간단하게 저를 소개하자면 결혼후 미국으로 건너와서 두 아이를 낳은 이민 1세대입니다. 미국사회에서 한인 이민 역사도 꽤 오래되어서 저정도면 이민 경력이 오래되지 않은 꼬꼬마라고 할 수 있습니다. 모든 이민 가정이 마찬가지겠지만 한인사회에 많이 발을 걸치고 있으며 거의 한인 문화권에서 생활하고 있습니다. 미국까지 가서 한국사람들이랑 어울리냐는 생각을 하실 수도 있는데 저도 한국있을 때는 그렇게 생각했었어요. 하지만 이민이랑 유학은 다릅니다. 유학으로 왔다면 최대한 이곳의 언어와 문화를 배워서 돌아가거나 정착을 목표로 할수 있겠지만 이민은 말그대로 생존을 목표로 온 것이라 그곳이 미국이든 한국이든 사실 상관없어요. 미국 안에 있는 거대한 한인 사회 속으로 왔다고 생각하면 맘이 편합니다. 제가 있는 뉴욕 일대의 한인이 10만명 가량이라고 하니까(숫자는 정확하지 않습니다.) 10만명 소도시 경제권 안에서 살아가고 있다고 보시면 됩니다. 특히 뉴욕처럼 이민자들이 많은 동네는 이민 사회가 각각 경제 블럭을 형성하고 있어서 엄청나게 중요합니다. 가끔 한국 치킨집에 전화해 주문할때 한국말이 어설픈 한인2세의 응대를 인내심을 가지고 듣고 있자면 내가 도대체 어떤 사회에 살고 있나 의문이 들때가 많습니다.

각설하고 일단 집에 대해서만 이야기해보려고 합니다. 누구나 그렇겠지만 이제 이민을 와서 어느정도 적응을 하면 집을 사고 싶어집니다. 이곳의 렌트비는 정말 한국과는 비교활 수 없을 만큼 살인적이거든요. 단순히 돈으로만 비교할 수도 없는게 금액대비 집의 퀄리티도 정말 안좋습니다. 대부분 20세기 중반에 지어진 오래된 아파트나 주택이거든요.

여기서는 보통 원배드룸 투배드룸 이런식으로 많이 얘기를 하는데 방의 갯수만 말하는 겁니다. 원배드룸이면 안방, 거실, 부엌, 운좋으면 다이닝 공간 있고 대부분은 그냥 좁은 부엌만 말하죠. 4인 가족 기준으로 적어도 투배드룸은 돼야 살만한데 어딜 가든 최소 한달 렌트비가 2000불은 넘습니다. 진짜 미니멈이 2000불이고 맨하탄은 당연히 더 비싸고 퀸즈도 2200~2300까지는 예산을 잡아야 쓸만한 투배드룸을 구할 수 있죠. 한달에 250이상이 월세로 나가는게 상상이 되십니까? 당연히 한국보다 세금도 많이 떼이고 물가도 비싼데 월세까지 내고 나면 남는 돈이 없습니다. 한국보다 최소 두배는 벌어야 감당이 돼요. 그래서 뉴욕에 저소득층을 위한 복지혜택의 기준을 잡을때 4인 가족 기준으로 4만불 이하가 많습니다. 한국에서 연봉 4400이 저소득이라고 할 수 있을까요? 뉴욕은 그런 동네입니다. 그래서 혹시 뉴욕 쪽에서 잡 오퍼가 와서 이주를 생각하시는 분이 계시다면 최소 한국에서 버는 돈의 두배는 받아야 된다고 생각하시는 게 좋을 거 같습니다.

