PGR21.com
- PGR21 관련된 질문 및 건의는 [건의 게시판]을 이용바랍니다.
- (2013년 3월 이전) 오래된 질문글은 [이전 질문 게시판]에 있습니다.
통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2015/12/17 23:33:53
Name
Subject [질문] [부동산] 전세 재계약 질문입니다.
안녕하세요.
유목민의 서러움을 느끼는 이사철..을 맞아 전세 재계약 관련 몇가지 질문드립니다.

현재 상황은..
1. 약 1년 10개월 전 최초 전세 계약시 주인 할머니가 고령으로 거동이 불편하신 관계로 사위분이 위임장을 받아 대신 계약을 맺었고
    2주전 그 분이 전세금을 좀 올리고 싶다는 연락을 해, 몇차례 협의를 통해 xxx만원을 올리기로 합의.
2. 얼마전 주인 할머니의 따님이 '계약 권리는 나한테 있고, 나는 월세를 받을거다' 라고 뜬금 통보.

질문입니다.
1. 사위와 합의한 내용이 구속력이 있을까요?
2. 주인은 따로 있는데 다른 가족과 하는 협상은 어떻게 해야 구속력이 생기나요?
    (세입자로서 '협상을 원하는 사람은 위임장을 받아오시오' 라고 말할수는 없어서...)
3. 딸 요구대로 보증금 유지 + 월세 추가 조건으로 재계약 한다면 전세금이 동일한 기존 계약서를 연장한것으로 보고
    확정일자를 받을수 있을까요? 아니면 계약서도 새로 작성해야 할까요?

기존 부동산이 믿음이 안가는 모습을 보여서 피지알에 먼저 질문을 드립니다. (_ _)

감사합니다.





통합규정 1.3 이용안내 인용

"Pgr은 '명문화된 삭제규정'이 반드시 필요하지 않은 분을 환영합니다.
법 없이도 사는 사람, 남에게 상처를 주지 않으면서 같이 이야기 나눌 수 있는 분이면 좋겠습니다."
카우카우파이넌스
15/12/18 00:12
수정 아이콘
1. 최초 위임장이 단순 체약대리권을 수여하는 취지라는 전제 하에
최초 위임장만으로 전세금을 인상하는 등 계약 내용을 변경할 권한까지 부여됬다고 볼 순 없습니다.
할머니가 돌아가셨다는 등 사정이 없는한 엄연히 임대인은 할머니이고
사위든 딸이든 위임장, 인감 등 적법한 대리권이 있다고 볼만한 자료를 가지고 와야 믿고 일을 진행할 수 있습니다.

세입자 입장에서 세게 나가기 어렵다고 하셨지만 지금 상황에선 계약의 효력 자체에 의문이 발생할 지경이니
사위, 딸 양쪽 모두와 말을 맞춰서 누가 적법한 대리인인지를 분명히 하는게 반드시 필요한 상황입니다.
특히 저 사위와 딸이 부부사이인데 서로 딴소리하는 경우라면 이건 뭐 장난하자는 것도 아니고 ㅡㅡ;

2. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 것인데
사위 쪽과의 합의에 따르면 보증금 채권이 종전 계약보다 커지고, 딸 쪽과의 합의에 따르면 보증금 채권이 종전 계약 그대로입니다.
그런데 우선변제권을 갖춘 상태에서 임대차 계약이 갱신된 경우 종전 계약대로의 우선변제권이 인정된다고 봅니다.(대법원 2012다45689)
가령 최초 계약에서 보증금 1천만원으로 확정일자를 받았는데, 보증금 2천만원으로 갱신하면서 확정일자를 받지 않은 경우
우선변제권은 1천만원에 대해서만 행사할 수 있습니다. 나머지 1천만원은 일반채권이 되는 식입니다.

결론적으로 사위쪽과 합의하여 보증금이 커지는 경우만 새로 확정일자를 받을 실익이 있습니다.
물론 종전 계약기간 중 경료된 근저당권이 있다면 이미 순위가 밀렸습니다.
증액되는 보증금 금액이 그리 크지 않다면 역시 별로 실익은 없을 수 있습니다.
15/12/18 00:25
수정 아이콘
자세한 답변 정말 감사드립니다.

