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Date 2020/09/10 10:52:24
Name 중상주의
Subject [정치] 3기 신도시 사전분양과 정부의 속내

3기 신도시 사전청약과 정부의 속내

김현미 국토부장관을 위시한 현 정부는 3기 신도시 사전청약계획을 발표했습니다. 정부 발표를 보다 보니, 이 정부가 원하는 그림과 앞으로 돌아갈 상황에 대해 간략히 적어보려 합니다. 나름 제 종사 분야와 연관되기도 하고요.

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/06/2020050603177.html
<조선일보-3기 신도시 조기 분양한다…내년 9000가구 사전 청약>

2020050603162_0.jpg
<출처 : 조선일보 기사>
최근 확정된 3기 신도시 공급안입니다. 과천, 하남 교산, 고양 창릉 등이 서울인접지구로 각광을 받는 가운데, 남양주 왕숙이 압도적인 물량을 과시 중입니다. 사전청약 수량은 약 9천세대, 시점은 빠르면 내년이라 하는데 어차피 정부가 하는 말은 잘 되면 그럴 수도 있다는 것이니 크게 신뢰하지 않는 것이 좋습니다. (정부 중요시책에 김현미 장관이 발벗고 나서 홍보하던 임대사업자 정책도 2년만에 동일인물이 손바닥 뒤집듯이 바꿔버리니, 사전청약이라고 어련할까요?)


사전청약이라는 게 뭔고 하니, “청약할 권리에 대한 청약” 입니다. 본청약이 이루어지기 전에 청약권을 청약한다는 개념으로 보시면 됩니다. 그럼 청약과 무엇이 다르냐? 라고 하실 수 있는데, 일반적으로 청약은 주택공급이 확정된 직후(사업승인) 하게 됩니다. 사업승인이 나야 건물을 올릴 수 있으니 그전에는 착공도 할 수 없고, 당연히 확정되지 않은 건물을 분양할 수가 없습니다.
하지만 공공사업은 정부가 개입하는 관계로 치트키를 씁니다. 공급계획이 확정 안됐지만, 세대수나 평형, 구조 등 공급에 필수적인 것들만 미리 내정해서 사전에 청약받게 하자는 것입니다. 청약에 청약인 셈입니다. 당연히 일부 세대에만 해당되며, 본청약 때 일반 추가물량이 있을 것입니다.

이 사전청약의 문제는 하나입니다. 그런데 이 큰 문제 하나에서 가지치기 하듯이 문제점이 산출됩니다. 그건 바로, 당최 확정된 것이 아무것도 없다는 것입니다.


일반적인 분양시 공고되는 공급계획과 달리, 사전청약은 여러 것들이 미확정된 상태에서 실시합니다. 마감재나 옵션 같은 일반적인 분양 쪽의 변경사항이 아닙니다. 가장 중요한 입주시기가 미정이고, 입주세대 숫자도 변경이 가능합니다. 더욱이 분양가도 미정입니다. 실제 강남/서초 보금자리주택 사전 청약 당시에 2010년대 초반 입주세대들은 “예상 분양가” 보다 “본 분양가” 가 오히려 10% 정도 떨어졌습니다. 2010년대 초반 부동산 불경기 때문입니다. 반대 논리면 헐씬 오르는 것도 가능합니다. 확정은 안 되었지만, 아마도 동호수도 미정일 것입니다. 본분양 때 확정된다고 하면서.

입주시기가 미정이라는 점에 1,2년 정도는 괜찮다고 생각하실 수도 있으나, 대기가 10년이 훌쩍 넘을 수도 있습니다. 단적인 예로 지난 2010년 12월 사전청약을 받았던 하남감일b1 의 경우 2020년 7월에 입주자 모집공고가 났습니다. 처음 이야기가 나온 게 2006년경인 2기 신도시인 운정3지구 대다수 블록은 아직 분양도 못하고 있습니다. (교육/환경영향평가 지연, 분양심사 연기 등 사유 다수)


