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Date 2020/07/31 14:22:05
Name 완전연소
Subject 임대차 3법 및 개정 주택임대차보호법의 계약갱신청구권, 전월세상한제 (수정됨)
7월 말 ~ 8월 초 법원 휴정기를 맞아 모처럼 한가로운 시간을 보내고 있는 부동산 전문 변호사입니다.

2020년 7월 30일 어제 국회에서 임대차 3법 중 계약갱신청구권, 전,월세상한제를 내용으로 하는 주택임대차보호법 개정안이 통과되고,
오늘 오전에는 국무회의를 통과하여 개정된 주택임대차보호법이 오늘부터 공포, 시행될 것으로 예상됩니다.

임대차 3법은 전,월세신고제, 전,월세상한제, 계약갱신청구권 3가지를 내용으로 하는데, 이 중 전,월세신고제는 부동산거래신고 등에 관한 법률과 관련된 내용이고, 나머지 2개는 주택임대차보호법과 관련된 내용입니다.

오늘 시행 예정인 법률은 이 중 주택임대차보호법으로 전,월세 상한제와 계약갱신청구권에 관한 내용을 포함하고 있으며,
전,월세신고제를 내용으로 하는 부동산거래신고 등에 관한 법률 역시 곧 국회를 통과할 것으로 예상되나, 시스템 구축 문제로 실제 시행은 내년 6월 1일부터 할 예정이라고 합니다.

뉴스 기사에서 개정된 주택임대차보호법 전문을 찾아보기 힘들어서 법저체와 대법원 법률정보사이트에도 들어가 보았는데, 아직까지는 개정 법률이 올라와 있지 않더라구요. 그래서 국회 사이트를 뒤져서 법률안 원안을 찾아보았습니다(원안대로 통과되었으므로 같은 내용일 것입니다).
원안의 내용은 글 말미에 붙이도록 하겠습니다.

사실 계약갱신청구권과 전,월세상한제 모두 상가건물 임대차보호법의 내용을 거의 그대로 가져다 사용한 것이고, 부칙으로 소급적용하도록 한 것도 상가건물 임대차보호법과 거의 같은 구조입니다.

먼저 계약갱신청구권은 임차인이 임대차계약이 종료하기 6개월 전부터 1개월 전(2020년 12월 10일부터는 2개월 전으로 개정 예정)에 임대인에 대하여 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임대인은 2기 이상의 차임연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인과 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우, 무단 전대, 임대차목적물의 고의, 중과실로 인한 파손, 임대차목적물이 멸실된 경우, 재건축 등을 위해 필요한 경우, 임대인 또는 임대인의 직계존,비속이 실거주를 하는 경우, 그밖에 임차인으로 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 없는 이상은 무조건 임대차계약을 갱신해 줘야 하고, 갱신된 임대차계약의 기간은 2년으로 합니다(개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제2항 참조).

상가건물임대차 보호법과의 차이는 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실거주할 경우에는 계약갱신이 거절 가능하다는 내용이 계약갱신거절 사유로 추가된 점입니다.

또한 위 규정은 부칙으로 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용되도록 하였는바, 이 역시 상가건물임대차 보호법이 권리금회수기회의 보장 및 월 차임 전환시 산정률 제한에 관한 규정을 시행 중인 임대차계약에도 적용되도록 한 것과 같다고 보여지며, 개인적인 견해지만 헌법재판소에서도 위헌이 아닌 합헌으로 볼 것으로 예상합니다.

만약 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하였다가 실거주를 하지 않는다면, 임대인은 부당한 계약갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상할 책임을 집니다(개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항 참조).

다음으로 전,월세 상한제는 위 규정에 따라 임대차계약이 갱신되는 경우에 적용되는 규정으로, 보증금 및 월 차임은 20분의 1( = 5%)의 범위 내에서 각 지방자치단체가 조례로 정한 범위 내로만 인상할 수 있습니다(개정 주택임대차보호법 제7조 제2항 참조).

5%가 상한선이기 때문에 5% 이하로 정하는 것은 문제가 없으나, 5%를 초과하여 인상율을 정할 수는 없다고 할 것입니다.

아직까지는 시행령 및 조례 등 세부 규정이 제,개정되지 않았고, 판례나 유권해석이 없어 해석이 분분할 것으로 예상되지만,
법률의 목적과 구조에 비추어 볼 때 상가건물임대차 보호법과 매우 유사하여 아마 같은 식의 법률 해석이 가능할 것으로 예상되며,
과연 전,월세 시장의 안정이라는 목적을 달성할 수 있는지 두고 봐야 할 것으로 생각됩니다.

