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Date 2021/10/03 11:36:19
Name kien.
Subject [일반] 한국 경제와 나의 경제에 대한 헷지 투자처
0. 자료를 통해서 증명하는 게 아니라, 대략적인 흐름만 갖고서 투자처를 언급 드리는 것이니
적당히 걸러 들으시면 되겠습니다.

1. 부동산 상승/폭등 VS 부동산 하락/폭락

1) 부동산 상승/폭등
상승한다고 보는 쪽은 현 부동산 시장에 거품이 거의 없으면서 내재가치가 시장가격보다 훨씬 높다고 생각하는 사람이 폭등론자, 대충 비슷하지만 물가 상승/유동성 공급에 의해서 다른 자산들과 비슷한 수준으로 올라간다고 보는 사람들이 상승론자로 볼 수 있을 것입니다.

2) 부동산 하락/폭락
반대로 본다면 부동산에 거품이 많거나 조금 끼어 있고, 내재가치가 시장가격보다 훨씬 낮다고 생각하는 사람들이
부동산 하락/폭락론자들의 기반일 것입니다.

여기서 한국 부동산은 장기적으로 보았을 때, 항상 우상향했는데 그 이유는 한국 경제가 실질성장률/명목성장률 모두
옛날부터 지금까지 항상 성장해왔기 때문에 가능한 일입니다. PIR 지수 같은 것들도 일정 수준으로 회귀하는 경향을
보이기도 했지만, 집값이 항상 올라갔던 것은 우리 경제가 전반적으로 성장했기 때문에 가능한 일이죠.

그런 의미에서 본다면 한국 부동산에 대해서 매수 포지션/장기적 홀드 포지션을 취해야 한다는 사람들은 기본적으로 우리 나라가
장기적으로 경제 성장을 한다고 보거나 경제 성장을 하지는 못하더라도 현재의 선진국의 위치는 유지할 거라고 보는 사람들이
부동산 상승론자일 것이고, 반대로 출산율/거품/폭락 경제 위기 등을 말하는 사람들은 부동산이 폭락할 거라고 혹은 하강할 거라고 주장할
수 있을 것입니다.

결론적으로 말하면, 부동산을 매수포지션 취하고 싶다는 사람들은 한국 경제에 대해서 중립/긍정론자, 매도 포지션을 취해야 한다는 사람은
부정론자라고 거칠게 말할 수 있을 것입니다.

2. 그래서 한국 경제의 미래는?

미래를 정확하게 맞힐 수 있다는 사람들은 없다는 가정하에서, 한국 대기업/중소기업 인프라나 교육수준, 현재 독과점을 차지하고 있는
영역들 등을 생각해보면 선진국의 수준은 유지하면서 줄어드는 인구수는 결국에는 조선족 등을 포함한 이민자들로 대신 채워질 거라고
생각합니다. 많은 선진국 사회가 그렇게 되었듯이 우리도 결국 이민자를 받아서 필요한 노동의 수요를 만족시킬 것이고, 사실 현재도
이미 그렇게 되고 있죠.

3. 그렇다면 한국이 망해간다와 부동산 매수 포지션을 취해야 한다는 주장을 동시에 펼치는 사람들은 어떤 생각일까?

한마디로 요약하면 K자 반등으로 설명 가능합니다. 한국 경제가 선진국으로 남는다 하더라도 특정 개인/집단/계급들의 경제 상황이
지금보다 좋아진다고는 반드시 말할 수 없겠죠. 결국 위의 저 문장은 한국이 선진국이 되었고 경제 성장이나 규모도 유지하겠지만
한국 경제가 망했고 망해간다는 사람들의 경제 상황은 더 나빠질 수도 있다는 가정이 깔려 있다는 것입니다.

즉, 한국은 선진국이 되고, 이를 유지하기 때문에 부동산은 꾸준히 우상향하겠지만, [나][한국]에서의 경제생활은 [망해간다]라는
뜻을 함축하고 있는 것이죠. --> 나의 경제와 한국 경제가 불일치하는 부분이 있을 수 있다.