문제가 여기서 파생되는데, 사전청약 이후에 유주택자가 되면 청약자격이 박탈된다는 겁니다. (분양권을 주택으로 간주하므로 청약에 당첨되어도 마찬가지. 정부 공식 Q&A 답변) 그렇다면 사전청약 당첨시점에서 사전청약권(?)이라는 것을 손에 쥔 사전수분양자(?)는 정부가 입주 시켜줄 때까지 기한없는 기다림을 해야 한다는 이야기 입니다. 당연히 그 기간엔 전월세를 살아야 하고, 폭등한 전세값과 월세를 감당해야 합니다. 이번 사전청약은 해당지역(시군단위) 거주자 우선으로 선발해서 (일부지구 해당지역 100%, 일부 50%에 수도권 50%) 해당지역 전세수요가 또 급증할 가능성이 높습니다. 실제 이번 3기 신도시의 최대어로 꼽히는 하남감일을 노리고 전세수요가 급증해서, 하남 전세값이 미친듯이 오르고 있습니다. 이 전세값은 또 매매가에 반영되겠죠. 아마도 고양시나 과천시도 사전청약 실시공고 이전부터 의무거주기간 내내 전세값이 요동칠 것으로 예상 됩니다. 중간에 못버티고 집을 사면? 청약권 박탈입니다.

물론 정부는 이번 사전청약을 최대한 빨리 공급하겠다고 했으나, 그건 매번 하는 소리이므로 한귀로 흘리셔도 될 듯 합니다. (저라면 입주예정시한을 박아두고 지연시 지연보상금 법정이자 수준으로 지급하겠다고 하면 믿겠습니다.) 아직 주민보상조차 끝나지 않았는데 대체 어떻게 사전청약을 하겠다는 것인지 알 수가 없습니다. 쌍팔년도처럼 용역이라도 불러 주민들 다 쫒아내며 공익을 외칠 것인지.. 특히 하남 교산지구 같은 경우는 과거 삼국시대부터 사람들이 살던 곳이라 유물 발굴 이슈가 의외로 크게 작용할 수 있습니다. (조금 다른 이야기지만, GTX A선을 한창 공사하다가 생각지도 않은 희귀종 개구리가 튀어나와 공사 중단 상태이고 완공 기약이 한참 먼 이야기가 됐습니다.)

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200904000550
<”영끌”은 그만… 30대여, 3기 신도시가 부른다 : 헤럴드경제>
제가 이 글을 쓰게 만든 헤럴드경제의 기사입니다. 언제 교통망 확충될지도 모를, 얼마에 분양할지도 모를, 그리고 가장 중요한 언제 입주될지도 모를 신도시가 부른다고 영끌을 멈추라는, 김현미 장관의 논지에 정확히 부합하는 기사입니다. 부양가족 가점제를 없애 무자녀 신혼부부에게도 기회를 주었다고 자랑스레 내보이는 것은 그다지 자랑거리가 될 수 없는 듯 합니다. 다만 확실한 것은 정부 말대로면 내년쯤 있을 사전청약은 최대한 현재 주택매수수요를 줄여보려는 정부의 발버둥일 뿐, 실제 무주택자들의 꿈과 희망이 될 수 있을지는 물음표란 사실입니다. 3기 신도시를 믿고 영끌을 멈추라는 정부 말을 믿으시는 것은 자유이나, 과거 2017년 집값에 거품이 심하다는 정부의 말을 다시금 떠올려 보게 되는 것도 사실입니다.


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20/09/10 10:57
수정 아이콘
저도 당최 사전청약이라는게 이해가 안되더군요.
거기다 사전청약되도 한 10년 기다리라는 건지...
20/09/10 10:59
수정 아이콘
유게식으로 말하면 폰청약이죠
실체는 없지만 선청약...
지적하신대로 실제 입주시기와 계약관련 내용을 상당부분 픽스하고 그에 따른 정부의 책임을 두지않는한 의미가 많이 퇴색될거같습니다.
20/09/10 10:59
수정 아이콘
입주 10년 봅니다. 지금 30대가 40대 넘어갈때쯤요. 교통정책은 20년 봅니다. 은퇴할때쯤되면 뚤릴꺼에요.
샤한샤
20/09/10 11:01
수정 아이콘
다른거는 잘 모르겠고 양대 축이 될 것으로 예상되는 창릉과 교산 보면요
특공 물량을 엄청나게 때려넣었다고 칭찬해달라고 하시는데,
고양시나 하남시에 전월세 살면서 애가 둘이 있고 소득이 부부합산 8천이 안되면서 7~8억짜리 집 살 수 있는 사람
이거 몇천명에서 만명 가까이 있는게 맞아요?
20/09/10 11:02
수정 아이콘
그만큼 지금 공급할 수 있는 집이 없다는거죠..

