는 주민 10%이상의 찬성으로 후보지역을 결정했다고 하는데 90% 가까운 주민들은 아예 아무것도 들은 바 없는 경우도 있고 심지어 주민들이 아니고 지자체장 직권으로 후보지역으로 추천(?)해서 후보지구가 된 경우도 있습니다. 그리고 그동안 거의 100군데 가까운 지역이 후보지구로 지정이 되었지만 주민들 반대가 너무 심해서 3년이 되도록 어느 정도라도 진행되고 있는 곳은 손에 꼽을 정도입니다. 그마저 아직 주민들이 분담금이 얼마인지 아는 곳은 단 한군데도 없습니다. 그리고 이 사업 발표날 이후 거래되는 부동산은 현금청산시킨다고 해서 실제로 모든 부동산 거래가 중지 상태입니다. 이정도면 정부가 단순히 지구지정만 하고 억지로 할 수 있는 것이 없다는 말씀에 대한 좋은 반례가 아닐까 생각합니다.
24/02/06 21:14
라민 님//
"사실 방법이 없지 않습니다. 건축비의 상당부분을 차지하는 종전자산가격을 아주 낮게 매기면 됩니다. 다시 말하면 조합원, 혹은 원주민들의 분담금을 높이면 되는 거죠." 라고 쓰셨는데 건축비의 상당부분을 차지하는 종전자산가격이란 글을 써놓고 다른 댓글에는 또 "두가지가 어떻게 상관있을 수 있는지 모르겠네요" 라고 쓰시니 당황스럽네요.. 그리고 공공주택복합사업은 저도 접해본적이 없었는데 찾아보니 재개발에서 LH가 사업시행자를 위탁받는 형태와 유사한 사업이네요 그런데 말씀하신 사례들은 다 지구지정 단계의 일들이지 주민동의 없이는 진행되지 않는게 맞는데 왜 좋은 반례라고 생각하셨는지는 모르겠습니다.. 재개발은 정부가 억지로 진행하지 못해요..
24/02/07 05:18
up 님//
1. 재개발의 과정은 보통 다음과 같습니다. 원래 훨씬 복잡한데 아주 간단히 정리하면 기존 빌라등을 원주민들의 재산인 종전자산가격에 재료비, 인건비, 금융비등의 건축비가 듭니다. 다 지은 후에 조합원분양과 일반분양을 하지요. 짓기 전까지 들어가는 비용은 종전자산가격 + 건축비라고 할 수 있는데 사업성이 좋으려면 이부분을 줄여야 하고, 분양가를 높이면 되겠지요. 종전자산가격을 결정하는 것은 주로 땅값등 원주민들의 재산을 어떻게 산정할 것인가에 결정되고 건축비는 요즘 말이 많은 자재비, 인건비, 금융비이니 당연히 두가지가 연관되어서 결정되는 것이 아닙니다. 그렇지만 전체 비용에는 결국 다 포함이 되는 거지요. 2. 공공주택복합사업을 잘 모르시는 분들이 많을텐데, 이것은 사업시행자를 위탁받는 정도가 아니고 아예 주민들의 재산 소유권일 LH 에 넘기는 겁니다. 이 둘의 차이는 아주 큽니다. 그리고 주민동의를 한번 다시 생각해 보죠. 90년대 이전만 해도 재개발을 하려면 주민들의 100% 동의가 없으면 재개발을 할 수 없었습니다. 그런데 90년대에 90%의 찬성이 있으면 10%가 반대해도 강제로 재개발을 할 수 있게 했고, 요즘엔 75%의 찬성이 있으면 25%가 반대해도 강제 재개발을 할 수 있게 되었습니다. 그런데 공공주택복합사업은 66.7%의 찬성이 있으면 33.3%의 반대가 있어도 강제로 재개발을 할 수 있게 했는데 심지어 당시에 법도 없어서 법은 나중에 만들고 발표당시 이후 모든 거래는 강제 현금청산을 하게 만들었습니다. 철학적인 질문이 될 수 있는데, up님은 주민들의 몇%가 찬성하면 다른 사람들의 사정과 생활을 무시하고 강제로 거주환경을 바꾸게 할 수 있다고 보시나요? 주요 선진국은 한사람만 반대해도 재개발을 못하는 경우가 많고 그래서 이런 공동주택이 힘든 겁니다. 개인적으로 90%까지는 그럴 수 있다고 생각합니다. 그런데 세사람 중 두사람이 찬성하면 한사람은 아무리 상황이 어렵고 쫓겨는 상황이 되더라도 강제로 재개발을 한다는게 과연 상식적인가요? 여기에 더한 것이 있습니다. 예를 들어 찬성하는 비율이 50%정도면 어떻게 해야 할까요? 상식적으로 이 사업을 충분히 찬성하지 않으니 포기해야 정상아닐까요? 그런데 LH 와 국토부에서는 원래 3년 기한으로 정한 법(시행령?)을 개정해서 연장을 추진하고 있습니다. 주민들이 포기하고 찬성할 때까지 후보지구에서 제외시켜 주지 않겠다는 거죠. 후보지구가 되면 어떤 종류의 부동산 거래가 실질적으로 중단됩니다. 현금청산이란, 시가 10억의 부동산을 5억 정도의 공시지가만 쳐서 주고 아무런 권리를 주지 않는다는 것을 말합니다. 님이 말한 재개발은 정부가 억지로 진행하지 못한다는 것은, 몇십년 전처럼 용역을 동원해서 사람들을 끌어내고 그러지 않는다는 면만 보면 맞는 말입니다. 하지만 용산 사태이후 정부는 그런 것이 정치적으로 부담되는 것을 잘 알아서 교활하고 체계적으로 주민들을 속여가면서 재개발을 추진하고 있습니다. 이것이 현실입니다.
