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Date 2020/10/19 02:06:07
Name 맥스훼인
Subject [일반] 투자 자산으로서의 아파트의 가치 (수정됨)
아파트 가격 얘기가 나오면
삶의 터전이자 거주의 공간인 주택을 투자(투기) 자산으로 보는 것 자체가 문제이다.
라는 얘기가 종종 나오는데 금융이 고도로 발달한 자본주의 사회에서 투자가치를 배제한 상품은 없습니다.
그 자산의 향후가치에 따라 투자의 적합성이 달라질 뿐이죠.

단적으로 식량자산인 쌀 현미 대두 대두박 등 곡물류민 봐도
일본 막부까지 거슬러올라가는 역사(미두)를 가지고 있는 선물시장에서 투자자산으로 거래되고 있습니다.
이런 곡물 선물시장앞에서 아프리카의 굶는 어린이 얘기는 공허한 소리일 뿐이겠죠?

그리고 사유재산을 금지한다는 북한에서조차
양도,상속이 가능하며 기한도 없는 입사증(이용허가증)을 통해 아파트의 거래가 이루어지고
평양 고급아파트는 평당 300만원선에서 거래가 이루어지며 이미 평양에도 투기세력이 있습니다.

즉, 주택에서 투자에 대한 부분을 완전히 분리시켜야 한다는 얘기는
금부분리타령하던 추미애장관만큼이나 시장에 대한 몰이해를 보여주는 생각이죠.

그러면 한국에서는 왜 여러 투자자산 중 아파트의 가치가 높게 평가되느냐.. 를 생각해봐야겠죠

1. (지역적) 희소성과 대체불가성
이건 일반적인 부동산의 가치를 설명할때 나오는 이야기이기도 합니다만 아파트, 특히 서울 아파트를 설명할때는 가장 주요한 부분이죠
일정한 지역의 토지는 희소한 자원이고 다른 지역의 토지가 대체불가한 위치적인 장점을 가집니다.
물론 압구정의 특정 아파트에 대한 수요는 반포의 특정 아파트로 수요로 대체될 수 있겠지만
결국 서울 주요지역 내 직주근접한 아파트 라는 단서를 달면  그 수는 결국 제한적이며 대체불가능합니다.
이러한 희소성은 결국 밑의 3,4에 모두 영향을 미치죠.

*사실 이 희소성을 얘기하다보면 서울 내 특정지역의 아파트를 원하는 수요는 무한한데 어차피 수요를 모두 만족시키지 못하니
공급이 의미없는거 아니냐? 라는 얘기가 있을 수 있지만 이건 어느 상품이나 모두 같아요.
모두가 금을 원하고 그 수요는 거의 무한해 보일지라도 일정량의 채굴이 전제된다면 그 가격은 안정될 수 있는것처럼요.
가격의 안정에 있어 모든 수요를 만족시킬 필요는 없습니다, 다만 충분한 공급으로 일정 수요는 만족시켜야죠

2. (국민의) 높은 선호도
높은 선호도 또한 밑의 3,4에 모두 영향을 미치는 요소이긴 합니다.
서구권에서는 저소득층 거주지인 아파트(플랫)이 한국에서는 중산층 이상의 삶의 기준이 되어있죠.
역사적으로 시민아파트때까지만 해도 저소득층거주지로 기능하였으나 시범아파트이후에는 아파트가 모두의 삶의 지향이 되었습니다.
(이건 국민 모두에게 아파트가 보편적이냐와는 별개의 이야기입니다.)

3. 가격적 안정성
부동산이 안전자산으로 분류되는건 한국적 특이성이라고 보는 분들도 있지만
일본 같은 케이스를 제외하고는 대체적으로 세계 주요도시 부동산 가격은 단기 조정은 있을지언정 전반적으로 우상향하였습니다
미국의 경우만 보더라도 서브프라임으로 10%선 하락이 있었지만, 주요도시 주택은 거진 3년안에 다 회복되었습니다.
(수정- 이 부분은 서브프라임 전 하락을 감안하면 10년가량 존버가 필요하긴 하네요..)
한국의 경우 나름 하락과 장기횡보가 이어졌다는 MB정부 시절에도 서울 아파트는 0.3%만 하락하였습니다.
반면 코스닥은 it버블때 고점이 2800이었는데 이번에 800 넘었다고 난리였습니다;;

4. 가격 상승에 대한 기대
가격상승 기대 얘기를 하면 2010~2015년의 장기횡보 시기를 생각하지 않을 수 없습니다.
다!만! 그 비교대상을 코스피로 하면 선녀입니다(역사적 고점대비 1/3도 안되는 코스닥이야 말할것도 없구요)
1989년 천 포인트를 돌파한 코스피 지수는 21년이 지난 현재 2.3배입니다.
우와 2.3배! 라고 하기에는 복리로 계산하면 평균 금리에도 턱없이 모자란 값이죠.
반면 서울 아파트 매매가격지수는 90년 대비 대충 계산해도 10배이상 됩니다.


5. 가격판단과 매매의 용이성
모두가 대략적인 시장가격을 쉽게 확인할 수 있다는 건 거래를 용이하게 하는 요소입니다
같은 단지의 아파트 내에서도 동, 층에 따른 가격차가 분명히 존재하긴 하지만 단지 전반적인 시장가격은 한눈에 확인이 가능합니다.
호가가 정상적인지를 별론으로 하고 제시되는 호가와 최근 거래가(실거래가)를 보고 현재의 시장가격을 판단하기 용이하며 이러한 자료는 실시간으로 업데이트 됩니다.
이는 주택이나 토지와 같은 다른 부동산과 비교하면 엄청난 장점이죠.(소송할때 토지나 특정 부동산 감정시 매 감정마다 평가가 천차만별인 점을 감안하면 시장가가 있다는건 안정적 거래에 있어 엄청난 메리트입니다).
또한 복덕방을 통한 (중개사간)경쟁시장과 포탈 부동산 등을 통한 매물에의 접근성 그리고 기본적인 수요를 생각하면 매도도 쉬운 편이라 세금 같은 거래비용을 감안할지라도 현금화도 용이하죠.



가치투자의 대가이자 주식투자의 귀재인 피터린치는
주식투자를 하려는 투자자에게 우선 내 집 마련부터 하라고 이야기하죠.
그 이유를 다음과 같이 설명합니다.
1. 80%의 레버리지(미국 기준)을 이용할 수 있는 주택 구매는 소유자에게 유리하게 설계됨.
2. 주택은 완벽한 인플레이션 대비책이 되며 불황기에는 몸을 의탁할 장소를 제공함
3. 부동산은 우리가 기본적으로 어느 정도 아는 분야이며 사람들은 부동산의 구매에는 몇달을 들이지만 주식은 몇분만에 고름
4. 부동산은 대체적으로 장기 보유(미국 기준 8년)함.
   - 주식(미국 기준)이나 부동산 모두 장기보유시 이익을 얻을 수 있으나 주식은 대부분 단기매매하여 이득을 놓침.
5. 악재에 둔감하게 반응함(이건 위의 장기보유와 이어짐)

장기적으로 우상향하는 미국 주식시장의 인물조차 부동산의 투자가치를 저렇게 이야기하는데
박스피를 감안하면 한국에서 부동산 그것도 아파트의 투자가치는 절대 낮아질 수가 없습니다.

제 글의 목적은
그래서 서울 아파트에 투자하라고?
가 아니라 왜 사람들이 아파트를 투자자산으로 선호하는지에 대해 이해해보자. 라는 이야기입니다.

그럼 (서울)아파트가 앞으로도 계속 투자가치가 있느냐(계속 더 오를거냐)고 하면 외부적 투자환경이나 우리 삶의 방식이 바뀌지 않는 이상 그럴 가능성이 높습니다. 공급폭탄이라도 떨어지면 모를까요..

