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Date 2020/11/24 14:20:59
Name 새벽바람
Subject [질문] 전세 들어갈 예정인데, 다음과 같은 경우 문제가 없나요?
전세 들어갈 집과 계약 완료 및 계약금 납부까지는 했고, 집주인이 이사 나갈 날짜에 잔금을 치르기로 했습니다.

참고로 지금은 회사 사택에 있고 아직 머무를 수 있는 기간이 남아 있어, 저희가 들어가는 날짜는 꽤 유동적으로 골라서 들어갈 수 있는 상황입니다. 돈을 받아서 잔금을 치뤄야 하는 상황이 아니라서 다음 집에 천천히 들어가도 상관이 없습니다.

얼마전에 부동산 통해서 집주인에게서 연락이 와서, 이사갈 집에 입주 청소때문에 그러는데 원래 이사나가는 날짜 다음 날에 나가면 안되냐고 문의가 왔습니다. 잔금은 원래 치르기로 한 날에 치르고, 전입신고도 그 날에 그대로 진행하되, (그 때에는 저희 집이 되는) 그 집에 하루 더 머무를 수는 없냐는 것이지요.

사실 저희는 애초에 잔금 치르는 날 반드시 들어가야 할 이유가 없을 뿐더러, 위에서 말씀 드렸듯 돈을 받아서 잔금을 치뤄야 하는 상황이 아니라서, 집주인이 하루 늦게 나가는 것 자체가 저희에게 특별히 문제 될 것은 없습니다.

다만, 그로 인해서 무언가 다른 사고가 터질 수 있다면 얘기가 다를 것 같습니다. 부동산 주인은 전입신고는 당일에 하니 대항력에는 문제가 없다고 하는데, 부동산 분들은 항상 집주인분들 편에서 얘기하는 걸 많이 봐와서 얼마나 믿어야 할지 모르겠네요.

원래 짐 뺄 때에도 돈 다 받기 전에는 살림살이 하나라도 남겨놔야 대항력이 생긴다는 말도 들어서..

이 경우에 생길 수 있는 안좋은 케이스가 뭐가 있을까요? 그리고 저희가 전입신고만 되어 있으면 대응이 가능할까요?

감사합니다.

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Je ne sais quoi
20/11/24 14:32
수정 아이콘
전입신고와 확정일자는 다른 거고 대항력은 확정일자를 받아야 발생합니다. 자세한 건 읽어보세요. https://sangsang-storage.tistory.com/19
새벽바람
20/11/24 15:03
수정 아이콘
읽어보니 확정일자를 받으려면 점유를 해야하니 저 같은 케이스에는 확정일자가 하루 더 늦게 나오겠네요.. 답변 감사드립니다!
NoGainNoPain
20/11/24 15:05
수정 아이콘
확정일자는 주민센터에서 미리 받을 수 있습니다. 다만 님의 상황이라면 확정일자를 받아도 대항력이 안생긴다는 의미입니다.
대항력은 전입신고+확정일자+실거주 조합이 완성되어야만 발생하기 때문에 실거주가 안되면 대항력이 생기지 않죠.
새벽바람
20/11/24 15:27
수정 아이콘
헛 그렇군요.. 결국 실거주 없이 안전하게 가려면 전세권 설정많이 답인가 봅니다.
만약 집주인이 나쁜 맘을 먹는다면, 잔금 치루고 ~ 제가 실거주 하는 그 사이에 근저당을 설정한다. 가 가장 안 좋은 케이스 일까요?
NoGainNoPain
20/11/24 16:24
수정 아이콘
최악의 가능성을 고려하면 그런 문제가 있을수도 있지만 계약서에 근저당 특약을 걸어놓으면 그게 안전장치가 되긴 합니다.
보통은 부동산 중개업자가 특약으로 명기해 두니 한번 살펴보시는것도 좋을 듯 합니다.
새벽바람
20/11/24 16:41
수정 아이콘
그렇군요! 전문적인 답변 감사드립니다.
NoGainNoPain
20/11/24 14:37
수정 아이콘
어차피 집주인도 새로운 집에 임대차 계약을 했기 때문에 이사를 가지 않지는 않을거라 봅니다만...
혹시라도 껄끄러우시면 잔금납부와 동시에 전세권 설정 해달라고 그러시면 됩니다. 전세권 설정 비용은 집주인 부담 조건으로요.
새벽바람
20/11/24 15:04
수정 아이콘
저도 특별히 별 일이 있을 것이라곤 생각하진 않지만..
저희 부모님도 한번 부동산으로 크게 골머리를 앓으신 적이 있어서 그런지, 부동산쪽으로 초짜인 제가 생각하지 못한? 방법으로 혹시 뒷통수를 치는 경우가 생길까봐 질문 드렸습니다. 역시 확실한 것은 전세권 설정인가 보네요.
20/11/24 14:40
수정 아이콘
전입신고, 점유(실거주), 확정일자 3박자가 맞아야 우선변제권의 효력이 생기는 걸로 알고 있습니다.