24/02/07 12:29
라민 님// 아직 몇년되지 않아 얼치기이지만
재개발 사업을 진행중에 있습니다. 라민님께서 종전자산가격과 사업비용 등에 대해 조금 잘못이해하고 계신것 같습니다 종전자산가격은 비용에 포함되지 않는데 이부분을 조금 다르게 생각하시는것 같습니다 종전자산가격이 크던 작던 조합원의 권리가액은 변동이 거의 없습니다 공공재개발의 경우에도 정부가 어거지로 밀어부친다는 것에 포인트를 두신것 같은데 그렇게 하더라도 지구를 유지하는것 말고 정부가 할 수 있는게 없습니다. 지금 재정비촉진지구와 관련하여 시와 분쟁중이라 세종시까지 내려와서 국민권익위원회 미팅앞두고 이런 댓글을 달고 있으니 기분이 묘하네요 크크크 하루 잘 보내시기 바랍니다
24/02/07 17:44
up 님// 제 설명은 재개발을 아주 단순화해서 설명한 겁니다. 여기서 권리가액과 뭐가 다른가, 할인율이 얼마여야 하나 등등이 나오면 얘기가 너무 복잡해지기 때문입니다.
님의 재개발 지역은 어떤 방식인가요? 민간, 신통, 공공재개발, 공공주도재개발 (도심공공주택복합사업) 중 어떤 방식일까요? 만약 공공주도재개발이 아니라면 제 설명을 처음 들으셨을 수도 있습니다. 그리고 제 설명을 아직 제대로 이해하지 못하신 거 같은데, 공공주도재개발의 경우는 지구를 유지하는 것만으로도 어거지로 밀어부치는 겁니다. 제 위의 댓글을 다시 차분히 읽어보시기 바랍니다. 어느 방식인지는 모르겠지만 지역 재개발이 잘 추진되시길 바랍니다. 사실 위의 방식중에서 공공주도재개발만 아니면 딱히 큰 문제는 없을 겁니다.
24/02/06 08:51
아파트가 규모의 경제를 활용하기에 좋은건 사실이지만 지금은 아파트에 자원이 과도하게 쏠려 배분됐고, 비아파트들은 거쳐가는 관문으로만 인식되니 유지비가 비싼 면도 있지 않을까 합니다. 가령 미국에서 단독주택 정원사 부르는거 미국 인건비, 소득 고려하면 생각만큼 비싸진 않거든요. 동네 단위로 계약한다거나 장기계약 하는 방식으로 비용을 줄일 수 있죠. 커뮤니티 시설도 사실 공공 분야에서 많이 해결해줘야하는 분야인데 그동안 미진했던거고 지금은 서울에서도 신규 스포츠센터 건설되고 그런거보면 앞으로 점차 나아지지 않을까합니다
24/02/06 08:58
맞습니다. 미국에서 정말 동떨어진 단독주택에 정원사를 부르려면 꽤 비싸지만 현실적으로 동네 (커뮤니티) 단위에서 계약을 하거나 자연스럽게 옆집에 오는 정원사를 우리도 계약하면서 저렴하게 하든가 하면서 생각외로 비싸지 않게 씁니다. 물론 이것도 지역마다 많이 달라서 인구밀도가 높은 캘리포니아에선 이런 모습을 잘 볼 수 있는데 인구밀도가 적은 중부나 동부에서는 좀 힘들더군요.
