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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2021/04/07 18:45:31
Name 보급보급
Subject [질문] 전세금 지급명령 소송 이후 진행방향
안녕하세요.

집주인이 약속한 날짜에 전세금을 주지 않아서 지금명령 소송을 걸어서
지급명령정본이 발송되었습니다.

이후 집주인이 연락이 와서 압류걸려있는거를 해결하고 진행하라고 문자오고 그 이후 연락을 받지 않고 있습니다.

제가 취할 수 있는 행동은 경매를 넘기거나, 이 집을 사거나, 명의 이전을 받거나 3 가지 인거 같은데요..
집을 사거나 명의 이전을 받기 위해선 집주인이 가압류, 압류 건 곳의 돈을 갚아야지만 가능한 것 같습니다.

그럼 방법은 경매를 진행하는 것 같습니다.

대략 집의 시세는 1억 1000정도 인 것 같고 전세금은 1억에 들어갔습니다. (대전 서구 오피스텔)

여기서 질문입니다.

1. 경매 신청 후 배당신청을 하게 된다면?
1-1 배당신청을 한 후 경매에 창가하여 구매
1-2 배당신청을 한 후 구매자가 나오는 것을 대기

2. 경매 신청 후 배당신청을 하지 않는다면?
2-1 경매에 참가하여 구매
2-2 구매자가 나오는 것을 대기

어떤 방향으로 진행을 해야할지 도움요청 드립니다.


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21/04/07 19:33
수정 아이콘
(수정됨) 1. 우선 직접 매수인이 되시는 경우라면(1-1, 2-1의 경우)
매수자금을 배당절차를 통해 회수하셔야 되니 무조건 배당요구를 하시는게 맞습니다.
즉 2-1은 배제하시는게 정상입니다.

2. 다음 배당신청을 하지 않는 선택은(위에서 2-1을 배제했으니 2-2의 경우)
선순위 근저당권 등이 없는 경우에만 적절한 것입니다.
선순위 근저당권이 존재하는 경우 어차피 배당신청을 하더라도 단순 우선변제권에 해당하는 금액 상당수는 회수가 어렵지만
그나마도 배당신청을 안하는 경우라면 배당절차에서는 한푼도 못 받은 채
매수인으로부터 부동산 인도명령을 당하여 쓸쓸히 쫓겨나야 할 것이고
주택임대차보호법상의 우선변제권도 날려먹은 채 깡통인 기존 임대인의 변변찮은 재산을 찾느라
몇년의 시간을 소요하게 될 것이기 때문입니다.

3. 여러모로 직접 매수(1-1)로 해결이 되어야 할 사안으로 사료됩니다.
사안에서 등기부등본 등을 통한 권리분석을 해보지 못하여 단언은 곤란하나
선순위자가 있든 없든 배당절차를 통해 전세금 전액을 회수하지 못할 가능성을 배제하기 어려워보이기 때문입니다.
선순위자가 없다면 1-2 루트를 택한 후 매수인에게 나머지 잔액을 요구할 수 있으나
그 점이 잠재적 매수인들에게는 마이너스 포인트가 될 수 있습니다.

4. 물론 이는 법률적 관점에서만 접근해서 될 문제가 아니고
해당 오피스텔에 대한 글쓴이의 실거주 수요, 이를 처분하고자 할때 처분이 잘 될 것인지 등
투자 판단이 필요한 사항이니, 그런 부분에 대한 조사와 연구가 필요하실 것입니다.
보급보급
21/04/07 20:55
수정 아이콘
답변 감사합니다.
현재 제가 입주할때는 등기부등본에 있는게 없었고,
제가 입주 후 확정일자도 받은 이후 한 4~5달뒤 가압류가 생겼습니다.
그래서 제가 0순위로 알고 있습니다.
그러면 제가 1-1방법을 선택하고 전세금과 같은 금액에 낙찰을 받게 되면
경매 참가비, 경매낙찰비 분할 등 손해가 발생하는게 맞을까요?
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