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파인애플빵
20/10/19 03:19
수정 아이콘
(수정됨) 많이들 서울 재개발과 공급으로 집값 상승이 멈춘다고 하는데요 일본의 사례를 보면 이게 정 반대로 진행된다는걸 알수 있습니다. 도심 재개발 아파트 공급-젊은층 도시 유입 가속화에 따른 도시 선호도 상승에 따른 집값 재상승 이라는 현실은 이론적 단순 생각과 다른 현상이 발생해 버린 것이죠
도심 선호 현상 때문인데요 이걸 현재 해결하지 않는 이상 공급은 아무리 해도 해결이 되지 않습니다. 서울에 한 천만채 정도 지어서 공급 하지 않는 이상요
사실 천만채를 지어도 중심부 선호 때문에 강남은 몇배가 뛸겁니다.
일본을 잘 공부해야 하는데 현재 까지 정부에서 싼 가격에 교통과 인프라를 제공중인건 좋은 정책 입니다. 수도권외 지역에 인구를 붙잡아둬서 일본 같은 신도시 공동화 현상을 막아주죠
20/10/19 06:56
수정 아이콘
왜 가까이에 있는 노태우, 이명박 때의 대규모 공급 사례를 두고 멀리 있는 일본 사례를 가져 오는 지 이해가 안되네요. 한국은 백만호만 공급해도 충분히 효과가 있던데요? 안해본 것도 아니고 해본 사례고 심지어 우리나라 사례인데요.
일본은 전세계에서 유일한 매우 특이한 사례라 크게 참고가 안됩니다.
20/10/19 07:04
수정 아이콘
이명박때는 불경기였다는 부분도 있고 노무현때 오른 게 조정된 측면도 있긴하죠.
맥스훼인
20/10/19 07:05
수정 아이콘
도심선호는 탈산업화 과정의 대부분의 국가에서 발생하는 문제입니다. 미국 중산층의 삶의 지향이 교외타운하우스임에도 불구하고 주요도심의 주택가격은 엄청나고, 유럽은 각종규제로 도심 재개발이 제대로 이뤄지지 않아 주거환경이 열악함에도 결국 공급이 부족해져서 도심 주택가격은 큰폭으로 상승했어요.
도심 주택공급으로 주택가격 재상승이라는 악순환도 일부 있을 수 있지만 도심선호 자체는 세계적인 추세에요.
그리고 교통과 인프라를 공급하는건 오히려 수도권 지역에 인구룰 붙잡아두는 효과가 더 크다고 보입니다. 세종시 공무원 중 상당수가 서울에 집을 두고 통근하거나 주말부부를 하고 있어요.
20/10/19 07:06
수정 아이콘
그래서 지금 당장 아파트살 돈은 없고 아파트나 부동산이 오를 거라 기대하면 리츠를 매입하면 되겠죠.
20/10/19 07:07
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지금도 불경기니깐 적절한 공급만 있었으면 박근혜 때 오른 게 조정될 수도 있었겠네요.
20/10/19 07:08
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그렇죠, 서울집중화 개선만 포기하면요.
율리우스 카이사르
20/10/19 07:10
수정 아이콘
에휴. 파인애플 빵 말씀이 맞다손 쳐도(사실 맞지도 않다고 생각하지만) 이번 정부들어 폭등한점, 전문가들 무시하고 지들멋대로 했던점, 지들이 폭등시켜놓고 국민끼리 갈라치기라면서 우롱하는 점 등이 지워지진 않죠.

이번 정부가 답답한건 이들이 알고 이러는건지, 아니면 진짜선의로 모르고 그러다가 망한건지, 그리고 왜 국민이식과 다르게 남탓 혹은 정책실패 인정을 안하는건지 , 뭐 이런것들이죠. 지지자들도 딱 뭐라고 말씀은 못하시더라고요
20/10/19 07:14
수정 아이콘
아하 서울 집중화 개선을 위해 공급을 안하는 거였군요. 그래서 서울 집값과 전세값을 폭등시켜서 아무나 살 수 없는 곳으로 만드는 거였는데 그걸 몰랐네요.
맥스훼인
20/10/19 07:14
수정 아이콘
한국의 리츠는 거의 대부분이 상업용 부동산이 기초자산입니다. 미국식 주택 민간임대 리츠는 올해 처음 시도되고 있는 수준입니다.올 여름 이지스자산운용에서 아파트 매입하려다 정치권 폭격을 받고 포기한 바도 있구요
참고로 도심 오피스는 초과공급으로 공실율이 높아져서 건물의 가치 상승과는 별개로 리츠의 투자수익률은 떨어지고 있습니다.
20/10/19 07:19
수정 아이콘
의도한지는 모르는 이점이 있긴 하죠.
20/10/19 07:20
수정 아이콘
그거 보고 좀 웃기다고 생각하긴 했습니다. 시장에 대한 참견이 법이 아니라 정치로 하는 건 좀 그래요.
맥스훼인
20/10/19 07:35
수정 아이콘
투자형 리츠는 막고싶을수밖에 없는게 이게 통용되면 단기적으로는 서울 아파트가 상승의 원인이 될거라서요. 시드머니가 없어 강남아파트 투자를 못하던 개인들이 많으니까요
샤한샤
20/10/19 07:53
수정 아이콘
(수정됨) 아 도대체 이 말같지도 않은 소리는 누가 생산해서 신앙인들끼리 확대재생산하는겁니까?
뉴스공장에서 이렇게 말하라고 하던가요?
소위 B급지인 헬리오시티발 공급 터졌을때 사람들이 아 역시 B급지는 개노답이네 하면서 래대팰 도곡렉슬 가격을 폭등시켰나요?
헬리오발 집값하락이 수도권 전체를 때리지 않았나요?
Cazellnu
20/10/19 07:58
수정 아이콘
유사이래부터 식량들도 거래 수단이었는데 하물며 주택이 안그럴리가요.
시장의 균형을 위해 개입하는 정도일 뿐이지 모든것은 가치재화로 거래가 되는게 자연스러운거죠 굳이 이야기 할 필요가 있을까합니다.
SoLovelyHye
20/10/19 07:59
수정 아이콘
(수정됨) 아파트는 서울 아파트를 대상으로 잡고 주식은 전체 코스피를 비교대상으로 두시면 안되죠.

비교하실꺼면 서울 아파트 vs. 코스피200 / 전국 아파트 vs. 코스피 이렇게 하시는게 좋을 것 같네요.

참고로 코스피200은 삼성 코덱스200 기준으로 2002년 4,888원에서 2020년 32,625원까지 18년 동안에만 약 6.7배 상승했네요.
맥스훼인
20/10/19 08:15
수정 아이콘
(수정됨) http://kr.investing.com/indices/kospi-200?utm_source=investing_app&utm_medium=share_link&utm_campaign=share_instrument
동일 시점을 기준으로 해야지 저점 기준으로 하면 의미가 없습니다
코스피 200지수의 지수산출 기준시점은 90년 100이고 현재는 311입니다
일반 코스피 지수보다 좀 낫다일뿐이지 아파트가격과는 비교하기 어렵죠
맥스훼인
20/10/19 08:21
수정 아이콘
뭐 굳이 이야기할 필요도 없는 얘기를 설명해야 하는 현실이 신기한거죠..
Quarterback
20/10/19 08:29
수정 아이콘
(수정됨) 흔히 국민들이 내 집 마련을 못해서 난리라고 하는데 한국에 실거주 수요라는 이상적인 욕구가 남아 있긴 한가요? 다 실거주의 탈을 쓴 돈벌기 욕심이죠. 그렇지 않으면 현재 국민들의 반응은 설명이 안됩니다. 도대체 반포 아파트가 몇 십억인 것이 무슨 상관인가요? 살 능력도 없는데요. 왜 아파트 구매 적기를 묻나요? 실거주의가 목적이면 당장의 니즈가 있는 것이니 가능한 가격대의 매물을 찾아 사야죠. 결국 본인이 산 집이 오르길 바라니까 나오는 행동들입니다. 문제는 국민들이 입으로는 실거주라고 거짓말하고 정부도 여기에 맞춰 정책을 짠다는 겁니다. 그러니 실제로는 부동산으로 돈을 벌고 싶어 미칠 것 같은 국민들은 불만인거죠. 왜냐하면 다른 집값은 오르는데 내 집은 아니거나 혹은 아직 집에 없어서 저 상승세에 탑승을 못해서요. 솔직해 집시다. 그냥 난 내 집값이 올랐으면 좋겠다! 누구보다? 남보다!