하지만 한국에 살고 있는 한, 우리는 한국 경제가 갖는 리스크에 그대로 노출될 수 밖에 없고, 거시경제상에서
한국이 갖는 리스크를 최대한 피하는 방향으로 투자해야 합니다. --> 그럼에도 불구하고 우리는 원화 경제의 시스템에 살고 있다.

4. 나의 경제를 지키기 위해서 지금 투자해야 할 곳?
한국은 기본적으로 농산물/외부 원자재의 가격 상승에 대해서 취약한 구조이고 밥상물가와 석유 가격이 올라가면 꽤 직접적으로
타격을 입는 계층들이 많습니다. 밥상 물가나 석유값의 상승으로 인해서 경제생활에 큰 타격을 받는 계층이라면 지금은
미국/영국 등의 석유 관련 회사(엑슨 모빌, 로얄더치쉘) 농업 회사 (ADM, Bunge, Cargill, LDC) 등이 적절한 투자처라고 보입니다.
왜냐면 위의 회사들은 혹시나 모를 스태그플레이션으로 악몽을 비교적 분산할 수 있습니다.

그리고 앞으로도 아파트 가격이 계속 오를 거라고 보고, 그런 가격 상승에 피해를 보지만, 당장에 아파트를 살 수가 없는 상황이라면
자이/힐스테이트/롯데케슬/래미안 등의 고급브랜드 아파트를 만드는 건축 회사에 투자 추천합니다.
현추세 대로 계속 간다면 위의 건축회사들은 아무리 규제가 있다지만 어떻게든 빈틈을 찾아서 소비자들에게 비용을 전가해서 본인들이
이득을 볼 가능성이 큽니다.

결론:
거시적인 한국 경제와 미시적인 나의 경제 생활이 반드시 일치한다는 보장이 없으니, 본인 경제 발생할 수 있는 거시 경제
리스크를 최대한 헷지하는 방향으로 미리 투자하자.

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21/10/03 11:57
수정 아이콘
좋은 글 감사합니다. K자 성장이라는 것은 선진국에 접어들며 나타나는 계층분화의 알레고리이기도 하지요.
한국 경제/부동산과 관련된 전망은 타 사이트에 작성한 바 있어 이전에 작성한 글을 바탕으로 짧게 인용해 남겨 봅니다.
https://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&page=2&divpage=35&hotlist_flag=999&no=195936

"현재의 가계부채 수준에서 기준금리 0.25%를 올렸을 때의 연 상환금액 증가분은 약 3조 1천억 정도입니다. 내년까지 0.25%를 더 올린다면 약 6조 정도의 통화량이 줄어드는 효과를 발휘하겠지요. 그런데 말입니다, 이번 재난지원금으로 풀린 총 11조원과 3기 신도시의 토지보상금(대토를 고려한다고 해도) 약 45조원, 현재 발표된 광역교통망과 SOC 예산 약 50조 이상, 2018년 400조원대 대비 폭발적으로 증가한 2022년 600조원대의 슈퍼 예산안 등을 고려한다면 금리인상으로 나타나는 긴축 효과보다 더 큰 통화량의 증가요인이 기다리고 있는 것을 알 수 있지요."

"우리 정부를 비롯해 각국 정부에서 통화정책을 조이는 이유는 내년부터 재정정책으로 풀려나갈 돈이 상상 이상으로 크기 때문입니다. 여기에 COVID-19로 인해 느려져 있던 통화유통속도가 리오프닝과 함께 늘어나게 되면 폭발적인 통화승수의 증가를 예상하는 것은 어려운 일이 아니지요. 내년 8월이 임대차 3법으로 나타난 전세가격 이중화가 종료되는 시점이라는 것도 고려해야 합니다. 과다한 레버리지 비율을 말씀하시는 분은 현재 9억, 15억 이상 대출도 나오지 않는 아파트의 거래가 어떤 방식으로 이루어지고 있는지 잘 모르시는 것 같네요. 거의 피라미드 형태로 적층되어 집대 집을 맞교환하는 것과 같은 형국입니다. 레버리지 비율이 극히 낮은 상태이지요."

