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Date 2024/02/05 01:04:02
Name 네?!
Subject [일반] 전세사기가 터지는 무자본 갭투자의 유형 중 하나
무자본 갭투자는 들고 있는 자금 없이 건물의 시세와 전세 시세 사이에 발생하는 갭을 이용하는 투기적 행위를 말합니다
최근 발생하는 빌라 사태의 대부분은 이런 행위를 하여 고의 또는 과실로 보증금을 돌려주지 못하는 것입니다
사망한 빌라왕이나 구속되는 사람들은 터트릴 것을 계획 안에 넣어두었다는 의심을 받고 있는 것이고 그렇지 않은 사람들은 형사책임을 지게 될지 의심스럽습니다만 도덕적 지탄은 피하지를 못합니다

그러면 무자본 갭투자는 어떻게 가능한건지 궁금해집니다
제가 아는 범위에서 가장 흔한 유형을 설명드리면

우선 땅이 있습니다 구도심이나 구도심에서 살짝 벗어난 위치 혹은 빌라촌에 건물이 없거나 노후주택이 있는 곳입니다 대략 60~80평 정도면 충분합니다
땅주인은 이 땅을 팔고 싶은데 무언가 건물을 올려서 운영하는 부담을 지기는 싫고 이익을 최대화하고 싶습니다
이런 땅을 들고 있는 사람들은 그 땅 없어도 잘 살고 있는 사람들이고 다가구주택이 얼마나 귀찮은지도 아는 사람들입니다

이제 부동산중개인 혹은 건축업자가 붙습니다
귀찮은 땅에 건물을 올려서 최대한의 이익으로 땅을 팔아주겠다고 하면서 공사계약을 맺습니다
공사계약을 맺는 이유는 대출 때문입니다 대출금으로 땅값이 충당되지는 않습니다 투자자를 찾고 공사를 진행할 비용을 위해서 대출을 받습니다

보통 신협이나 새마을금고에서 받는 대출은 은행입장에서는 안전한 편입니다 그래도 개발이 진척된 지역의 땅이기 때문에 시세가 높은 편이고 땅만 팔아도 되는 수준의 대출금이 나가고 문제 소지가 적습니다

대출도 나왔겠다 이제 건물을 올리면서 투자자를 찾습니다
투자자는 정말로 아무나 해도 괜찮습니다 앞에서 실행한 대출을 받아 줄 수 있으면 수입이 없어도 괜찮습니다
그리고 우리나라에는 돈이 없어도 건물주가 될 수 있다고 하면 뒤를 돌아보지 않고 뛰어드는 사람이 많습니다 수요는 문제되지 않습니다

투자자를 찾으면 이제 투자플랜과 땅주인 공사업자의 탈출계획이 수립됩니다
보통 투자자에게 세입자를 찾는것도 문제이고 앞으로 완공될 건물의 매매비용 회수 담보라고 설명하면서 계약권리와 통장 인감 등을 받아 놓습니다
세대수가 몇개이고 보증금이 얼마고 공사비 땅값이 얼마니까 임차인을 채워놓고 받은 보증금 중에서 땅주인과 업자가 챙길 돈을 다 챙기고 남은 돈을 넘겨주겠다고 하죠

이제 신축 다가구 주택이 생겼습니다 위치 좋고 새 건물에다가 대출금은 얼마 안되는 건물입니다
새건물이니까 등기가 깨끗하니까 주변보다 조금 비싸도 들어갑니다
새건물이라 기존 임차인도 얼마 없어서 선순위가 몇명인지도 모릅니다
사실 다가구 들어가시는 분들은 선순위보증금이 무슨 의미인지 건물에 등기가 한장이라는게 무슨 의미인지 모르는 사람들이 더 많습니다
그리고 쌩신축은 보증보험 가입도 쉽지 않다고 합니다