본인 소득수준 생각하지도 않고 내가 살고 싶은 남부러워할만한 곳에 부동산 가격이 내가 살 수 있는 수준으로 내려서 내가 사면 그 뒤에는 폭등해서 힘안들이고 불로소득으로 부자되었으면 좋겠다. 이게 많은 국민들의 진심이죠.
20/10/19 08:30
수정 아이콘
한번도 그걸 전면에 내세운 적이 없어서 그게 정부의 주된 의도라고는 보기 힘들긴 합니다.
NoGainNoPain
20/10/19 08:36
수정 아이콘
반포 아파트가 몇 십억인 것이 무슨 상관이냐면 대장주가 전체 시세를 이끌어가기 때문이죠.
왜 아파트 구매 적기를 묻냐면 상투잡기 싫기 때문입니다.
휴대폰도 실사용이 목적이지만 당장 가능한 가격대의 매물을 찾아 사는게 아닙니다. 가능한 한 싼 가격대의 매물을 찾고 구매 적기를 찾죠.
실거주 수요라는 것을 마치 있을 수 없는 것처럼 생각하시는데, 집없는 사람들은 당연 실거주 욕구가 있는거고 집있는 사람들도 좀 더 나은 정주요건을 찾아가고 싶은 욕구가 있는 겁니다. 이것도 실거주 욕구에요.
CapitalismHO
20/10/19 08:36
수정 아이콘
맥스훼인님이 말씀하신 것처럼 아파트는 투자대상으로써 바람직한 속성이 많죠. 근데 요즘 워낙 많이 올라서 다른 주택들(나홀로아파트, 주상복합, 빌라)이 상대적으로 저평가된게 아닌가 하는 생각이듭니다. 아마 전세품귀가 지속되고 월세상승이 본격화되면 빌라나 주상복합도 한차례 크게 오르지 않을까요? 전 돈없어서 투자라고는 전혀 못하는데, 자산가격이 쑥쑥 오르니 참 가슴 아플 따름입니다.
20/10/19 08:44
수정 아이콘
주택을 다 내려놓고 투자자산으로 보면 적극적으로 리스크테이킹하는 부자들이 수백채씩 사들고 임대사업자 하는게 보편화되어야겠죠. 1가구 1주택 권장 정책은 자본주의의 섭리에 반하는걸테구요.

그저 다주택에 세금 왕창 때리면 되는데 안한다 vs 다주택이 무슨 죄라도 되냐 로 갈리던데 (이상하게 이 둘은 잘 안 싸움) 어기에는 어떤 생각이신지도 궁금하네요.
20/10/19 08:45
수정 아이콘
그것도 투자죠.
투자 성공하길 바라는게 나쁜건 아니지 싶은데요?
여수낮바다
20/10/19 08:51
수정 아이콘
새도 둥지를 짓고 네안데르탈인도 자기 동굴이 있었습니다
실거주욕구가 없는 사람이 어디 있나요?
이왕 집이 있다면, 좀 더 쾌적하고 직장 가깝고 공원이나 산책로가 근처에 있으며 자기 아이들에게 더 좋은 교육여건을 주고 싶은 것도 대다수 인간의 욕망입니다.

그리고 수요 공급이 작용합니다. 많은 사람이 원하는 곳이 비싸지는건 당연하죠.
다만 사람들은 갑자기 변하지 않는데, 원래 조금씩 오르던게 이번 정부의 나쁜 정책들로 인해 더 폭등한 것 뿐입니다
맥스훼인
20/10/19 08:51
수정 아이콘
나스닥 고성장주만 랠리를 달리고 있는 중에
저평가주랍시고 정유주에 존버하는 제 생각에도
단기적으로 키 맞추기 등은 할 수 있지만 장기적인 수익률은 선호자산을 따라갈 수 없는거 같습니다
20/10/19 08:54
수정 아이콘
(수정됨) 실거주 목적이 왜 이상적인지도 모르겠으나,
무시해서는 안되는 건 서울의 주거비용이 너무 급하게 올랐다는 겁니다. 서울에 직장이 있는 무주택자로서 서울에 주거하기 위해서 지불해야하는 비용이 3, 4년 동안 너무 올랐습니다. 예전이라면 이만큼 대출이 필요한 것도 아니었는데 지금은 너무 많은 걸 희생해야하죠. 단적으로 서울 중위 아파트 값이라고 많이들 이야기되는 8, 9억, 8억을 예로 잡으면 금융비용 3% 적용해서 한달 월세 200이에요. 이 중위아파트라는 것이 그렇게 대단한 것도 아니죠. 강남도 아니고, 신축 붙으면 이 가격조차 아니구요. 그냥 20평~30평 초반대 아파트가 그래요.

물론 말은 맞습니다. 가능한 가격대의 매물을 찾아 사는 것. 근데 그 말대로라면 부동산 가격이 수십배가 더 올라도 할 말은 없는 거에요. 그때도 가능한 가격대에 주거를 하면 됩니다. 의미가 없는 말입니다. 그냥 가격 오른거 신경쓸게 뭐있냐 다 이거 니네들 욕망 때문이잖아 밖에 의미가 없는 말이에요.

그리고 쿼터백님의 의견, 사람들이 부동산으로 돈을 버려고 하니 가격이 오른다는 시각으로 정부는 지난 4년간 부동산 정책을 펴왔습니다. 근데 그게 먹혔나요? 님 마인드가 다 맞다고 생각하고 짠 정책이 이렇게 부동산을 들쑤셔놓았으면 아 잘못되었구나 생각해볼만 하지 않나요. 시장에 어떤 마음으로 사람이 참여하든, 그 욕망이 가격상승으로 안이어지게 할 방법이 없지 않습니다. 극단적으로는 가격이 떨어질때까지 짓겠다라고 공표하고 공급 계속 + 보유세 심각할 정도로 때리면 되요. 왜 안합니까.

정책은 공급을 줄이는 정책만 피면서, 국민들이 투기 성향 때문에 그렇다라고 당당하게 말하는게 참 이해하기 어렵습니다. 원래 정책은 그런 걸 고려해서 짜는거에요..
맥스훼인
20/10/19 08:57
수정 아이콘
기본적인 규제 자체를 반대하는건 아닙니다. 미국 시장에서도 주택규제는 없지 않으니까요
다만 가격을 잡겠답시고 시장을 이해하지 못하는 이상한 규제를 해서 가격을 더 끌어올리는게 문제가 되죠
임사자 부분도 임대 공급을 활성화하겠답시고 임사자혜택을 쥐어줬다가 집값이 오르니 뒤늦게 혜택을 다 축소하고 있는거구요.

주택의 목표를 임대의 원활한 공급으로 잡으면 오히려 다주택을 장려하는게 맞을테고
보편적 주택소유를 목표로 하면 1주택유도를 더 강력히 해야겠죠
다만 이번정부는 저 두목표 중에 갈팡질팡하다가 둘 다 놓치고 있습니다
Quarterback
20/10/19 09:08
수정 아이콘
실거주가 목적이면 상투든 뭐든 무슨 상관이죠? 그냥 살면 되는거죠? 중고차값 떨어진다고 차 안사는 사람도 있나요? 필요하면 사는거죠. 근데 집은 (정확히는 내집) 가격이 떨어지면 안되고 올라야 하니까 고민하는거죠. 내가 살 수 있게 가격이 유지되거나 떨어져야하는데 사고 나면 올라야 한다? 웃기는거죠.
Quarterback
20/10/19 09:11
수정 아이콘
그러면 차라리 투자라고 하라는 겁니다. 저도 그랬으면 좋겠거든요. 난 순수한 실거주지가 필요한데 라고 거짓말하지 말고요. 투자는 수익을 거둬야 하고 결국 가격이 비교 우위로 올라야 합니다. 근데 실거주해야 하니 집값이 안정되어야 한다? 말이 안되는 소리죠. 솔직해지자는 겁니다.
샤한샤
20/10/19 09:11
수정 아이콘
중고 그랜저 살때 그랜저 다음모델 언제 출시되는지, 언제 사야 유리한지 고민 안하시나요?
단돈 백만원이라도 아껴볼라고 그랜저 나부랭이 살때도 고민하는데요?