말씀하신 내용중에 한가지 여쭙자면,
'우선변제권을 갖춘 상태에서 임대차 계약이 갱신된 경우 종전 계약대로의 우선변제권이 인정된다고 봅니다.(대법원 2012다45689)
사위쪽과 합의하여 보증금이 커지는 경우만 새로 확정일자를 받을 실익이 있습니다.' 라고 하셨는데

보증금을 유지하고 월세 추가하는 조건으로 재계약을 할 경우 기존에 받은 확정일자가 자동 연장되는것인가요?
카우카우파이넌스
15/12/18 00:29
수정 아이콘
네. 보증금이 커져도 기존 보증금 부분에 대한 확정일자는 자동연장이 됩니다.
15/12/18 00:40
수정 아이콘
네. 감사합니다. 큰 도움이 되었습니다.
목록 삭게로! 맨위로
번호 제목 이름 날짜 조회
175510 [질문] 2003년생이 2028년 2학기나 2030년 1학기에 졸업하면 많이 늦나요..? [10] No.99 AaronJudge1047 24/03/26 1047
175509 [질문] 임팩트 있는 컷신 뭐가 있을까요? [19] 느나느나타임1019 24/03/26 1019
175508 [질문] 혹시 포켓몬 랭크 배틀과 유사한 모바일 게임이 있을까요? [3] 메탈젤리448 24/03/26 448
175507 [질문] 문서작업용 놋북 추천 가능할까요? [3] 주인없는사냥개438 24/03/26 438
175506 [질문] 컴퓨존에서 구매관련 질문드립니다. [6] 리얼리스트가724 24/03/26 724
175505 [질문] 컴퓨터 견적 문의드립니다 [2] DDKP452 24/03/26 452
175504 [질문] 인천공항 장기주차장 이용해 보신 분들께 질문드립니다! [13] 아롬958 24/03/26 958
175503 [삭제예정] 아이의 친구가 난처하게 합니다. [32] Secundo2250 24/03/26 2250
175502 [질문] 키보드 채터링 질문드립니다. 하쿠쿠332 24/03/26 332
175501 [질문] 본체 견적 이륙 가능할까요? [3] JOE519 24/03/26 519
175500 [질문] 제가 안아키(?)인지 봐주시겠어요? [32] 택배1810 24/03/26 1810
175499 [질문] 중학생 핸드폰으로 a34 정도면 어떤가요? [21] 본좌1779 24/03/26 1779
175498 [질문] 고양이는 산책이 어려운 걸까요? [14] vi20nq1654 24/03/26 1654
175497 [질문] 경력직 이력서에 프로젝트 항목도 다 적어야 할까요. [6] 하얀샤프란1080 24/03/26 1080
175496 [질문] 비례대표 순번 궁금합니다. [5] 학교를 계속 짓자1472 24/03/26 1472
175495 [질문] 집 보고 매수 결정 하실때 보통 얼마나 걸리셨나요? [24] 기다리다1830 24/03/25 1830
175494 [삭제예정] 직원 복리후생용 법인카드 사용 범위가 궁금합니다 [12] AW1685 24/03/25 1685
175493 [질문] 홍대쪽 데이트 코스 추천부탁드립니다 [8] 퍼블레인990 24/03/25 990
175492 [질문] 우산을 분실했는데 이렇게까지하는건 좀 무리일까요? [15] 라리2506 24/03/25 2506
175491 [질문] '기본 예의' vs '커피 한 개 가지고' 어느 쪽에 공감하시나요 [42] 수리검2715 24/03/25 2715
175490 [질문] 여러 언어를 쓰시는 분 계시나요? [7] 사람되고싶다1319 24/03/25 1319
175489 [질문] 아들에게 닌텐토 스위치 선물을 사주려고합니다. 추천 부탁드립니다 [14] 난할수있다1031 24/03/25 1031
175488 [질문] [WWE 게임] 뒤늦은 2K19 플레이 중에 질문 드립니다 (아홉 가지) Love.of.Tears.426 24/03/25 426
목록 이전 다음
댓글

+ : 최근 1시간내에 달린 댓글
+ : 최근 2시간내에 달린 댓글
맨 위로