"내년에 여당의 재집권이 가시화된다면 선진국의 재화소비, 신흥국의 설비투자 및 원자재 사이클로 인한 한국의 경기확장 국면에 더해 다양한 규제와 통화팽창 요인들이 함께 작용해 자산시장 상승의 후반전이 더 격렬한 형태로 나타날 가능성이 높습니다. 폭락론에 경도되어 계시는 분들께서는 조금 더 냉정히 현실을 바라보시기를 권해 드립니다. 최근 몇 년간의 주택가격 상승은 유주택자의 자산가치가 늘어난 측면도 있겠지만, 전세금의 형태로 현금을 쥐고 있던 무주택자의 구매력이 20~50%가량 깎여나간 결과로 보아야 합니다. 많은 분들께서 이 부분을 간과하시더군요. 법정화폐의 무제한 프린팅이란 이렇게 무섭습니다. 금태환제도의 폐지 이후 신용화폐 시스템 하에서 살아가는 이들이라면 이러한 상황을 항상 실물자산으로 헷지할 필요성을 인식해야 하는데, 그런 부분에 대한 인식수준은 아직 우리 사회에서는 처참한 것 같습니다."

"Fred에서 한/미 양국 M2증가의 절대량을 보면 2010년 대비 한국은 2배, 미국은 3배지요. 신용화폐 시스템 하에서 총통화량은 매 10년마다 대략 2배씩 증가한다는 명제의 증명입니다. 인플레이션 조세에 대한 교육이 필요한 이유이기도 합니다. 2010년부터 2020년까지의 10년은 미국을 포함한 세계경제가 디플레이션의 늪에 빠졌던 예외적 시기이고, 이는 한/미의 GDP 증가와 소득수준 증가율보다 주택가격 상승률이 낮았던 것에서도 알 수 있지요. 2020년을 기점으로 겨우 따라잡은 상태입니다. 지금은 1940년부터 40년간 지속되었던 인플레이션 사이클이 1980년부터 2020년까지의 디플레이션 사이클로 전환되었던 것이, COVID-19를 기점으로 다시 한 번 인플레이션 사이클로 전환되는 변곡점이라고 봅니다. 인플레이션이라는 것은 성장을 의미하는 것이고, 금리 역시 그에 따라 점진적 상향곡선을 그리겠지요. 일정 수준 이하의 금리 인상이 말씀하신 대로 변수가 될 수 없는 이유입니다."