임차인이 어느 정도 차면 업자는 통장과 등기를 투자자에게 넘기고 빠져나갑니다 대출이자 내기도 힘든 집주인만 남게됩니다

우여곡절 끝에 다들 계획한 바가 이루어졌습니다
땅주인은 골칫덩이 땅을 큰 불편 없이 팔았고
업자는 충분한 공사비를 챙겼고
투자자는 돈 한 푼 없이 건물이 생겼고
임차인은 새건물에 들어와 살게 되었습니다

그리고 멸망했죠
개인적인 시각에서는 땅주인과 건축업자가 문제라고 생각합니다 이익을 보고 탈출했죠
그런데 민형사상 책임을 물리는게 가능할까? 의문입니다

투자자는 남의 말만 믿고 욕심을 범죄수준으로 부려서 남에게 해를 끼쳤구요 나쁜 인간입니다

안타까운건 임차인들이죠 그리고 숫자가 너무 많다보니, 보증금이 평생 모아온 돈에 가까운 액수다보니 절망적인 상황인 것이고 제도적으로 사전에 회피하기도 쉽지 않았으니까요

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VictoryFood
24/02/05 01:45
수정 아이콘
보통 그런걸 알아봐 주는게 부동산 중개인이 할 일이죠.
지금 부동산 등기가 지번으로 조회를 할 수 있는데, 개인정보로도 조회를 할 수 있게 해야 한다고 생각합니다.
계약 전에 개인정보는 집주인이 제공해 줄테니 그걸로 조회를 하면 되겠죠.
24/02/05 06:46
수정 아이콘
저런 집주인은 보통 빌라를 2개 이상 들고 있는 경우가 더 많은데 그러면 중개사가 건물을 여러채 가진 분이라 보증금 뺄 걱정하지 않아도 된다고 말한다더군요
집을 여러채 가졌다는 정보가 해석하기 나름으로 쓰이더라구요
기사조련가
24/02/05 09:28
수정 아이콘
부동산도 딱 중고차거래처럼 시스템이 나오면 좋겠네요.
중고차 사기가 많네 어쩌네 하지만 최소한 엔카나 인증중고차에서 사면 차량 내부 상태가 나쁠 순 있어도 선순위 임차인이나 은행권 차압이 걸려있고 이딴건 없잖아요.

케이홈 엔홈 이딴게 나와서 여기 올려논거 사시면 우리가 다 책임져요 그대신 살짝은 비싸용~ 하면 사람들 많이 찾을듯 싶어요.
사업드래군
24/02/05 10:06
수정 아이콘
살짝이 아니라 꽤 비싸도 법적인 부분만 해결해 준다는 믿음만 생기면 수요는 넘쳐날 것 같아요. 상당수의 사람들에게는 거의 전재산이 걸린 문제라.
24/02/05 10:46
수정 아이콘
그러라고 만든게 공인중개사인데 제도적으로 미비한 점이 많죠
동년배
24/02/05 10:46
수정 아이콘
현 상황에서 이렇게 하고 있는게 lh전세임대인데 이게 딱히 lh에 들어온 건물들이 상태가 좋지 않고 위치도 좋지 않안 경우가 많아서 선호도가 떨어지죠. 그리고 민간회사에서는 전세를 할 유인이 떨어지고요.
24/02/05 10:49
수정 아이콘
숨겨진 하자, 층간소음까지 체크해준다면 정말 좋을거 같은데 어렵겠죠..
일각여삼추
24/02/05 10:50
수정 아이콘
그거 하라고 만든게 주택임대사업자인데 정부에서 작살을 내버렸죠.
24/02/05 12:02
수정 아이콘
말그대로 중고차도 엔카같은데를 넘어 현대차도 인증중고를 팔고있는 마당에 부동산이라고 네이버나 직다방같은데서 보증매물 못팔게 할 이유도 없죠. 하지만 그분들이 워낙 반대를 하니 쉽지않죠. 명분은 플랫폼에 종속되면 그 수수료 때문에 공인중개사 서비스 질이 떨어질 우려가 있다 그러는데 지금도 복비 상한치로 받아먹으면서 책임은 알빠노 하는거보면 이제 설득력없는 소리로밖에 안들리고요. 폰팔이 차팔이에 이어 집팔이 소리들어도 할말없는집단입니다.
파르셀
24/02/05 12:19
수정 아이콘
하면 좋겠지만 그걸 기업에서 하기 어려운게 [등기] 시스템 자체가 대국민 사기극 급이라서요

부동산을 거래할 때 등기를 때야 하는데, 이 등기가 법적 공방으로 가면 공신력이 없어요 (...)