중고차를 투자목적으로 사는 사람도 있나요?
경제활동 안하시는 분인지 ...
20/10/19 09:12
수정 아이콘
페이스리프트를 앞두고는 중고차사는걸 미루죠. 실거주가 목적이어도 상투를 걱정하는 것과 같습니다.
훌게이
20/10/19 09:17
수정 아이콘
결국 서울 집값은 오늘이 제일 싼 것 같아요.
한국을 보든 국제정세를 보든 자산가치가 떨어질 징후가 보이는 분 있나요?
아직도 영끌여력있는데 안사고 욕만 하고 있는 무주택자있음 그만 제발 좀 사서 편해지라고 하고 싶습니다.
NoGainNoPain
20/10/19 09:18
수정 아이콘
님은 실사용 목적이라면 가격 고려 안하고 부르는 대로 사실건가요?
중고차값 떨어지면 차 안사는 사람도 있냐구요? 그래서 중고차 시장에서 쉐보레 계열이 인기없는 겁니다. 떨어지는게 눈에 보이면 안사요.
어떤 것이던 간에 내가 보유한 자산의 가격이 안떨어지면 좋고 오르면 좋은거죠. 이건 당연한 거 아닌가요?
그건 사람의 당연한 본능인데 그 본능을 죄악시하시네요.
Quarterback
20/10/19 09:20
수정 아이콘
당연히 실거주 욕구가 있죠. 근데 그것만 있다고 하면 현 상황은 설명이 안됩니다. 한국은 정확히 실거주+투자죠. 실수요만 있는데 폭등한건 아니라는 겁니다. 결국 집으로 돈벌려고 하니까 더 오르는거죠. 근데 사람들은 정부이 불만을 이야기 하면서 집값이 올라서 실거주를 못해서 문제라고 하지 내가 남들 돈버는데 집이 없으니 시세차익 못봐서라고는 안합니다.
Quarterback
20/10/19 09:23
수정 아이콘
물건 살 때 가격을 고려하는거랑 시세 차익을 생각하는건 다른거죠. 그리고 시세차익 죄악시 한적 없는데요. 이해를 못하시는군요. 시세차익이 목적이 아니라고 거짓말 하지 말하는 겁니다.
Quarterback
20/10/19 09:23
수정 아이콘
물건 살 때 가격 고민하는거랑 돈벌려고 시세차익 고민하는거라 구별 못하는 수준이면 더 이상한 대화할 수 없겠네요.
Quarterback
20/10/19 09:24
수정 아이콘
바로 위의 댓글로 갈음합니다.
샤한샤
20/10/19 09:25
수정 아이콘
그 두개가 다르다고 생각하니 그런 정치성향 가지시게 되는거겠죠
안타깝습니다..
NoGainNoPain
20/10/19 09:29
수정 아이콘
부동산 매입할때 난 시세차액 안봐도 좋다라고 말하고 다니는 사람 있나요?
그렇게 말하고 다니는 사람이 특별한 거고 보통의 경우가 아닌 건데, 마치 그걸 보통인 것처럼 이야기하시네요.
난 실거주다 = 나는 시세차액 안봐도 좋다라고 생각하시는 듯 한데, 그건 전혀 아닌 겁니다.
Quarterback
20/10/19 09:30
수정 아이콘
정확히는 일부 투기 세력이 집으로 돈을 벌려고 하고(예를 들면 다 주택자) 나머지 선량한 서민들은 그냥 내 몸 둘 집 하나라고 가지고 싶어 한다가 정부의 스토리라인이죠. 근데 그 서민들도 다 집으로 불로소득 생기는 것이 실거주 이상 더 큰 욕구라는 겁니다. 결국 집값은 올라야 하는거죠. 전 정부가 정책 잘 못한다고 생각합니다. 지지할 생각도 없고요. 다만 국민들이 실거주할 곳이 없다는 것이라 불만이라는 것은 한 면만 강조하는 거라고 봅니다. 다들 솔직한 욕망은 잘 이야기하고 싶지 않은거죠. 돈버는데 죄가 아닌데도 말이죠.
20/10/19 09:30
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실상용 목적이면 아무리 높은 가격이어도 상관없으신가요. 그래도 찾아보고 금액 비교 안하시나요
병원비도, 식자재도, 실사용이니 좀 더 가성비를 따지는 행위 따위는 안하시나요?
Quarterback
20/10/19 09:34
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시세차익 보고 싶죠. 그렇게 되려면 어떻게 되야죠. 집값이 올라야죠? 아 좋네요 내가 사기 전엔 안오르다가 사면 폭등해야 좋은 사회죠. 집값 오른다고 불만이죠? 솔직히 내가 집없는데 집값오른다가 정확한 표현이죠. 집있으면요? 안정은 무슨 막 올라야죠. 역세권이다 뭐다 해서 남보다 더 올라야죠. 정확히 이야기하라는 겁니다.
Quarterback
20/10/19 09:35
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본인이 구별못하는걸 남에게 전가하니 불쌍하네요
20/10/19 09:35
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실거주할 집 자체가 욕망이에요. 뭔 이야기를 하시는지.
모두가 집값이 올라야한다고 말하지 않아요.
정부 정책 옹호자들이 그런 마음일지는 모르겠지만, 그냥 주거비용만 안정적이기 바라는 사람도 넘칩니다.
지금 가격이 오르는건 그런 사람들 마저도 아 지금 놓치면 더 비싸져서 감당하기 힘들어지겠구나 하고 사는거죠.

그리고 돈버는게 죄가 아닌데 자꾸 이상한 정의를 내리시면서 너의 욕망을 인정하라 마라 하나요. 그리고 전국민이
아 우리는 부동산으로 돈벌고 싶어요 인정하면 뭐가 달라지나요??

제 기준으로 말씀드리면 전 부동산으로 사회적 리소스가 몰리는게 굉장히 비효율적이라보고, 많은 사람들이 이 22번의 규제를 변경될때마다 공부하는게 굉장한 사회적 낭비라고 보고 있는 사람이에요. 근데 이 정부는 제도는 복잡하게, 가격은 올리고 있는 정책을 하니 짜증나느거구요.
제발 좀 부동산 가격좀 그만 올렸으면 좋겠네요.
Quarterback
20/10/19 09:37
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가격비교와 시세차익은 다른겁니다. 시세차익은 투자목적이죠. 가성비 있면 좋죠. 하지만 되팔려고 가성비 보진 않죠.
20/10/19 09:38
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서울+용인지역이 샌프란+실리콘밸리화가 되면 사실 지금이라도 빌라 구매하긴 해야죠.
Quarterback
20/10/19 09:39
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그걸 인정하고 정부가 정책 그만 냈으면 합니다. 인정 한하니 이상한 정책 계속 나오는거죠. 투자는 죄악이고 실거주만 잘 하게 해주면 된다는 정책이죠.
NoGainNoPain
20/10/19 09:43
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집주인이라면 누구나 올려서 받고 싶죠. 근데 누구나 올려서 받고 싶다고 해서 집값이 무조건 오릅니까?
매도인들이 집값을 올려받고 싶어도 매수인들이 그 가격에는 못준다면 못올려받는 거에요.
역세권이다 뭐다 해서 다른 데보다 집값 더 올려받을 요소가 있으면 더 높게 가격을 받고 싶어하는 건 당연한 건데 그걸 마치 뭐 죄악처럼 이야기하시네요.
20/10/19 09:54
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실거주 잘 하게 해주고 있나요?????
20/10/19 09:56
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같죠.. 뭐가 다르고 어떻게 구분하나요.
집과 의료서비스 식자재의 다른 점은 한번에 소비하고 끝이냐 아니냐 차이 뿐이에요.
20/10/19 10:06
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뉴스에서도 30대 영끌한다고 안타깝다는데 실상은 영끌이라도 가능한 무주택자는 재정 상태가 양호한 사람들이죠. 시기가 많이 늦었을 뿐..
CapitalismHO
20/10/19 10:28
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빌라는 전세가율이 높고, 가격대비 월세비율도 커서 수익률도 따지고보면 거기서 거기일수 있지 않나 싶습니다. 물론 투자의 안전성은 세대수많은 아파트를 이길수 없겠죠.
산밑의왕
20/10/19 10:42
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사실 헬리오가 B급지 취급받는것도 웃기긴 합니다만... 아무튼 같은 논리로 둔촌주공에 많은 기대를 하고 있었는데 둔주도 결국 나가리...
많은 분들이 얘기하듯 잠5, 은마, 둔주 같은 대형단지 몇개만 재개발 허가해줬어도 지금쯤 입주 하면서 집값 안정에 도움이 됐을텐데 오히려 신축공급을 정부에서 틀어막으면서 신축, 준신축 가격은 진짜 부르는게 값이 되어 버렸습니다.
20/10/19 10:57
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전체적으로 왜 그렇게 생각하는지는 이해는 가기는 합니다만... 이분글의 가장 큰 문제점은 주장의 근거가 명확하지 않습니다.

피터린치의 주장도 그렇구요..

"부동산의 경우 많은 사람들이 내 집 마련으로 돈을 버는데 이는 어렸을때부터 자기도 모르게 좋은 집을 고르는 법을 터득하기 때문이라고 했다. 부모가 학교나 은행, 공공기관 등이 가까운 곳에 있는지 확인하고 남향 집이 좋다는 점들을 말하고 실제 그런 집을 골라 사는 것을 봤기 때문이다. 그렇게 부모나 주변으로부터 알게 모르게 터득한 점등을 참고해 자식도 이모저모 따져보고 신중하게 집을 사게 된다는 것이다."

그러나 주식 투자는? 전자레인지 하나 고르는데 걸리는 시간만큼도 투자하지 않는다는 것이 피터 린치의 지적이다. 당연히 돈을 잃을 확률이 높아진다.

즉. 부동산을 살때는 매우신중하게 발품의 발품의 발품을 팔아서 구매를 하지만. 주식은 전자렌지 고르는 시간만큼도 투자하지 않는다.
따라서. 당연히 돈을 잃을 확율이 높아진다 원 발언의 취지는 이런 내용입니다.

참고로 , 피터린치는 펀드매니저. 주식투자 전문가 입니다.


또한 다른 투자가의 주장을 보면. 다른 관점의 이야기를 하고 있습니다.

가치투자자인 워렌 버핏 역시 마찬가지이다.