그렇다면 저 돈을 주고 렌트를 살 바에야 대출을 받아 대출을 갚는게 이득 아니냐라고 하실 수 있습니다. 네, 그래서 모든 사람들이 렌트를 몇년 살다보면 악착같이 돈을 모아 집을 사려고 합니다. 대충 따져봐도 대출을 받아 매달 나가는 대출금이 렌트랑 비슷하거든요. 렌트는 공중으로 날아가는 돈이고 대출은 적어도 원금이 쌓입니다. 그리고 부동산 가격도 오르죠. 누가봐도 집을 사는게 유리한데 왜 집을 못 살까요?

일단 이민을 와서 제로베이스의 사람들이 가장 당황스러운 일은 크레딧이라고 불리는 개인 신용점수입니다. 크레딧이 없으면 할부로 하는 모든 행위가 막힌다고 보시면 됩니다. 하다못해 핸드폰도 못 만들고 기기를 가지고 가야 가입을 시켜줍니다. 아니면 다운페이라고 불리는 현찰 박치기를 일정 퍼센트 이상해야 됩니다. 저도 처음 미국와서 핸드폰 개통할 때 기기값 몇백불 먼저 내고 만들었어요. 렌트도 마찬가지에요. 월세만 낸다고 들어가는게 아니라 월세를 낼 수 있다는 증명, 즉 크레딧이 필요합니다. 그래서 많은 초기 이민자나 유학생들은 3개월치 월세를 한꺼번에 내거나 일종의 보증금과도 같은 디파짓을 좀 더 지불하고 들어가죠.

하물며 대출은 좋은 크레딧 점수가 아니면 좋은 이자를 받기 어렵습니다. 다행히 저소득층들을 위해 낮은 크레딧 점수에도 처음으로 집을 사는 거라면 대출 해주는 프로그램들이 있긴합니다만 보통은 좋은 크레딧으로 낮은 이자를 받는게 더 좋습니다. 일단 집을 사고 싶어도 크레딧이 좋아지기 위해서 열심히 돈을 벌고 신용카드를 쓰고 살아야 합니다.

자 그러면 어느정도 직장도 안정됐고 크레딧도 쌓았고 도저히 집세 아까워서 집을 사야 겠으니 이제 집을 한번 알아봐야겠죠.
(이후 제가 설명하는 정보들은 철저히 집을 찾고 있는 개인의 경험에 의한 것입니다. 아마 전문가 분들이나 더 잘아시는 분들이 보면 잘못된 정보가 있을 수 있으니 혹시 바로 잡아주시고 더 좋은 정보가 있으면 가르쳐 주세요.)

먼저 부동산이라는게 지역과 건물에 따라 천차만별이라 어느정도 한정지을 필요가 있을 거 같습니다. 저는 저와 같은 무근본 초기 이민자 가족이 찾을 수 있는 뉴욕 일대의 집을 기준으로 삼겠습니다. 뉴욕 시티는 크게 맨해튼, 브룩클린, 퀸즈, 브롱스, 스탠튼 아일랜드라는 다섯개의 지역으로 나눠지고 뉴욕시티에 속하지는 않지만 한국의 경기도에 해당하는 지역으로 브롱스 북쪽의 웨체스터, 맨하탄 서쪽 허드슨강 건너편의 포트리(뉴저지), 퀸즈 동쪽의 낫쏘 같은 곳이 있습니다. 저는 이 중 퀸즈와 나쏘 위주로 말씀드리겠습니다.

이 동네에 주거 형태는 대체적으로 세가지를 많이 꼽습니다.

1. 코옵(co-op)
2. 콘도
3. 하우스

코옵은 한국에는 없는 주거형태입니다. 아파트 단지 같은 건데 거기 사는 주민들은 아파트를 소유하는 게 아니라 그 아파트의 지분을 가지고 있습니다. 그래서 엄밀히 따지면 집을 사는게 아니라 아파트의 지분을 사는 겁니다. 장점은 비교적 싸게 도시 주변에 거주 할 수 있다는 점, 단점은 공동주거가 한국의 아파트처럼 그렇게 쾌적하지 않다는 점과 입주 조건이 까다롭다는 점입니다.