이게 말이 되나 싶지만 그게 사실인게 대한민국의 현실입니다

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=5599983

가장 믿을만한 서류인 등기부터 공신력이 없으니 기업에서 저런 시스템을 만들려고 해도 제대로 뭘 하기가 쉽지 않겠죠

시스템 만드는거는 어렵지 않겠지만 기존 부동산중개업이라는 제도의 반발, 등기 등을 고려하면 갈 길이 멀기도 합니다

그리고 저 시스템 믿고 샀는데 탈이나면 법적 공방에서 시스템에게 소송걸면 걸었지 안 걸진 않을 테니까요

전세도 문제지만 근본적인 부동산 문제는 등기라고 생각합니다
강가딘
24/02/05 10:37
수정 아이콘
코로나전에 저희 집 주변에 갭투자하라고 자본없이도 할 수 있다고 이런 현수막들이 많이 붙어있었죠
그땐 그냥 생각없이 지나갔는데 그게 이거었군요
24/02/05 10:50
수정 아이콘
그때는 아무도 이게 문제가 될거라고 생각을 안했었죠
터지고 나니까 이게 이거였구나 하는거죠
24/02/05 10:43
수정 아이콘
중간에 공인중개사의 활약(?)이 없네요.
신축 빌라 입주시에는 그래도 건물주가 같이 살고 있는 빌라가 그나마 믿음직하지 않나 싶네요
24/02/05 10:48
수정 아이콘
무자본갭투자 수익계산 만들어주시는 분들이 보통 공인중개사입니다
전세계약 중개사는 활약이 없는거구요

그리고 같이 사는 집도 많이 터집니다 무자본인 분들이 내집마련도 하거든요
24/02/05 10:57
수정 아이콘
공인중개사가 받는 금액에 비해서 하는 역할이 정말 별로 없죠.
그리고 웃긴게 고액으로 가면 갈수록 수수료가 비싸지는 것도 희안한 구조라고 생각합니다.
책임지는게 늘어나는 것도 아니고 그냥 더 비싼집을 보여주는 것뿐인데 말이죠.
국가에서 면허를 너무 남발하다보니 답이 없어진것 같긴한데.
뭐 다른 면허증과 비슷하게 중개인의 책임을 계속해서 늘려가는 수 밖에 없는 것 같긴합니다.
24/02/05 11:00
수정 아이콘
변명이지만 들어볼만한 구석도 있긴 합니다
역할을 해보려고 해도 수단이 없다고 하더군요
선순위임차인의 계약내용을 확인하려 확정일자 열람을 하려고해도 전입자만 가능한 구조라고 말하고 있었어요
그러니 웃기게도 수수료는 있는데 일할 수단이 없는 이상한 구조입니다
24/02/05 11:16
수정 아이콘
그럼 수수료를 덜 받아야..
24/02/05 12:34
수정 아이콘
그래서인지 당근에 10억짜리 매물이 올라왔었죠
24/02/05 11:28
수정 아이콘
그런것치고는 제가 만나본 중개사들은 거의 수수료를 상한까지 받으려 하시더군요.
상한 요율로 그 이하 합의인데 마치 상한 요율 자체가 나라에서 정해준 수수료율 인 것처럼 얘기를 하는 사람이 많구요.
그리고 50대 이상이 거의 대부분이라 일처리도 상당히 애매하기도 합니다.
너무 자격증이 많다보니 경쟁도 치열하긴하지만 치열한 것 치고는 매수매도인이 혜택을 볼방법도 많지 않아서..
국가에서 대대적으로 많이 손볼 필요가 있어보여요.
사업드래군
24/02/05 12:06
수정 아이콘
이상한 게 한두가지가 아닌 게
1. 집값에 비례해서 수수료를 받는데, 집값 비싸다고 더 하는 일이 있는 것도 아니고 더 많은 리스크를 지는 것도 아님. 막말로 강남 30억 아파트 중계해 주나 소도시 1억짜리 빌라 중계해 주나 팔아야 하는 발품이나 매수자와의 상담기간은 비슷비슷.
2. 전세 중계가 월세중계보다 훨씬 더 수수료가 비쌈. 보통 월세는 보증금 + 월세x100에 비례하는 수수료를 받는데 일반적으로는 전세보다 금액이 더 적어 수수료가 전세가 더 비쌈. 그런데 위와 똑같이 공인중개사에게 가해지는 리스크가 큰 것도 아니고 수고가 더 들어가는 것도 아님.
3. 매수 매도 1건당 적게는 수백에서 많게는 수천까지 받는데 법적인 책임을 전혀 안 짐. 꼴랑 1~2억짜리 보험 들어놨다는데 부동산 가격보면 그걸로 택도 없고, 심지어 그 보험이 사고마다 그 가격이 적용되는 것도 아님. 사실상 아무것도 책임을 지지 않는 상태에서 도대체 이 비싼 가격을 왜 중계사에서 줘야 하는지 전국민이 의문을 가지고 있음. 차라리 건당 얼마씩 노동에 대한 댓가로 정액제로 받으면 그러려니 하겠는데.
불대가리
24/02/05 12:12
수정 아이콘
정말몰라서드리는질문인데
등기한장이라는게어떤의미인가요