'잘 모르는 것에는 투자하지 않는다'는 말은 그를 대표하는 투자 덕목 가운데 하나이다. 그는 자신이 이해할 수 있는 사업을 하는 기업을 특히 선호했다. 당연히 사업 내용이 단순할 수록 좋다. 뭔가 조사해야 할 것이 많은 회사라면 어딘가 잘못된 회사라는 것이 그의 생각이다. 이런 생각을 가진 탓인지 그는 누군가 주식 말고 부동산에도 투자해 보라는 조언에 이렇게 답했다.

"주식으로도 돈을 잘 벌 수 있는데, 왜 부동산에 투자해야 하지?"


자 상황이 매우 달라지죠 ?


그래서 무엇이냐면. 원시 데이타를 종합 취합 한후 이로부터 과학적 결론을 추론 해 내는방식이 아니고
먼저 자신의 주장을 A 라고 정하고.. 이제부터 A 가 맞다고 하는 데이타를 찾아서 붙입니다. (살짝 변형해서)

물론, 한국의 현재 시국이야 . 당장 이 내용이 잘 들어맞는건 사실이니까 먼가 주장의 힘이 실리긴 하는데
주장의 근거에 대한 팩트체크 한번 들어가보면.. 내용이 다르죠..

가장 대표적인것이 부동산이 경재학에서 안전자산으로 분류된다고 확언을 하시더군요... 저보고는 경제학책이라도 읽어보기는 했냐고..
* 세계경재 맛만 보셔도 이 내용이 정반대 이며. 하이리스트 하이리턴 자산으로 평가됨을 확인할 수 있습니다.
http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2020/04/09/0015
20/10/19 11:07
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(수정됨) 투자목적인지 실사용목적이나 같은 사용가치면 좀더 싸게살수있는지 고민하는건지, 님이 드신 사례로는 구분불가능한것 같습니다.

무엇보다.. 1주택자 관점에서 집값상승은 더 상위급지와 갭을 벌리는 일이기에 그다지 반기지않습니다. 예컨대 모든 차량가격이 10% 폭등한다고 가정합시다. 아반떼 소유자는 상승을 반길까요? 아니죠. 일 열심히 해서 돈 더 모아서 아반떼 중고로 팔고 그랜저 사고싶었는데 그랜저는 더 많이 비싸졌거든요. 그걸 누가 반기겠어요?

실수요자가 진정 원하는건 내가 산 아파트가 내가 산가격보다 떨어지지않고 돈더모아서 더 상위급지로 이동할수있게 수평횡보하는거죠. 물론 베스트는 내가 산 아파트가 비교우위있게 상승하는거지만, 그런일은 거의 없다는걸 대부분 시장참여자가 알고있어요.
20/10/19 11:18
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기사읽어보면 중위험자산이라는 이야기 아닌가요? 미국,일본 국채보다는 위험하고 주식보다는 안전하다는이야기인데요.

또 피터린치는 부동산을 완벽한 인플레 헷징자산이자 불황기 존버가능자산으로 뽑았는데 그문장을 넣어서 보면 또 다르게 읽히네요.
맥스훼인
20/10/19 11:32
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(수정됨) 국채 대비로 하면 은행 예금조차 안전자산은 아닙니다.(뱅크런시 한도) 그리고 국채조차도 국가 모라토리엄을 고려해야하니 완전한 안전자산은 미국채밖에는 안 남죠.
안전자산이냐 위험자산이냐의 여부는 상대적이며 현재 투자자산의 분류에 있어 부동산은 (상대적) 안전자산이죠.
그리고 피터린치가 부동산이 투자가치가 높다고 인용한 근거들 중 하나만 들며 틀렸다고 하시는데 지적하신 내용조차 '개인'에게 아파트가 투자가치로서 선택받기 좋은 이유입니다.
그리고 피터린치를 펀드매니저라고 절하하는데 님이 인용한 기사에 부동산이 위험자산이라는 양반은 그냥 증권사 팀장하던 분입니다..
라프로익
20/10/19 11:41
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(수정됨) 우리나라 자연환경이 수려하고 쾌적했다면 교외의 주택이나 별장 등등 다양한 부동산들이 매력적인 투자, 소유의 대상이 될탠데, 그러지 못하므로 아파트만 보고 가게 되는듯 하네요.
여수낮바다
20/10/19 12:10
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투자 목적도 당연히 있겠죠. 그것도 인간의 본성이고요
삼성전자 주식 사면서 “난 대한민국 기업 삼성의 발전을 위해 사야지”하는 사람이 누가 있겠습니까. 99%이상 투자용이죠

거기에 비하면 부동산의 투자 목적은 실거주 목적보다 훨씬 적습니다

실거주 욕구가 없이 백퍼 투자 목적이면 전세가는 왜 오르겠어요?

그냥 문재인 정부의 무능 때문에 잘못된 정책 때문에 더 악화된 겁니다. 소소한 우상향 할걸 불장으로 악화시킨게 이 정부에요
그걸 억지로 실드치려니 다주택자 투기꾼 탓을 하는 거죠

서울은 진작에 실수요자 시장으로 바뀌었습니다
지금 어떻게든 자기 가족에게 더 좋은 보금자리를 마련하려는 실수요자들이, 여유 있게 천천히 돈 모아 집 사는 대신, 이 정부에 의한 폭등장 때문에 급하게 사는 시국이 된 겁니다
샤한샤
20/10/19 12:14
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헬리오에서 그라시움까지 분명히 강남인근에 유의미한 물량의 연쇄 공급이 있었는데 이걸 이어나가지 못한게 너무 아쉽죠
이부키
20/10/19 12:35
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학계쪽은 서울 집중화를 개선하자는 말이 많고, 그래서 문정부가 참고한 전문가 의견중에는 그런 의견이 있을 가능성이 높습니다. 시민단체들의 성향과도 맞아떨어지구요.

근데 서울인구만 50%이니 표 생각하면 서울 집중화 개선을 전면에 내세우긴 힘들지요.
20/10/19 12:38
수정 아이콘
결국 아파트 가격은

대한민국의 국운이 쇠해서 망할때까지 오를거 같네요

저출산 시대에 그건 예정된 수순이라 보고

그게 앞으로 10년후인지 20년후인지가 관건이겠네요
맥스훼인
20/10/19 12:49
수정 아이콘
일본 사례를 보면 인구감소는 오히려 도심선호현상을 가속화시킵니다.
따라서 일정정도의 인구감소는 오히려 도심주택 가격을 상승시킬겁니다..만
일정 이상 인구가 줄어들면 폭망으로 갈텐데 그때쯤 폭락하겠죠.
뭐 자연적으로는 한 50년쯤 걸리지 않겠나 생각은 하는데,... 외국인 이민으로 그 기간은 더 늘어날거 같습니다.
율리우스 카이사르
20/10/19 12:59
수정 아이콘
아니 인생에 몇번 없는, 그리고 내 자산의 보통 국민 기준으로 80%이상을 차지하는 자산을 거래하는데, 누구나 다 최적의 시점에 거래하고 싶어하죠. 그거를 무조건 투기수요로 매도하면 어떻게 해야되나요?

애가 태어나서 내방 갖고 싶다고 조르고, 와이프가 다른도시로 발령이 나고, 내가 회사를 이직하게 되고, 부모님이 편찮으셔서 모셔야 되고, 자식이 대학에 가거나 분가를 해야하고 , 등등의 이유로 투기수요가 아니면서 집을 사고 팔아야 할일은 넘칩니다 넘쳐요. 그때마다 조건에 맞는집을 최대한 저렴하게 사고 내가 살고 있는 집을 최대한 비싸게 팔고 싶은건 당연한거 아닙니까? 이놈의 정부는 국민의 인생 플랜이랑 상관없이, 집은 딱 하나 사서 평생 살아야 적폐아닌것처럼 규정하는게 정말 xx같은 놈들임니다.
율리우스 카이사르
20/10/19 13:02
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집이 한 세채쯤은 있어야 집값이 막오르는게 즐겁죠.

1주택자나 사정에 의한 일시적 2주택자는 집값오르는거 안반깁니다. 무주택자보다야 맘이 안정되서 좋다 편하다 싶지만... 걍 집값은 물가상승률과 내 소득증가율 사이에서 서서히 전체적으로 오르는 정도가 1주택자기준에서 최선입니다.
율리우스 카이사르
20/10/19 13:05
수정 아이콘
아니 뭐 서울수도권사는 1주택자들이 실거주+몸테크투자목적 이라고 인정하면 지금 뭐가 달라지는거죠?! ?! !?