코옵도 가격대가 워낙 다양하지만 초기 이민자들이 보통 많이 찾는 코옵 단지의 가격은 현재 기준으로 투배드룸 30만불대 정도라고 보시면 됩니다. 코옵은 보통 20% 다운페이를 필수로 해야 합니다. 다운페이는 선지급하는 돈이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 30만불짜리 집을 살 때 20프로 다운페이라면 6만불을 내고 24만불을 대출 받아 갚아나가는 겁니다. 어쨋든 한국돈으로 6600만원은 모아야 일단 기본 자격이 된다고 보시면 됩니다. 하지만 한달에 월세 250 내면서 일년에 만불 모으기가 쉽지 않아요. 6만불도 초기 이민자들에게는 엄청 큰 허들이나 마찬가지입니다. 그래서 한국에서 돈을 빌려서 땡겨오시는 분들도 많고 이곳에 가족이 있으신 분들은 가족들의 도움을 받는 경우도 많습니다.

어떻해서든 악착같이 다운페이를 모았다고 칩시다. 하지만 돈만 있다고 코옵을 살 수 있을까요? 코옵은 공동 소유에 가까운 형태다보니 코옵에 들어올 사람을 아무나 받지 않습니다. 한국에서 아파트 입주할 때 입주자 대표들과 면접을 본다고 하면 어떨까요? 여긴 실제로 코옵 보드(입주자 대표)들의 승인이 없으면 들어갈 수가 없습니다. 특히 학군 좋은 지역의 코옵들은 입주심사가 더 빡세서 개인적인 금융 정보들도 요구하기도 합니다. 예를 들면 지난 몇년동안의 월급명세서 같은 거 말이죠. 게다가 통장에 앞으로 1년 치의 대출금을 갚을 수 있는 돈이 있는지 증명을 요구하는 경우도 있습니다. 물론 가장 빡센 코옵을 들어갈 때 이야기고 보통은 다운페이만 잘하면 들어갑니다. 하지만 문제는 팔 때도 자기맘대로 팔 수가 없다는 점입니다. 코옵보드가 승인하지 않으면 아무리 집을 팔고 싶어도 팔수가 없고 심지어 집가격이 오르면 그 오른 분량의 25%를 플립 택스라는 명목으로 가져갑니다. 이런 생양.. 아치스러울수도 있지만 사실 이렇게 관리잘되는 코옵이 일단 들어가면 살기도 좋다고 볼 수 있겠죠. 아무한테나 말 팔고 관리 안되는 코옵은 들어가기는 쉬워도 살면서 스트레스 받을 가능성이 크겠죠.

정리하자면 코옵을 하나 살 때 실질적으로 드는 비용은

2배드 코옵 35만불
초기비용 : 다운페이 7만불 + 클로징* 1만불 = 8만불
매달 지출 : 관리비 900불** + 대출금(이자, 원금) 1300불*** = 2200불

*클로징 비용은 보통 집 계약을 마무할 때 내는 돈으로 세금이나 부동산 비용등을 말합니다. 보통 집가격의 1~3프로를 잡습니다.
**미국 아파트는 관리비가 대체로 한국보다 비쌉니다. 보통 1000불 정도로 생각하면 되는데 아파트에 따라 다르지만 보통 난방이랑 수도가 포함되어 있습니다.
***요즘 미국 금리가 싸서 이자율 3프로에 30년 고정으로 잡았습니다.


코옵까지 설명했는데 글이 너무 길어지네요. 앞에서 많은 것을 얘기했기 때문에 이제부터는 핵심만 짚고 넘어가겠습니다.