등기깨끗한게 어떤위험이있는지도궁금해요
파르셀
24/02/05 12:22
수정 아이콘
등기 한장 이라는 의미는 저도 잘 모르겠는데 등기는 공신력이 없습니다

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=5599983

이걸 정상화 하다보면 625 이전부터 꼬일대로 꼬인 부동산 문제가 다 터져서 못하고, 그러다보니 공신력이 없다는 썰을 들었습니다

돈은 돈대로 받으면서 공신력이 없는 아이러니한 상황이지요
24/02/05 12:30
수정 아이콘
(수정됨) 등기가 깨끗한건 좋은겁니다 그런데 등기만 깨끗한건 나쁜거죠

등기가 한장이라는건 건물 한 동을 한덩어리로 보는겁니다
아파트는 세대별로 등기가 다 따로 나와요

집은 보통 담보용으로 많이 사용됩니다
주담대가 주택 담보 대출이죠

담보용으로 사용되니까 담보로 사용되고 있다는 표시를 등기에 합니다
그럼 등기가 한장이라는건 건물에 생긴 빚은 모두 연결되어서 등기가 올라가 있는 순서대로 갚아준단 뜻이죠

여기에서 전세가 무언지 돈을 기준으로 생각하면
임차인이 전세권을 담보로 집주인에게 보증금을 빌려주는겁니다
이때 전세 등기를 할 수도 있고 확정일자를 받을 수도 있죠

이시각에서 보면 원룸건물은 집주인에게 돈을 빌려준 채권자 집단이 됩니다
선순위라는건 나보다 돈을 먼저 받는 채권자란 뜻이구요

그러니까 등기가 한장인 건물은 전세 비중이 높을 수록 위험한 집이 되어버리는거죠
등기는 떼보면 나오는데 확정일자는 쉽게 알기 어려워서요

그리고 확정일자는 동사무소와 법원등기소에서 각각 떼어봐야 합니다 따로 등록 가능한데 서로 정보 연동이 안됩니다

생각해보니 한장이라는 표현보다는 한부다 세대구분이 안되어있다는 표현이 더 정확하겠네요
로메인시저
24/02/05 12:32
수정 아이콘
(수정됨) 이번에 이사하면서 도와주시는분 본업이 중개사였는데, 안그래도 이 이야기 당연스럽게 나왔죠. 임대인이 대놓고 사기치면 알 방법이 없다고 주장하긴 하더군요
DownTeamisDown
24/02/05 12:58
수정 아이콘
저도 그말 맞다고 봅니다. 임대인이 작정하고 사기치면 공인중개사는 알기 힘듭니다.