그리고 전입신고하고 확정일자 받아도 효력은 다음날 생기기 때문에 실제로 집주인이 근저당 정리하고 깨끗한 집인양 계약한 뒤 임차인의 대항력이 전입신고, 확정일자 받은 다음날 생기는 것을 악용 해 임차인이 잔금, 이사, 전입신고, 확정일자 받은 당일 몰래 근저당을 설정하여 임차인의 우선변제권이 후순위로 밀려 보증금을 돌려 받지 못하는 사례도 있다고 하네요.

개인적으로는 기십만원 아깝긴 하지만 전세금이 한두푼도 아니고 전세보증보험 가입하는 걸 추천합니다.
NoGainNoPain
20/11/24 14:46
수정 아이콘
전세보증보험 심사에서는 선순위채권이 포함되어 있기 때문에 근저당 설정된 상태에서 후순위로 들어가면 보증보험을 들어주지 않을 겁니다.
20/11/24 15:46
수정 아이콘
(수정됨) 보통의 경우에는 전세를 구할 때 근저당 설정 비율이 높은 곳으로는 계약하지 않죠.
만약 사정이 있어 계약한다고 하면 잔금으로 근저당을 깨끗히 정리하는 조건을 계약서에 특약으로 넣고 계약을 합니다. 만약 차후 근저당이 설정되었다면 계약 위반으로 봐야겠죠.
그래서 어느정도 안전한 전세매물을 구하셨을꺼라는 가정하에 확정일자, 전세권 설정, 전세보증보험 중 제 개인적으로는 전세보증보험이 가장 낫다고 생각되어 말씀드렸습니다.

솔직히 전세보증보험 가입이 어려운 집이라면 아예 피하는게 좋죠. 보험사에서 어느 정도의 선순위 보증금 및 근저당이 있더라도 보증보험을 받아 주기도하는데, 보험사도 거부할 정도라면 위험을 무릅쓰고 그집에 들어갈 이유가 없습니다.
NoGainNoPain
20/11/24 16:22
수정 아이콘
본문의 상황에서 발생할 가능성이 있는 문제는 집주인이 대항력이 발생하지 않은 상황에서 근저당 설정을 먼저 해버리는 것이나 아니면 이사를 가지 앉고 잔금만 받은채로 눌러 살 경우입니다.
두 가지 경우 모두 전세보증보험 가입 거절이 될 사유입니다. 따라서 질문의 해결책으로는 적절하지 않은 상황이죠.
20/11/24 17:07
수정 아이콘
답 될만한게 없네요. 흐흐
믿거나 못 믿겠다면 그냥 집주인 날짜 맞춰서 이사가라는 수밖에요.
새벽바람
20/11/24 16:43
수정 아이콘
말씀해주신 것 처럼 근저당이 지금은 조금 잡혀 있지만 금액은 크지 않아 잔금으로 정리될 예정이긴 합니다. 전세보증보험도 집주인도 동의한 사항이라 저희가 이사간 이후에는 가입이 크게 문제될거 같진 않은데, NoGainNoPain 님께서 말씀해주신 두 가지 케이스만 아니면 될거 같긴 하네요.
새벽바람
20/11/24 15:07
수정 아이콘
전세보증보험은 물론 들려고 합니다. 아무래도 거의 전재산이다 보니 떨려서.. 하핫..
Cazellnu
20/11/24 14:46
수정 아이콘
무슨 연유인지 모르겠으나 찝찝하다면 윗분처럼 잔금과 동시에 전세권하자고 하시면 될거 같습니다.
새벽바람
20/11/24 15:22
수정 아이콘
별 일은 없을거라 생각하지만 혹시라도 하는 마음에.. 역시 전세권이 가장 나은 해법인거 같네요!
브라이언
20/11/25 00:20
수정 아이콘
잔금 다하지 마시고, 잔금 10프로 남기고
중도금 형식으로 하시면 될듯해요
새벽바람
20/11/26 12:36
수정 아이콘
오 그런 방법도 있겠네요.. 좀 더 선택지가 많아지는 것 같아 바람직한거 같습니다. 답변 감사드립니다.
20/11/26 20:21
수정 아이콘
전세권설정을 하루 늦게 들어가는 것에 대한 대가로 해줄까요...? 그리고 대항력 생기고 우선변제권 인정되는 이상 유의미한 등기가 될까 싶습니다.
새벽바람
20/11/26 21:00
수정 아이콘
저도 난색을 표할거라고 생각은 됩니다. 일단 많은 답변들을 통해 최악의 케이스와 대응 방안들은 알게된거 같아 부동산이랑 얘기해보려구요.
대항력만 있다면 저도 크게 걱정은 안하는데 (피곤하고 귀찮을 지언정 우선순위는 있으니) 실거주가 아니면 대항력이 안생긴다는 점 때문에 0.01%의 불안감이 남네요. 답변 감사드립니다~
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