계속 이야기했지만 1주택자들은 대부분 적당한선에서 오르는걸 원하지 지금처럼 폭등하는걸 원하진 않아요. 1주택자들이 폭등하는걸 원해서 폭등했다고 정부탓이 아니라고 인정하자는 겁니까?
율리우스 카이사르
20/10/19 13:07
수정 아이콘
아니 문재인 전에는 10년동안 투자목적이 없었다가 이 정권 들어와서 유달리 더 생겼다는 겁니까? 뭘 말씀하고 싶은건지 포인트를 못잡겟네요?
여수낮바다
20/10/19 13:27
수정 아이콘
자기들은 온갖 핑계가 있어서 다주택해도 되고 가붕개는 그럼 안된단 내로남불도 역시 이 부동산에도 등장했지요
선민의식에 위선에 무능에...
Openedge
20/10/19 13:37
수정 아이콘
동네 아파트 가격이 한번 펌핑되었다가 다시 10% 정도 내려가는 동네에 살고 있는데
서울 시내 실거주하고 싶다 라고 하면 제가 사는 동네로 오셔도 될거 같네요. 비행기 소음과 지하철의 부재가 뼈아플 수 있겠습니다만...

신기한건 한번 올라간 집값은 10%나 내려오는데 전세 값는 안내려오더라고요.
그리고 전세 낀 집의 매매 호가는 더 낮게 나오고...
아이는사랑입니다
20/10/19 13:52
수정 아이콘
집값이야 보유세를 왕창때리고 한시적으로 양도소득세를 없애면 무조건 떨어질겁니다.
문제는 후폭풍이죠.
게다가 종부세 생각해보면 본인은 해당도 안되는데 세금폭탄이라고 비난의 물결에 가세하는 사람들까지 셀 수 없으니....
정치 생명의 끝을 각오하지 않는 이상 절대 못 할겁니다.
20/10/19 13:58
수정 아이콘
전반적으로 동의합니다
한국은 도심 선호라기보다 그냥 서울 선호지요
전세계적으로 대도시화는 어쩔 수 없다지만 몇 개의 대도시가 아닌 수도 일극 몰빵은 선진국 중에선 손에 꼽을 정도로 적은...
-안군-
20/10/19 14:32
수정 아이콘
이러다가 우리나라도 서브프라임 모기지 맞지 말라는 법 없죠.
문제는 미국같은 경우야 기축통화다 보니 엄청난 양적완화로 때려막긴 했는데, 우리나라가 그 정도의 여유가 있는가 하면...
NoGainNoPain
20/10/19 14:36
수정 아이콘
외국과 비교해 봤을때 우리나라 주택담보 대출규제는 꽤 빡빡한 편이라서 서브프라임 모기지하고는 별 연관없을 겁니다.
LTV로 대출한도를 40%로 묶어버리고 거기다가 DSR 규제까지 해 버리는 바람에 대출심사가 무지하게 깐깐해졌죠.
-안군-
20/10/19 14:37
수정 아이콘
지금이야 그렇지만, 지금의 여론만 봤을 땐 LTV 규제 풀어버린다는 공약으로 정권이 바뀌지 말라는 보장이 없...
20/10/19 14:42
수정 아이콘
서울에 2~3채 사봐야 취득세+보유세+양도세 빼면 남는것도 없는 상황에서 시세차익의 주체가 다주택자는 아닐 것 같고..
1주택자가 시세 차익을 보려면 집을 매도 해야하는데 매도 하고 실거주를 어디서 하나요.
판 가격에 다시 사도 손해고 돈이 남으려면 하급지로 가야하는데 그게 시세차익인가요.
1주택자가 집 가격이 올라서 상급지로 가려고 하면 상급지는 더 올랐고 부담해야하는 세금은 더 늘어났는데 그게 시세차익인가요.

현 상황을 엉뚱한 곳에서 원인 분석을 하니 설명이 안되는거죠.
취득세,보유세,양도세를 올리니 그게 가격에 반영이 되는것이고, 지금 신축이 10년동안 신축 지위를 유지시키는 정책만 남발하니
마지막 신축에 수요가 몰리니 가격이 오르는거죠.
미지의 투기꾼을 찾지 마시고 투기꾼 프레임을 만드는 현 정부가 땜빵식으로 내놓는 정책을 보세요.
20/10/19 14:42
수정 아이콘
(수정됨) 여튼 이분은 재밌는분이시네요.. 링크된 내용만 오직 그렇게 분류한다고 확신하고 있고...
일관되게 유체이탈 화법을 쓰시는데.

https://www.youtube.com/watch?v=sA3-TfxLCag

21분 부터 보시면 됩니다.

당장 S대 교수분도 아니라고 하거든요.. 이분의 주장에 따르면 당장 하버드 박사 및 S대 교수는 약팔러 가야 되는겁니다.
(S대교수이자 하버드 대학교 부동산&금융 개발 박사이며. 정반대의 주장을 하고 있습니다)
* 이분의 연구분야는 빅데이타를 활용해서 부동산 시장예측을 하는 분야를 하고 있습니다.
* 이것 말고도 엄청나게 많습니다만. 왠만한거 인용하면 이분은 믿을수 없다거나. 그분이 교수가 맞냐면서 반박하더군요...
그래서 그냥. S대교수. 하버드 대학교 부동산&금융 개발 박사 . 빅데이타 부동산 시장예측이라는 확실한 분을 링크한겁니다.

왜 이렇게 반론이 많이 나오나면. 애초에 주장에 근본(팩트)이 없어요..

그냥 아무대서나 따와서 제시하면.. 그게 교수의 주장이고 연구소의 주장이고 , 증권전문가의 주장이고.
xxx 현직 팀장의 공통된 의견이 되는겁니다. 그런데 그게 이분의 주장과 180도 대치된다는거죠.. (90도 70도 이정도도아니고 180도)
여수낮바다
20/10/19 17:14
수정 아이콘
1주택자가 되었는데 막 오르면,

“아 이것조차 없었으면 큰일날 뻔했다”하는 안도감은 듭니다.
그러나 더 벌어서 상급지로 가기 어려워지기에, 반길 일까진 아닙니다
실거주 1주택 집값 올랐다고 그거 바로 팔아서 현금화하는 사람은 없습니다. 어디선가 살 곳이 필요하니 갈아타야 할 때 팔죠.

2-3주택부턴 오르는걸 반길 수 있죠

물론 1주택자는, 무주택자보단 급등이 덜 부담스럽긴 합니다. 설국열차 3등칸이나 꼬리칸에라도 탄 것이 아예 못 탄 것보다야 나은 법이죠

잘못된 정책으로 집값을 이 모양 만든 문재인 일당에게 정말 역사가 큰 죄를 물을 겁니다
20/10/19 17:47
수정 아이콘
당장 저 교수분이 말하는건 본문에서 포섭되는 내용인데요? 본문은 단기적으로 빠질지언정, 장기적 우상향하는 안전자산이다라는 주장이고 님 링크는 "단기적으로 빠질수 있다" 이거인뎁쇼.
20/10/19 19:08
수정 아이콘
(수정됨) 본문의 내용에서 포섭되는 내용이 구체적으로 어디인가요 ? 본문에서는 단기적으로 빠진다는 소리도 없어요..

본문은 정확히 찍어서 "한국에서 부동산 그것도 아파트의 투자가치는 절대 낮아질 수가 없습니다.
즉 , 한국 부동산은 불패이다. 라고 얘기하는 것이고. 나머지 애기는 그러한 결론을 가지게된 근거를 나열하고 있습니다.

아 물론. 저는 부동산 투자는 무조건 하면 안되 .. 이런건 아닙니다. 모든 투자는 시점이 문제니까요.

그리고. 댓글에서 일본급의 대폭락에 대해서는 링크에는 없지만. 이미 자료는 엄청나게 많습니다.
아래 링크는 그 중에서 길거리에 널린거 아무거나 집어 온겁니다.
https://www.youtube.com/watch?v=amVOa8o-koI


투자에서는 보통 상투를 어디로 보냐면.. 너도 알고 나도 알고. 길거리 지나가는 똥개도 아는 그 투자처는 상투라고 봅니다.

얼마전 비트코인.. "너도 알고 나도 알고. 길거리 지나가는 똥개도 아는 그 투자처" 한강구경 많이 하셨죠..

얼마후면 바로 님의 애기일수도 있지만요..
20/10/19 20:07
수정 아이콘
일본 같은 케이스를 제외하고는 대체적으로 세계 주요도시 부동산 가격은 단기 조정은 있을지언정 전반적으로 우상향하였습니다.