"한국의 소위 '경기'가 살아나기 위해서는 1. 선진국 단에서의 재화소비의 증가/유지, 2. 신흥국 단에서의 설비투자 사이클과 원자재 사이클의 증가/유지가 이루어져야 합니다.(1985-90, 2003-07) 두 가지 중 하나라도 빠지게 되면 2010년부터 경험한 바와 같은 디플레이션 사이클로 빠져들곤 하지요. 지난 2013년부터 2020년까지 한국의 내수경기가 최악의 바닥을 찍고, 코스피가 박스권을 횡보했던 이유도 세계금융위기 이후 중국발 성장이 꺾이며 미국을 제외한 선진국 단에서의 재화소비가 줄어들고, 신흥국 단에서의 설비투자와 원자재 사이클이 바닥을 찍었기 때문이지요. 코스피 상장사의 연간 순이익이 2010년에서 2020년까지 평균적으로(2017, 18년의 반도체 서프라이즈를 제외하면) 60-90조 선을 횡보하다가 2021년 추정 167조, 2022년 추정 189조원으로 점프한 것도 선진국 단에서의 재화소비와 신흥국 단에서의 설비투자, 원자재 사이클이 돌아가기 시작했기 때문입니다. 내수경기가 좋고 나쁘고는 안타까운 일이지만 국가경제에 큰 상관이 없다고 보아야 하겠지요. 코스피 상장사의 순이익 단이 레벨업되고 선진국/신흥국의 소비 및 생산, 원자재 사이클이 돌아가기 시작한 이상 내년부터는 무슨 짓을 해도 경기가 나빠지지가 쉽지 않을 겁니다. 수출대기업들이 벌어들인 달러가 시중에 풀리고, SOC를 통해 부양된 경기가 대중들의 마음에서 디플레이션과 경기침체라는 단어를 지워버릴 테니까요. 오히려 경기 과열을 걱정해야 할 겁니다."
봄날엔
21/10/03 12:43
수정 아이콘
그러면 3번과는 반대로 한국은 계속 발전하고 있는데 집값 폭락론자들은 어떤 사람들인가요?
21/10/03 13:00
수정 아이콘
내재가치 대비 시장가가 너무 높다고 보는 사람들이겠죠.
21/10/03 13:09
수정 아이콘
(수정됨) Kien. 님의 말씀을 인용해 볼까요.

"K자 반등으로 설명 가능합니다. 한국 경제가 선진국으로 남는다 하더라도 특정 개인/집단/계급들의 경제 상황이 지금보다 좋아진다고는 반드시 말할 수 없겠죠."

"내재가치 대비 시장가가 너무 높다고 보는 사람들이겠죠."

자본주의 시스템 속에서는 각자 서 있는 포지션에 따라 필수재의 주관적 내재가치 수준이 결정됩니다. 사람들이 누구나 살고 싶어하는 수도권과 서울의 10~15년 이내 준공된 아파트의 수량(대략 150만 호 정도로 계산됩니다.)과 대기업/공공기관/주요 IT 기업 종사자의 수를 매치해 보면 얼추 비슷하게 계산될 겁니다. 여기에 기존 보유자와 평균수명 100세 시대에 따라 의료서비스와 인프라가 보장되는 도시에 살고 싶어하는 노년층 수요까지 더해지면 왜 수도권이 만성적 주택부족에 시달리는지 대략 계산이 되겠지요.

위에 말씀드린 분들은 지난 10년간, 또 앞으로 10년간 K자 성장의 윗부분에서 그 과실을 맛보았고 또 맛보실 분들입니다. 동질혼 경향이 가속화됨에 따라 평균소득에 따라 계산되는 서울의 PIR(18배쯤 될 겁니다) 역시 위에 적은 직군들의 맞벌이라면 대략 9-10배 정도로 줄어들겠지요. 폭락론을 외치시는 분들의 대부분은 잔인하게 들리시겠지만 위의 리그에 진입할 소득수준이 되지 않거나, 되더라도 기존 보유하고 있던 자산이 없거나 적어 높아진 허들을 넘어서지 못하는 분들이겠지요. 선진국들의 수도/핵심지역 PIR이 높아진 상태에서 유지되는 것도 같은 맥락에서 보아야 할 겁니다.
리자몽
21/10/03 13:09
수정 아이콘
거시적 경제(국가)와 미시적 경제(개인)의 괴리감은 미국만 봐도 어마무시하죠

누가봐도 향후 10년간은 한국은 선진국에서 내려올 일은 어지간 해선 없어 보이고 (잘 봐주면 20년 이상도 가능)

개인의 삶의 질은 극소수를 제외하고 본다면 계속 내려갈꺼 같습니다

다만 위에서 헷지 투자처로 원유 회사를 얘기하셨는데 기후변화로 인한 생존을 위해 친환경 발전으로 강제로 발 수 밖에 없고

각종 대체제 및 탄소배출권 등에 의해 몇년간은 원유가격이 오를지 몰라도 10년 이상 보면 원유 회사 투자는 좋은 선택일지 의문입니다
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