두번째로 콘도는 코옵과 하우스의 중간형태라고 보시면 됩니다. 공동주거라서 관리비가 들어가지만 각 유닛(호)은 개인 소유입니다. 한국의 아파트와 가장 비슷한 게 콘도일수도 있겠네요. 여기서부터는 세금을 고려해야 됩니다. Property tax라고 불리는 세금은 지역마다 집집마다 다른데 심지어 같은 지역의 같은 형태의 집도 집주인이 얼마나 세금 관리를 했느냐에 따라 달라집니다. 이 세금은 보통 지역의 교육 인프라에 쓰이기 때문에 이 세금이 높은 곳은 높은 확률로 학군이 좋습니다. 뉴욕 시티는 이 세금이 낮고 낫쏘 지역은 높습니다. 약 두배가량 차이난다고 보시면 됩니다.

콘도는 애매한게 가격은 일반 주택 급인데 세금과 관리비까지 내야 합니다. 하지만 뉴욕 시티에서는 어느정도 장점으로 꼽을 수 있는 게 일단 주택보다는 그래도 좀 싸고, 도심 가까이 살 수 있다는 점입니다. 그리고 코옵처럼 사고 파는게 그렇게까지 까다롭지 않고 중요한 점은 20프로 다운페이가 필수가 아니라는 거죠.(물론 인기있는 집 같은 경우 경쟁입찰이기 때문에 다운페이를 높게 잡는 쪽이 유리합니다.) 같은 초기비용에 매달 내는 돈이 어느정도 감당할 수 있다면 좀 더 재산으로서의 가치가 있는 콘도나 하우스를 노려볼 수도 있습니다.

2~3배드 콘도 60만불
초기비용: 다운페이 6만불(10%) + 클로징 1만불 = 7만불
매달지출: 관리비 400불* + 세금 400불 + 대출금 2000불 + PMI 250불** = 3050불

*보통 콘도의 관리비에는 난방, 수도가 포함되지 않는 경우가 많습니다.
**PMI는 대출에 관한 보증 보험입니다. 20프로 이하로 다운페이를 할 땐 따로 보험을 들어야 하는데 그건 대출금액에 따라 다릅니다. 무슨 대출을 받는데 보험까지 들어서 추가비용이 들어가냐 싶겠지만 사실입니다. 그래서 무조건 20프로는 모아서 집을 사는게 유리하고, 그래도 은행에 따라 PMI를 면제해주는 대출 프로그램도 있으니 집을 사시는 분들은 더 적극적으로 알아보는게 좋겠죠. 원금을 갚아나가다가 원금이 20프로를 넘으면 그때부턴 안 내도 됩니다.(어느 세월에..)



마지막으로 하우스.. 아메리카 드림의 완성이라는 뒷마당있는 싱글 하우스는 일단 뉴욕 시티 내에서는 포기하는게 좋습니다. 어느정도 지원을 받을 수 있는 입장이 아니라면 뉴욕 시티의 싱글하우스를 맨땅에 헤딩해서 사긴 힘듭니다. 그리고 또 하나의 문제는 뉴욕 시티에서 학군 좋다는 지역도 중학교까지만 좋습니다. 그래서 대부분의 학부모들은 기를 쓰고 특목고를 보내려고 하죠. 교육열이 서울 못지 않습니다. 그 부분에 회의를 느끼는 부모들은 자녀를 위해 뉴욕 외곽 학군 좋은 동네로 이사 나가는 경우도 많습니다. 하지만 기본적으로 학군이 좋으면 세금이 비싸고 집도 비쌉니다. 최소 70만불은 있어야 좋은 학군의 조그마한 집이라도 살 수 있는데 일단 저같은 가난한 이민자는 그정도의 예산이 없습니다.