그래서 그런거 알아볼때 이것저것 알아봐야하는경우가 많습니다.

문제는 등기가 공신력이 없다는거고 이걸 알아보려면 집주인 개인사를 다 알아야한다는 말이라서요.

그래도 토지에 담보가 걸려있다던지 토지주인이 다른데 사용권 설정이 없다던지 이런것 까지는 확인 가능한데 유치권 같은거 숨겨놓는건 도저히 못찾습니다.
일각여삼추
24/02/05 13:58
수정 아이콘
유치권은 유치권 행사중이라고 외부에 표시해야 하기 때문에 매물지에 가보면 됩니다.
DownTeamisDown
24/02/05 14:08
수정 아이콘
진짜 엿먹이려면 유치권 안붙이고 있다가 판다 라는 이야기 들리면 보고간 다음에 붙이는경우도 있더군요.
이쪽은 유치권 행사자하고 매도자가 반쯤 팀플하는거긴 한데 그런경우도 있습니다.
어짜피 매각전 에만 붙이면 되는거라서요.
NoGainNoPain
24/02/05 14:12
수정 아이콘
유치권은 점유를 기본으로 하고 있기 때문에 표시가 안날 수가 없습니다.
그렇게 기만질 하려다가는 점유성립이 안되어서 유치권이 날아갈 수 있기 때문에 그렇게 할 수는 없죠.
영양만점치킨
24/02/05 16:36
수정 아이콘
부동산 거래 대비로 이것저것 보고 있는데 이게 은근 믿음 메타인게 있더군요. 확정일자 부여현황도 못보고, 전입세대열람도 안되고요. 전세가 있으면 전세금이 얼만지는 보여주는 계약서만 믿어야하고, 이 집에 누가 전입해 사는지 볼 수도 없고. 개인정보라 그런거 같긴한데..
24/02/05 16:55
수정 아이콘
신뢰메타의 근거는 부동산 불패신화였죠
지금이 저점이니 저점 기준으로 공략하면 된다였는데 메타의 근간이 박살나니까 큰일이 난거죠
24/02/05 17:19
수정 아이콘
크크 현실은 그래서 전세제도 자체가 고질병이 많고 어느나라든 사회적 지위가 너무 높은 soc 건축, 건설, 토목 계열은 전문성과 접근성이 높아서 처벌 따위 별로 없죠 부동산 양극화의 주 원인중 하나이고요
끝판대장
24/02/06 12:46
수정 아이콘
(수정됨) 등기 한장에 대해 첨언하자면,

빌라나 연립다세대 주택에 있어 전세사기가 발생하는 이유는 단 하나 입니다.
아파트는 한호실당 집주인이 1명이지만, 연립이나 빌라는 건물하나의 집주인이 한명입니다.
따라서 건물주인은 건물을 담보로 대출을 받게됩니다. 그래서 101호 201호 301호가 있다는 가정하에
담보가 모두 같이 잡힙니다. 이러한 구조이기에 선순위 확정을 못받구요 때문에 보증보험이 가입이 안되는 것이구요.

실제로 부동산에서 알 수 있는 길이 없다고 하는데
조회하면 다 나옵니다. 부동산이 무식해서 그런거죠
아파트랑 동일하게 취급하고 해당 호실에만 조회하면 등기부등본은 깨끗하죠
하지만 다가구는 건물 전체를 떼어봐야 되는데

아파트 = 빌라 (연립) 가 아닌데 그냥 중개만 서주는 사람들이 무식한짓 한거죠
NoGainNoPain
24/02/06 12:55
수정 아이콘
다가구랑 다세대를 착각하신 것 아닌가요?
끝판대장
24/02/06 18:24
수정 아이콘
수정했습니다. 제가 풀이해놓고 용어를 잘못적었네요
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