이부분이요.
20/10/19 22:12
수정 아이콘
과연 그럴까요 ? 직접 팩트체크 해보시죠...
20/10/20 00:00
수정 아이콘
부동산 가격은 결국 cap.rate의 역함수라서요. 그걸 이해하면 적어도 그동안 부동산이 안전진산이었다는건 부정불가능합니다.
20/10/20 00:23
수정 아이콘
이미 결론을 가지고 계신분인건 댓글로부터 예상했습니다. 그냥 믿고 싶은거 믿으세요.
20/10/20 00:28
수정 아이콘
levi7 님// 이상한 분이네요. 단기하락의 가능성을 부정하는것도 아니고 역사적으로다가 부동산이 s&p500이상의 우상향을 보여줬다는 펙트도 인정을 못하시니..

지금이 고점이어야만 살아가실수있는가보네요. 저 또한 그러길 기대하고 그럴거라고 생각하는데 정부가 전세를 없애면서까지 온몸으로 상승을 유도하고있어 안타깝습니다.
20/10/20 00:51
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(수정됨) Vokoban 님// 2년후에도 님의 주장이 계속되기를 기대하고 있겠습니다. 아 그리고 저는 고점이던 아니던 이해관계와 전혀 무관합니다. 단지, 저는 한강이 깨끗해지기를 바라는 마음에서 적어드린것 뿐입니다. 그곳에 님이 없기를 바래봅니다.

아 한가지 님이 이쪽과 직접 이해관계가 있는 분인것은 알겠네요
https://pgr21.com/freedom/80574?sn1=on&divpage=18&sn=on&keyword=Vokoban

당연히 님의 선택은 흥행을 해야 되겠으나. 2019년도에 알았다는게 패착이네요.. 2013 . 2014 에서 파악하셨어야 대박이었죠.
20/10/20 05:56
수정 아이콘
levi7 님// 난독증이 있으신가요? 제 글 어디에도 등기여부는 없는데.. 등기치고싶어서 헛것이 보이는 단계인가요?
20/10/20 09:15
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(수정됨) Vokoban 님// 크크크.... '지금이 고점이어야만 살아가실수있는가보네요' 이건되고 저는 안됩니까 ? 내로남불 ? 님의 논리로 같이 대접해 드렸는데 무슨 문제라도 ?....

아 그리고 그 우상향에 대한 환상을 가지고 싶으신건 알겠는데... 투자는요 기본적으로 미래를 잘 봐야 되는겁니다.
http://m.weekly.chosun.com/client/news/viw.asp?ctcd=c05&nNewsNumb=002623100010

한치 앞도 못보는 분들에게 한강은 아주 친숙하지요...
https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=469&aid=0000545751&date=20201020&type=1&rankingSeq=3&rankingSectionId=102

아주 지뢰가 즐비하지요..
https://www.youtube.com/watch?v=JcEXdrfn__k

화룡점정은 어떨까요 ?
https://www.youtube.com/watch?v=rpAEqTzd39Y
https://www.youtube.com/watch?v=4Kq2IxmrxgQ

지진이 나기전에 전조가 있다고 하지요...
https://news.joins.com/article/23818324

본문글의 주제 "그럼 (서울)아파트가 앞으로도 계속 투자가치가 있느냐(계속 더 오를거냐)고 하면 외부적 투자환경이나 우리 삶의 방식이 바뀌지 않는 이상 그럴 가능성이 높습니다. 공급폭탄이라도 떨어지면 모를까요.."

자 이글은요.. 언제 올라와야 되는거냐면 2013년도에 올라와야 되는겁니다. 그런데 현재 시점은 2020.10월 입니다.
투자는 구매시점이 최소한 절반은 먹고들어가는겁니다.

더불어 이런 결론을 내렸으면. 최소한 부동산의 기초중에서도 기초 거래량 지표를 봐야 되는겁니다.
어디에도 거래량 지표가 없지요.. 확인해 볼까요 ?

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200915/102934301/1

부동산에서 거래량이 어떤 의미를 지니고 있는지는 기초중의 기초니까 따로 설명하지 않겠습니다.

아직도 자신이 어디 서있는지 정확히 모르는 분들에게 알려드리죠.. 님~ 상투 잡으셨어요...
20/10/20 12:19
수정 아이콘
미국 주요도시의 서브프라임 모기지 사태 이전 집값 피크시점은 06-07년인데(도시에 따라 다른데 06년 피크가 더 흔합니다), 서브프라임 이후 최저점은 대부분 11-12년에 찍었습니다. 즉 추락 자체가 한해짜리 이벤트가 아니었고, 약 5년에 걸쳐서 떨어졌습니다. 06년부터 입질을 보이다 07년 중반부터 09년 중반까지 급속하락 후 11-12년까지 오락가락하며 소폭 하락하는 식입니다(후반부 하락은 유럽재정위기 관련). 낙폭은 -10%가 아니라 평균적으로 -33% 정도였고, 반토막 난 도시도 있으며(San Francisco, Miami 등), 심한 도시는 고점의 1/3 수준으로 추락하기도 했습니다(Las Vegas, Pheonix 등). 그래서 11년 즈음 LV, Henderson, Phoenix 등의 도시에선 1억 미만 주택이 그리 희귀하지 않았습니다.

대부분 3년 내 회복된 것도 아닙니다. 11-12년 저점 통과 후 3년만에 전고점을 돌파한 도시가 없지는 않고(SF, Seattle 등), 애초부터 가격이 오른적이 없어서 06-07년 피크가 워낙 낮았던 관계로 07-12년에도 거의 하락하지 않았고 그 결과 1-2년만에 전고점을 돌파한 도시도 있기는 합니다만(Dallas, Houston, Denver 등), 보통은 이보다 오래걸렸고(LA 5년, San Diego 6년 등), 상당히 많은 도시는 8-9년이 지난 지금까지도 06-07년 당시 고점을 회복하지 못했습니다(NYC, Chicago, DC, Miami, Phoenix, LV 등). 전부 인플레이션 보정 전을 기준으로 하는 이야기라서, 보정하고 나면 06-07년 전고점을 못 넘은 것이 표준에 가깝습니다. 즉 06-07년 고점에 산 사람은 아직도 거래비용과 세금 까고 인플레이션 감안하면 본전 아래인 것이 표준입니다.

서브프라임 사태 바로 전회차 하락기는 90-95년인데, 이 시기엔 도시별로 차이가 좀 커서 일률적으로 말하긴 어렵지만, 주요도시에선 평균적으로 -20%쯤 하락했었고 87-90 피크 구매자는 탈출까지 10-15년 정도 기다려야 했습니다. 그 전에도 약 5년 내지 10년 주기로 하락장이 와서, 고점에서 물리면 평균적으로 10년 정도는 버텨야 해방의 날이 왔습니다. 사실 주식도 큰 차이는 없어서 2000년 닷컴버블 피크 시점에 SPY, QQQ, DIA 같은걸 물어버린 사람은 인플레이션 윗쪽으로 구조대 오는걸 15-18년간 기다려야 했습니다. 그 전(87년)이나 그 후(07년)에 물린 사람은 그보다는 빨리 탈출 기회가 왔지만요.

주식이든 채권이든 부동산이든 간에 흐름타는건 거의 공통이라, 실거주 주택도 그게 자산에서 차지하는 비중이 낮을 땐(예컨대 10-20% 정도) 다른 투자처와 본질적으로는 큰 차이가 없습니다. 쌀 때 사서 비싸게 팔려고 노력하되, 하다가 물리면 향후 가망 있는 경우 존버, 가망 없으면 손절하는 패턴은 같으니까요. 다만 비중이 높아지면 (다른 것과 마찬가지로) 존버 옵션 실천에 문제가 생깁니다. 사회생활 초기에 구매하는 주택은 거쳐가는 집으로 생각하고 매수하는 경우가 많지만, 어느 정도 나이가 들고 실거주 주택을 구매하는 경우 그게 평생집이라는 생각으로 매수하는 경우가 흔합니다. 그러나 살다보면 인생이 풀려가는 방향에 따라서 이사를 가야만 하는 상황이 나올 수 있습니다. 아파트 등기부등본에서 가장 흔하게 보이는 패턴은 약 10년 주기로 집주인이 약 10세씩 젊은 사람으로 바뀌는 것이고, 다른 국가에서도 주택 평균 보유기간이 8-12년인 도시가 가장 표준적인데, 여기서 평균을 '평생' 대비 훨씬 낮은 수준으로 끌어내리는 사람들 중 상당수도 평생집이라고 생각하고 샀다가 사정변경으로 파는 겁니다.