정상적인 공급 물량이 있으면 사전청약 믿고 버티라는 말 절대 못합니다.

이미 선례가 있는데요..
일각여삼추
20/09/10 11:03
수정 아이콘
최소한 부동산 관련해서 정부 말을 믿으면 뒤통수 세게 얻어맞습니다. 지금 과천, 태릉 주민 결사반대 중이고, 교산도 유적지라고 학계에서 반대하는 마당에 사전청약... 정부를 믿어달라... 웃고 갑니다.
20/09/10 11:04
수정 아이콘
믿음이 넘치는 분들이 계실테니 알아서 잘 되겠죠.
20/09/10 11:07
수정 아이콘
10년 대기도 해당 지자체장과 대통령이 합심해서 드라이브 걸었을때 이야기로 생각됩니다.
누구 하나 합이 안맞으면? 은마아파트 되는거죠.

요즘 공공 사업 진행속도가 너무 느립니다.
구혜선
20/09/10 11:10
수정 아이콘
이 정도로 이 정부에 당했으면 현명하게 대처하는 사람들이 많을겁니다. 벙커링도 3번이나 연속해서 당하는 건 쉽지않죠..
수미산
20/09/10 11:15
수정 아이콘
사전청약에 당첨되면 그 뒤에 혹시 다른아파트 청약은 못하나요?
20/09/10 11:15
수정 아이콘
저도 정부정책에 반하는 투자는 하지마라를 투자원칙 중 하나로 삼고 있었는데 이번 정부들어 그 원칙은 개나 주는 게 낫다는 생각이 점점 들고 있습니다
중상주의
20/09/10 11:16
수정 아이콘
청약할 수 있습니다. 다만 당첨되면 입주를 포기한 것으로 보고 사전청약권이 박탈됩니다. 유주택자라서 (..)
20/09/10 11:17
수정 아이콘
최소 부동산에 한해서는 지금 정권 얘기는 무시해도 된다고 봅니다.
세금이야 신경 쓰이지만 그건 각자 계산하셔야할거구요...
미뉴잇
20/09/10 11:17
수정 아이콘
우선 해당 지역 주민과의 공청회 등을 통한 주민 설득등이 우선되어야 한 다고 보는데 그런 거 없이 우선 청약부터 받는 건 좀...
당장 무언가 액션은 해야겠으니 이 상황을 모면하기 위해 임시방편으로 저러는걸로 보여요
중상주의
20/09/10 11:18
수정 아이콘
말씀하신 대로입니다. 요즘 정부시책을 보면 이동준씨가 과거 고정출연하던 나이트 현수막을 보는 듯 합니다.
프리템포
20/09/10 11:21
수정 아이콘
이게 효과가 있으려면 정책의 신속한 추진이 필수인데 아직은 물음표이네요
강미나
20/09/10 11:24
수정 아이콘
이게 되려면 지금이 정권 1-2년차여서 앞으로 정부가 몇년씩 밀어붙여야 가능한거지 정권 4년차에 이게 된다고 생각하는 사람이 있을까요 설마;
신천지는누구꺼
20/09/10 11:38
수정 아이콘
전매 5년으로 제한하면 되지않을까요? 청약권 형태로
20/09/10 11:46
수정 아이콘
사전 청약 받은 상태에서
원 땅주인이 알박기 하고 돈 많이 달라고 하면 볼만하겠네요.
플러스
20/09/10 11:59
수정 아이콘
믿음이 넘치는 사람도 거기에 사전청약을 넣지는 않을거에요.
공급을 잘하고 있다고 말만 하겠죠
Polar Ice
20/09/10 12:08
수정 아이콘
곤지를 위한 공지 같은 느낌이네요 허허... 청약을 청약라겠습니닷!!
20/09/10 12:20
수정 아이콘
정부 수준이 딱 지역주택조합 수준으로 전락해 버렸어요

하는짓이 똑 닮았죠
갑의횡포
20/09/10 12:22
수정 아이콘
대박 날 수 있잖아요, 사세요. 서울분들, 언제 대출 없는 자기 집 가질래요
크라우드
20/09/10 12:26
수정 아이콘
그러면 또 이번 정부의 주특기인 적폐몰이할 것이라는 거에 한표요.
크라우드
20/09/10 12:36
수정 아이콘
(수정됨) 아.. 그러고보니 그렇네요.
정부의 계획 발표를 보니 뭔가 기시감이 들면서 어떤 것과 비슷한 느낌이었는데, 그것이 지주택이었네요.
20/09/10 12:58
수정 아이콘
(수정됨) 금방 될것처럼 말하는데.