하우스의 장점이라면 뭐니뭐니해도 가족들만의 공간과 추억이겠죠. 여름이면 뒷마당에 수영이라도 할 수 있게 간이 수영장이라도 설치해줄 수 있고 애들이 마음껏 뛰어놀아도 눈치볼 사람도 없고 지하실에는 나만의 공간을 꾸며서 취미생활을 하는게 모든 아빠들의 꿈이기도 하구요. 그리고 비싼 대출금 값는게 힘들긴 하지만 그래도 온전한 나만의 재산이라는 점도 좋고 나중에 집값이 오르면 이득도 볼수도 있습니다. 그리고 나중에 집을 팔아서 애들에게 나눠줄 수도 있다는 장점이 있습니다. 다운페이할 돈이라도 마련해줄 수 있다면 저같은 시행착오는 안 겪겠죠. 코옵은 상대적으로 가격 변동이 낮고 잘 안오르지만 하우스는 지역에 따라 상당히 이득을 볼 수 있는 부분이 있거든요. 특히 학군좋은 지역은 애들 대학 다 보내고 나면 굳이 높은 세금 내며 계속 살 필요가 없기 때문에 집 팔고 차액으로 더 살기 좋은 곳으로 가면 됩니다.

단점으로는 돈과 시간입니다. 집 유지를 위해서 갈아넣어야할 시간과 노동력이죠. 눈오면 눈치우고 가을에는 낙엽치우고 여름에는 잔디깎고, 집안 곳곳에 유지보수해야할 수많은 일거리들과 거기에 드는 비용이 만만치가 않습니다. 그리고 각종 공과금이 아무래도 더 많이 듭니다. 난방비, 전기세, 가스비 등 코옵에서 관리비로 포함되던 것들을 온전히 스스로 내야 됩니다. 그래서 제 생각엔 매달 내는 지출 계산에서 유지 관리 비용으로 500불은 더 계산해야 된다고 봅니다.

여기서는 좀 복잡하게 세가지 케이스로 계산해보겠습니다.
(초기 비용없이 월 지출 기준으로)

1. 70만불 하우스 20% 다운페이 - 이 경우는 저한테는 불가능한 케이스인데 일종의 기준으로서 계산해보겠습니다.
대출금 2400불 + 세금 1000불 = 3400불

2. 60만불 하우스 10프로 다운페이 - 1티어 학군에 입성할 수 있는 진짜 최소한의 기준입니다.
대출금 2300불 + 세금 1000불 + PMI 250불 = 3550불

3. 50만불 하우스 10프로 다운페이 - 2티어 학군에 들어갈 수 있는 정도의 가격입니다.
대출금 1900불 + 세금 1000불 + PMI 220불 = 3120불****


****지금까지 제가 임의로 매긴 가격은 말그대로 대충 퉁친 가격입니다. 세부적인 가격은 상황에 따라 완전 천차만별입니다.

결론적으로 살 수만 있다면, 학군좋은 뉴욕 외곽의 싱글 하우스를 사는게 가장 좋은 선택이 되겠죠. 특히 PMI가 면제되는 대출 프로그램을 이용할 수 있다면 충분히 메리트 있는 선택일 수 있습니다. 하지만 그것을 위해서 포기해야 되는 비용과 그 비용에 따른 가족의 희생이 만만치 않습니다. 한마디로 가족 여행한번 가기 힘들어질 수 있고 먹고싶은 거 못 사주고 하고 싶은 거 마음껏 못하게 될 수 있죠. 그렇다고 코옵을 사면 당장의 재정은 좋아지지만 미래의 재산은 장담하기 힘듭니다. 그리고 팍팍한 도시의 공동주거 생활을 계속 견뎌야 됩니다.

개인적으로는 아직 결론이 나지 않았습니다. 아직 월세계약이 남아 있어서 열심히 인터넷으로만 알아보며 관망하는 중이죠. 경제상황도 무시못합니다. 돈은 계속 풀리고 낮은 금리에 구매자들이 넘쳐나서 집값은 오르고 있습니다. 그렇다고 금리가 오르면 집값이 떨어져서 유리할까요? 아마 제가 집을 사려고 할 땐 대출 금리가 0.몇프로 오를 가능성이 있는데 그것만으로 몇만불 손해입니다. 결국 선택의 문제입니다. 가족을 위해서 무엇이 최선의 선택이 될지는 앞으로 계속 고민해봐야 될 거 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.