그 사정변경이라는 것이 '살다보니 형편이 크게 좋아져서 더 이상 이렇게 수준 떨어지는 집에서 못 살겠다' 같은 내용이라면 구매당시 비중이 높았던 경우에도 별 문제가 없는데, 비슷한 형편에서 지역 이동이 반드시 필요하거나 아예 형편이 나빠져서 이사가는 경우에는 자산비중이 높을수록 문제가 됩니다. 매도하려고 할 때 가격이 안 맞으면(예컨대 팔려고 하니 폭락기 돌입, 애초부터 피크에 구매 등), 자산비중 10-20% 혹은 그 이하 주택은 어렵지 않게 존버가 가능합니다. 회복할 때까지 임대로 돌리고 필요한 곳에서 새 집을 구하면 끝이니까요. 실제로 자산비중이 매우 낮은 사람의 경우, 실거주하던 주택을 이사간 뒤에도 계속 보유하고 있으면서 10년이고 20년이고 팔고 있는 경우가 상당히 많습니다(자산에서 차지하는 비중이 낮아질 수밖에 없는 고가주택 주인일수록 이런 케이스가 흔해집니다). 하락기에는 그냥 포기하고 매물 거둬들인 상태로 존버하다가, 10년 이상씩 기다려서 뚜렷한 상승기가 왔을 때 판매를 노리는 패턴이 흔해서 그렇습니다. 반면 자산비중 80-90%짜리 주택을 보유한 경우 이렇게 하기가 어렵습니다. 80-90%가 들어있는데 그걸 묻어두면 새 집을 구하기가 어렵고, 대출로 꺼내쓰면 현금흐름에 문제가 생기기 쉽고, 전세로 꺼내쓰면 타이밍 문제나 전세가격 등귀 문제에 노출됩니다. 그 결과 존버가 맞는 경우에도 강제손절로 몰리게 되는 경우가 많습니다.

마지막으로 강남구 A 아파트를 사는건 강남구 아파트를 사는 것과는 다릅니다. 강남/서초에도 13년전 가격 대비 하나도 안 오른 고층공동주택이 은근히 있고(인플레이션 고려시 약 30% 손해), 인플레이션과 거래비용을 고려하고나면 대단지 아파트 중에서도 겨우 본전치기 될까말까한 수준인 곳이 꽤 있습니다. 즉 강남구 A 아파트를 사는건 S&P 500 회사 중 하나를 골라서 그 회사의 주식에 올인하는 것과 비슷하고, 강남구 아파트를 사는건 SPY를 사는 것과 비슷한데, 후자는 불가능하니 결국 하나를 골라야 합니다. 하나를 고르면 그게 Apple이나 Amazon일 수도 있지만, Exxon Mobil이나 Kohl's일 수도 있습니다. 차이점이라면 Lehman Brothers처럼 완전히 땅바닥으로 쳐박는걸 고르기가 상대적으로 어렵다는 것 정도인데, 이것도 어렵다 뿐이지 불가능하진 않습니다(예컨대 지진, 화재, 9/11 등). Apple이나 Amazon격 물건을 골라낼 수 있는 능력이 있는 경우, 실제 AAPL이나 AMZN을 골라내서 매수하는게 더 낫고요.
맥스훼인
20/10/20 12:54
수정 아이콘
3년내를 얘기한건 09년초를 기준으로 주택가격지수가 12년말에는 회복되어서 쓴 것이고
그 전 피크점을 감안하면 15년도까지는 가야죠.
뭐 대략 8~9년 정도는 잡아야 하는 존버기간일테고 화폐가치까지 감안하면 최근까지 와야겠죠.
그리고 전체 가격지수와 개별상품(주식)간에는 투자가치의 차이가 발생할 수 있단 점에도 동의하구요

다만 투자자산이라는 측면에서 최고점과 투자 타이밍의 문제는 미국채와 같은 완전한 안전자산이 아닌 바에야 모두 가지고 있다고 생각합니다.다만 투자타이밍의 판단은 어려운만큼 감당가능한 정도의 투자는 어느 타이밍에든 필요한데 그러한 투자에 있어 한국에서는 아파트가 매력적이라고 보이는거구요.(미국이라면 주식이겠지만요
20/10/20 12:54
수정 아이콘
(수정됨) 맥스훼인 님//

눈이있어도 보지 못하니 안타까울 따름이네요..

지방거점대 신입생 문제는요... 이것도 기본중의 기본인데.. 그 인구절벽 있죠 ? 대학생까지 올라왔다는겁니다.
물론. 이것이 바로 반영이 되지는 않을거에요. 다만. 내후년이면. 다른분들의 심리에 영향을 주기는 충분합니다.
기본적으로 뒤에 쓰나미가 몰려오는 거니까요..

"거래절벽에도 불구하고 실거래가는 지속적으로 상승중이구요. "

부동산 투자란것을 처음하시는 건가요 ?

거래량은 구매심리의 후행지수구요.. 가격이 오를것이다라는 심리가 먼저 가격의 상승을 유도하고
이것이 후행으로 거래량으로 이어지는겁니다.

거래량이 실종인데. 실가격만 올라간다. 무슨 의미인지 구분안가세요 ?
왜곡이 발생하고 있다는 겁니다. 왜곡이.. 이것도 기본중의 기본이에요...

도데체 기본을 몇번이나 가르쳐야 되는겁니까 ?

2014년에 마용성에 등기쳐서 한강 갈일은 없으니 걱정하실 필요는 없을거 같네요
=> 아 그럼 2020.10월에 이런 글을 올리는것은 영업인가보네요 ?

상투잡으라고 하시는걸보니 참 상도덕이.. 그러네요...


그런데 더 웃긴건

하지만 이 지수를 개발한 로버트 실러 예일대 교수의 경고는 귀담아들을 만하다. 그는 “재택근무가 늘고 사회적 거리 두기가 자리 잡으면서 도시 생활을 포기하는 현상이 늘고 있다. 한없이 오른 도심 집값이 하락할 가능성이 크다”고 경고했다. 자산 거품붕괴를 역사적으로 분석한 공로를 인정받아 2013년 노벨경제학상을 받은 그는 2000년 ‘닷컴 버블’ 붕괴와 2005년 미국 부동산 거품붕괴를 예측해 경제학계의 예언자로 통한다.

노벨경재학상의 '로버트 실러 예일대 교수'도 약팔이로 만드는 님의 식견에 탄복을 하고 갑니다.


더불어 파도파도 끝이 없네...

2020년 2분기에 거래된 맨해튼 아파트 중위가격은 작년 2분기보다 17.7% 떨어진 100만달러(약 12억원)를 기록하면서 10년 만의 최대 하락폭을 기록했다. 맨해튼 아파트 중위가격이, 세계 주요 도시 중 지난 3년 반 동안 최고치인 56.6%의 상승률을 기록한 우리 강남 아파트 중위가격과 비슷한 수준이 되었다. 집값에 있어서 맨해튼과 강남이 동격이 된 것이다.

뉴욕 맨하튼은요 미국에서 가장 상징적인 곳이에요.. GDP 차이가 몇배입니까 ?

자 그런데. 우리의 자랑스런 대한민국 강남스타일이 뉴욕 맨하튼하고 맞짱뜨고 있답니다. 아직도 이해가 안갑니까 ?...

정말 파도파도 나와서 논문써야 될 정도네요...
20/10/20 13:02
수정 아이콘
이전 댓글에도 있는 내용이지만, 2015년 혹은 그 이전에 전고점을 회복한 도시는 어디까지나 소수파이고, 2020년 현시점까지도 전고점을 회복하지 못한 도시가 매우 많습니다.
https://fred.stlouisfed.org/series/NYXRSA
그리고 이건 인플레이션 반영 전입니다. 반영 후에는 대부분의 도시가 아직까지도 고점 아래입니다.
맥스훼인
20/10/20 13:12
수정 아이콘
https://kr.investing.com/economic-calendar/monthly-home-price-index-1287
제가 참고한건 이 지표입니다만
케이스 쉴러 지수로 보더라도 전국 또는 20, 10city는 17년경에는 06년 전고점을 회복한 것으로 보이네요.
뭐 지수 평균의 함정이 있으니 아직 회복 못한 동네들도 많이 있을순 있겠네요
맥스훼인
20/10/20 13:19
수정 아이콘
levi7 님// 등기 얘기 썼다가 불필요한 시비일거 같아 지웠는데 댓글 다셨네요
예전에 투자 안한 사람에게는 왜 그때 투자 안했냐고 하시고
투자 한사람에게는 떠넘기기 하냐고 하시는군요. 가불기 좋네요

인구절벽은 위에 댓글에도 있지만 일정 정도의 인구감소는 오히려 도심선호를 증가시켜 부동산값 상승에 호재요소입니다
20/10/20 13:45
수정 아이콘
맥스훼인 님//

크크크 . 이정도면 신앙인데요.. 아. 님의 신앙이 그러하시다면. 대한민국은 신앙의 자유를 보장하는 국가니까요...
제가 머라 그럴일도 아니죠..

님의 신앙이 좋은 결실을 맷기를 기도하는 걸로 훈훈하게 마무리 하시죠 ...
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