부지들 아직 수용도 제대로 다 안됬어요.

참고로 2기신도시도 한참 진행중인 상황입니다.

제발 땅이나 다 정리 해놓고 순리대로 진행했으면 좋겠습니다.

아무리 급해도 그렇지 청약을 청약한다는거 자체가 말장난이에요.

물론 정부 진행 사업이라 어느정도 진행되면 정권이 엎어져도 끝까지 가긴 갈겁니다만

이거 잘못물리면 진짜 10년넘게 고통 받을수 있습니다.

중간에 포기해도 된다고 하는데 그동안 기다린 시간도 비용이에요.

잘 생각하셔야 합니다.
20/09/10 13:01
수정 아이콘
그나마 지주택은 '돈 먼저 받고 그짓하는데' 정부는 돈은 안받고 한다는 정도의 차이?
srwmania
20/09/10 13:01
수정 아이콘
저만 이 생각 한게 아니라는 데 안도하고 갑니다 (...)
물론 정부니까 신뢰성이야 비교불가능하게 높긴 하지만, 근본은 똑같죠.
20/09/10 13:06
수정 아이콘
김현미 장관 말은 개무시하고 영끌해서 집사는게 답인듯 합니다
20/09/10 13:30
수정 아이콘
10년이면 양반입니다.
2010년 사전청약 하남감일 B1블록의 경우
2021년 입주예정, 2028년까지 전매제한, 2028년 3호선 연장예정입니다....

아무도 책임지는 사람없습니다.
일각여삼추
20/09/10 13:33
수정 아이콘
심지어 3호선은 좌초될지도 모르는 분위기입니다. http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20200823010004776
20/09/10 13:37
수정 아이콘
10년짜리 선물거래?
브라이언
20/09/10 13:38
수정 아이콘
오 진짜 똑같네요..
정부하는짓이 양아치 짓
중상주의
20/09/10 13:46
수정 아이콘
지금 얘기 나오고 있는 광역교통망 될거라고 믿으면 하나도 안될 분위기입니다. 뭐 선거철 되면 와 된다고 나왔다가 아무도 책임 안지는게 너무 많습니다. 위례신사, 원종홍대, 기타등등...
20/09/10 14:09
수정 아이콘
대선시기에 맞춰 청약이 불가능하니 청약의 청약이라도 해야겠죠.
강미나
20/09/10 14:49
수정 아이콘
그 때는 이미 이 정부가 아니기 때문에 상관없죠 크크크
야크모
20/09/10 14:58
수정 아이콘
영끌해서 집사라고 인증해준 것 아니었나요?
포프의대모험
20/09/10 15:35
수정 아이콘
폰청약이면 일단 해놓는게 좋지않나요?
폰청약 된다고 진짜청약권 날아가는거 아니니
20/09/10 16:55
수정 아이콘
정치 카테고리로 이동합니다.
20/09/10 21:14
수정 아이콘
똥줄타나보네. 공급은 충분하다며?
20/09/12 14:05
수정 아이콘
서울은 그게 나을수도 있는데 경기도는 물량 자체가 많아서 ..어차피 청약점수제도는 누구나 일생에 1-2번 기회가 있는거잖아요. 신도시 사실분들은 좀 기다렸다가 청약을 이용하는게 낫습니다 .만약 물량이 예정(?)대로 나온다면 어마어마한 물량이거든요. 3기신도시 중 입지안좋은곳은 미분양가능성이 있습니다. 7년전처럼요. 애지간히 급한거 아니면 경기도 구축사는건 좀 생각해봐야합니다. 다만, 서울은 물량 자체가 적은편이라 분양을 장담하기 어렵습니다. 그러니 영끌도 고려는 해봐야죠.
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