일단 개정된 주택임대차보호법의 내용을 소개하는 글이지만 혹시 몰라 카페고리를 정치로 작성했습니다.

주택임대차보호법 일부개정법률안

주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제6조의3을 다음과 같이 신설한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
제7조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조 제1항(종전의 제목 외의 부분) 단서를 삭제하며, 같은 항에 후단을 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
  이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
제8조의2제2항 중 “위원으로”를 “위원으로 성별을 고려하여”로 하고, 같은 조 제4항 각 호 외의 부분 중 “위촉하되, 다음”을 “임명하거나 위촉하되,”로, “위촉하여야 하고”를 “임명하거나 위촉하여야 하고”로 한다.
제14조제1항 전단 중 “지부”를 “지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “공사”라 한다)의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 “감정원”이라 한다)의 지사 또는 사무소”로 한다.
제16조제1항 중 “위원으로”를 “위원으로 성별을 고려하여”로 하고, 같은 조 제2항을 다음과 같이 한다.
  ② 조정위원회의 위원은 조정위원회를 두는 기관에 따라 공단 이사장, 공사 사장, 감정원 원장 또는 조정위원회를 둔 지방자치단체의 장이 각각 임명하거나 위촉한다.
제21조제1항 중 “공단 또는 시ㆍ도 조정위원회”를 “지역을 관할하는 조정위원회”로 한다.
제30조 본문을 다음과 같이 한다.
  주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
  ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.






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미 v.그라시엘
20/07/31 14:28
수정 아이콘
실거주시 갱신 거절이 가능하고 새로운 임차인을 들일경우 상승폭에 제한이 없는 형태라 의미가 있을지 모르겠습니다. 실거주 기간이나 새로운 임차인에게 적용하는 부분이 명시된게 있나요?
완전연소
20/07/31 14:46
수정 아이콘
전,월세 상한제는 말 그대로 계약이 갱신되는 경우에는 적용되기 때문에 새로운 임차인과 계약을 하는 경우에는 상한제의 적용을 받지 않습니다.
20/07/31 16:00
수정 아이콘
전월세 신고제가 어떻게 될지 모르겠지만..
정보가 투명하게 공개될수록
상승폭이 커지는 것도 어려워질 가능성도 있겠죠
두고봐야 알 것 같네요
쿠크다스
20/07/31 14:32
수정 아이콘
이사갈 때 다 되어가는데 걱정되네요.
연장하자하면 집 주인이 난리를 치겠지..
유료도로당
20/07/31 14:51
수정 아이콘
다른곳에 새로 구해야하는 사람이 걱정이지, 같은 집에서 연장하실 생각이면 완전 땡잡으신 상황아닌가요? (집주인이 들어오겠다는게 아니라면) 무조건 연장가능+시장에서 전세값이 얼마나 올랐든 상관없이 2년전 가격에서 5%만 오른 가격으로 연장가능이시니...
미 v.그라시엘
20/07/31 15:04
수정 아이콘
외히려 집주인이 5퍼 이상 올리길 원한다면 무조건 나가야 될 가능성이 더 높습니다. 5퍼이상 올린 가격에 쿠크다스님이 동의한다 하더라도 나중에 쿠크다스님이 태도를 바꿔버리면 집주인은 방법이 없기 때문에 안전하게 자기가 살거라고 해서 내보내고 잠깐 전입신고만 해 놨다가 올린 가격으로 새 세입자를 구하겠죠.
유료도로당
20/07/31 15:13
수정 아이콘
그런 꼼수는 쓰기 어려울겁니다. 일단 그럴 경우 집주인이 2년이상 실거주해야하는데 2년간 집을 놀려둘 선택을 할 필요가 없죠..
미 v.그라시엘
20/07/31 15:13
수정 아이콘
2년이상 실거주 해야한다는 조건이 있나요?
블랙숄즈
20/07/31 16:04
수정 아이콘
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 [갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간]이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