그런면에서 한동안 얘기가 나왔던 모아타운 같은 것도 한번 생각해 볼만한 아이디어 였던거 같습니다. 지나치게 큰 규모의 대단지 개발보다는 작은 단지 내지는 아파트 건물들을 모아서 개발을 하고 커뮤니티 시설을 지자체에서 공급을 한다거나 할 수 있을 거 같기도 한데, 보아하니 그렇게 잘 진행되고 있지는 않은 거 같더군요.
24/02/06 09:26
청약 이전에 흔히 말하는 다세대, 다가구 빌라는 그 자체의 상품성이 하자가 있는 경우가 많죠. 아파트는 그나마 미약하나마 시공사에서 하자 보수 책임 묻고 집단 행동이라도 되지 빌라는 진짜 분양하고 튀면 답이 없죠... 단열 안되고 배관 터지고 물 새고 하는 걸 수분양자가 죄다 독박 쓰는 구조다 보니. 책임 묻기엔 그런 소형 시공사는 그냥 한 탕 뛰고 폐업해버리면 그만이죠.
일단 이것부터 정상화해야하는데 규정 강화하면 서민주거 운운하면서 곡소리 낼 거고 한다 해도 실제 현장에서 똑바로 하는지 감독이 제대로 될지도 문제고, 이 문제를 어떻게 다 해결했다해도 그저 앞으로 공급될 한 줌의 신축에만 해당되는 이야기라 이미 지어진 구축은...
24/02/06 09:34
이점은 닭이 먼저인가 달걀이 먼저인가의 문제일 수 있다고 생각합니다.
어차피 가치를 인정받지 못하기 때문에 건축주나 시공사나 빌라 짓는데 뭐... 하면서 신경을 덜 쓰는 점이 많았다고 생각합니다. 그리고 시공사가 한탕 뛰고 폐업하거나 AS를 제대로 안해주는 건 빌라 건축만의 문제라고 보고 넘어가기 보다 한국 사회가 보다 투명해지고 제대로 돌아가는 사회를 만들기 위해서 바로 잡아야 하는 부분이라고 생각합니다. 생각해 보면 90, 00, 10년을 지나면서 한국 사회는 정말 발전했고 선진화 되었는데 이런 부분이라고 고치지 못할 것도 없었다고 봅니다. 당연히 이미 지어진 구축을 당장 어떻게 할 수는 없지요. 하지만 일단 빌라가 소유할 만한 주거형태라는 인식이 생기기 시작하면 신축이 확실히 개선이 될거고 잘하면 점차적으로 리모델링도 활발해 질 거라고 생각합니다. 가치가 없는 건물에 돈을 쓰는 사람은 없으니까요.
24/02/06 10:47
아파트만큼이나 다세대도 노후화 시에는 대책이 없습니다.
다세대/빌라의 재건축은 수익성을 기대하기가 어렵습니다. 용적률의 한계를 높이는 지구단위계획의 수정이 이루어지기도 힘들기에 새로운 세대가 추가되지 않죠. 즉, 재건축에 들어가는 모든 비용을 소유자들이 전액 부담해야합니다. (아파트 재건축의 경우 일반분양분으로 벌어들이는 수익으로 조합원들의 부담금을 줄일 수 있죠) 이 부담금과 지분가치의 합이 매매가보다 작아야 수익성이 납니다. 신축 다세대/빌라의 가격이 오르지 않는 한 수익성이 나지 않으므로 다세대/빌라를 재건축할 동인이 없는거죠.
24/02/06 15:41
말씀하신 다세대/빌라의 재건축은 수익성을 기대할 수 없다는 것이 제가 앞으로 아파트 재건축이 힘들지 않겠냐고 하는 것과 정확히 일맥상통하는 겁니다.
그동안 오래전 지어서 용적률이 낮은 아파트가 재건축을 통해 말씀하신 것처럼 일반 분양으로 수익을 내는 경우가 많았는데 이제 점점 그렇게 할 수 없는 케이스가 보이고 있습니다. 그리고 이런 현상은 용적률이 높아지면서 자연스럽게 앞으로 더 어려워질 것이 예상됩니다. 다른 분 댓글에도 달았지만 서울 모지역에서 시가 5억인 아파트 단지 재건축을 알아보니 6억이 들어서 포기했다는 소식이 얼마전에 있었죠. 한국의 아파트가 70년대 지은 아파트는 재건축으로 돈을 벌 수 있었고 90년대 정도 지어서 용적률이 150% 정도 되는 아파트도 돈이 들지는 않았는데 최근 급격히 올라간 건축비로 갑자기 분담금을 수억씩 내게 되면서 아파트 단지들의 희비가 엇갈리고 있죠. 그리고 설사 이번에 어떻게 용적률 상향 받아서 400%, 심지어 500%로 지으면 과연 다음에는 일반분양 받아서 재건축 할 수 있을까요? 아파트도 50층 넘어가면 건축비가 기하급수적으로 는다고 하더군요. 거기다가 인구는 줄어들도 있고요. 이는 비아파트 주택에도 당연히 적용이 됩니다. 주변에서 나름 다세대, 다가구, 빌라 재건축 하는 경우를 보는데 아마도 재건축하면서 그동안 못썼던 용적률을 찾아먹은 케이스가 아닐까 생각합니다. 그런데 용적률을 다 찾아썼으면 다음에 재건축하기 힘들어지겠지요.
24/02/06 11:10
다세대도 지을 때 5층에 용적률 250% 상한까지 찾아먹은건 똑같죠.
노후된 아파트가 분담금때문에 재건축 불가로 슬럼화가 우려된다면 그건 다세대라고 다르지 않습니다. 같은 공식이 적용되니까요. 오히려 세대수가 적으니 재건축 시 단위면적 당 공사비가 더 많이 들어서 세대당 분담금이 훨씬 더 높을텐데요?
24/02/06 15:46
작은 세대수의 장점 중 하나가 일을 할 때 합의를 하기가 상대적으로 쉽다는 겁니다.
수천세대의 아파트 단지를 재건축하는 것과, 수세대의 다세대를 재건축하는 것은 난이도 면에서 비교가 안될 겁니다. 그동안은 아파트는 재건축으로 돈을 벌 수 있다는 기대가 있었기에 많은 세대도 같은 목적으로 재건축에 동의를 했는데 그런 기대가 사라지면 과연 수천세대가 같이 움직일 동인이 있을까요? 그리고 단위면적당 공사비가 다세대가 꼭 더 많이 들지도 모르겠습니다. 규모의 경제가 어느 정도 적용되겠지만 대체로 아파트 들어가는 자재와 다세대 들어가는 자재도 다르고 공사기간도 확연히 다르고 유연성도 달라서 한 세대당 느끼는 부담이 꼭 다세대가 크지는 않을 거 같습니다.
24/02/06 12:00
아파트가 가진 모든 단점을 빌라/다세대가 똑같이 공유하고, 뭘로 봐도 아파트의 하위호환인데 어떻게 선호도가 바뀔수 있을까요.
모아타운이니 뭐니 하는것도 결국은 대상지를 아파트 단지로 바꾸는거 아닌가요.
24/02/06 12:47
역전까지 말씀하시진 않은듯 하고,
아파트 >>>>>> 그 외인 상황이 청약제도가 개편될 경우 아파트 >> 그 외 (청약 없었을 때의 자연 시장 평가) 정도가 될 수 있겠죠.
24/02/06 15:56
혹시 제 댓글을 말씀하신 거라면,
아파트는 일부 지역에서 상당히 비싼 주거형태로 남고 현실적으로 아파트를 계속 유지할 수 없는 지역이 많아질 수 있다는 예상입니다. 아파트의 선호도가 바뀌는 것이 아니고 현실적으로 아파트에 살면서 유지비가 엄청나게 많이드는 주거형태가 될 수 있다는 거죠. 한번 예를 들어보면, 아마 요즘 어지간한 아파트 관리비가 한달에 많아봐야 50, 60만원일 텐데, 만약 아파트를 재건축 하면서 일반 분양을 더 이상 받을 수 없어서 온전히 주민들 돈으로 재건축을 해야 한다면 재건축의 난이도는 급격히 상승하게 될겁니다. 그렇게 되면 아파트는 재건축비용을 따로 계속 충당을 해야하는데 만약 그것을 포함한 아파트 관리비가 한달에 백만원에서 2백만원이 든다면 어떻게 될까요? 이게 그렇게 황당한 액수가 아닌게 실제로 미국 뉴욕의 아파트 관리비가 한달에 3백~4백 나가지요. 한국이니 대충 반정도로 줄여본 거에요. 그렇게 되면 그런 비용을 감당할 수 있는 계층만 아파트를 살 수 있고, 그렇지 못한 계층이 사는 아파트는 재건축을 못해서 양극화 될 수 있다는 예상입니다. 이는 당연히 저의 개인적인 예상이고 앞으로 아파트 선호가 바뀔 거라는 것도 아니니 너무 걱정 안하셔도 됩니다.
24/02/06 14:26
["부동산 거래는 이상하면 안하는게 맞고"] 빌라 전세에서는 이거 진짜 맞는말이에요.
심지어 이상한게 하나도 없어 보였던 전세 건에서도 문제가 생길 수 있는데, 이미 계약전부터 내 눈에까지 뭔가 이상한점이 보인다, 뭔가 쌔한 느낌이 든다 하면 거의 100%입니다. 그건 집이 아무리 좋아보여도 함정이라고 생각하고 안 들어가야돼요.
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