조항에서 말하는 [갱신되었을 기간]이 2년을 뜻하므로 2년동안 다른 세입자를 받으면 안됩니다.
미 v.그라시엘
20/07/31 16:08
수정 아이콘
그럼 좀 효과가 있겠는데요? 정당한 사유 싸움이 될거 같긴 하지만...
쿠크다스
20/07/31 15:36
수정 아이콘
전세자금대출이기도 하고, 집주인(윗집)과의 관계도 신경써야 하니까요.
아예 다른 곳에 사는 집주인이라면 제가 별 신경 안 쓰겠죠.
20/07/31 14:34
수정 아이콘
5% 상한선이 마치 부동산중개수수료 상한선 같네요.
집주인은 5% 올려달라하고 세입자는 너무많다 2%만 올리자.. 이런 갈등이 생기면 어떻게 조정을 해야할까요?
일각여삼추
20/07/31 14:37
수정 아이콘
나가면 됩니다. 5%는 집주인이 주장할 수 있습니다.
20/07/31 14:40
수정 아이콘
(수정됨) ·
일각여삼추
20/07/31 14:43
수정 아이콘
주택임대차분쟁조정위원회도 강제조정은 불가능하지 않나요?
완전연소
20/07/31 14:48
수정 아이콘
5%를 상한선으로 해서 각 지방자치단체별로 다르게 최대 인상율을 정할 수 있습니다.
그리고 임차인이 갱신청구를 하는 경우 집주인은 위 범위 내에서는 증액 청구를 주장을 할 수 있을 것으로 보입니다.
물론 최대값이기 때문에 합의로 그보다 적게 인상하는 것도 얼마든지 가능합니다.
그리움 그 뒤
20/07/31 14:37
수정 아이콘
묵시적 갱신의 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보나요?
아니면 딱히 계약갱신청구권을 말하지 않았으니까 계약갱신청구권을 다시 2년 후에 행사할 수 있는 건가요?(2 + 2 + 2 년 가능?)
20/07/31 14:42
수정 아이콘
행사하지 않은것으로 봐서 추후 2년 갱신청구권을 행사할 수 있다고 합니다.
그래서 연장 계약시 갱신 청구권을 사용한 것이라는 명시를 계약서나 다른 형태의 서류로 증빙해야 한다고 들었습니다.
그리움 그 뒤
20/07/31 14:45
수정 아이콘
그러니까요.
이 부분도 나중에 꼭 문제가 생길거라 보여집니다.
2 + 2 면 따로 말 안해도 당연히 계약갱신청구권을 행사한거다 라고 생각할 사람 많을거 같아요.
완전연소
20/07/31 14:53
수정 아이콘
(수정됨) 16:25 수정

법무부 보도자료에 따르면, 묵시적 갱신의 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 합니다.
따라서 임대차 2년 + 묵시적 2년 + 계약갱신청구 2년도 가능할 것으로 보입니다.

3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능
20/07/31 16:15
수정 아이콘
(수정됨) ·
완전연소
20/07/31 16:23
수정 아이콘
방금 법무부 보도자료를 보니까 영양님 해석이 맞으십니다.
위 댓글에 틀린 내용은 바로 수정하겠습니다. 알려주셔서 감사합니다. ^^
20/07/31 14:37
수정 아이콘
(수정됨) ·
완전연소
20/07/31 14:55
수정 아이콘
감사합니다. 저도 워낙 물어보시는 분들이 많아서 블로그에 정리하다가 내친 김에 PGR에도 글을 올려보았습니다.

아직 확립된 유권해석이나 판례가 없는데다가 PGR에 저 말고도 많은 실무가 분들이 계신 것으로 알고 있어서 댓글을 달기가 조심스럽네요. ^^;;
Chandler
20/07/31 14:39
수정 아이콘
생각보다 별거 아닌법이고 그럼에도 심리적 영향으로 임대공급에 악영향을 끼치는거 같아서 결국 이게 잘한일인가?
잘 모르겠습니다...
20/07/31 14:40
수정 아이콘
세입자가 17개월째 관리비를 연체중인데, 이런 경우에도 계약갱신청구권 거절할 수 있을까요?
법에는 월세 연체에 관련된 것만 있어서요.
20/07/31 15:11
수정 아이콘
6조의3 ①항 9호의 [임차인으로서의 의무를 현저히 위반]하는 경우에 해당할 것 같습니다.
회색의 간달프
20/07/31 14:41
수정 아이콘
제가 집주인이면 이제 안올리던 것도
매년 꾸준히 5프로씩 올릴 듯 하네요.
보험성으로...
완전연소
20/07/31 14:57
수정 아이콘
실제로 제가 상가건물임대차계약서 자문을 자주 하는 편인데, 상가건물 임대차계약의 경우에는 자동으로 5%씩 인상 규정을 두는 경우가 많이 있었습니다.
20/07/31 15:14
수정 아이콘
근데 그렇게 못올라왔습니다.. cap만 떨어지고 noi는 거의 1-2%상승도 녹록치않았던게 지난10년간 상업용건물시장이었죠
20/07/31 14:43
수정 아이콘
목적이 '전,월세 시장의 안정'이 전혀 아니겠죠.

이대로라면 2022년 하반기~2023년의 전세가 상승이 매우 크게 나옵니다. 2024년 상반기까지도 만기도래 후 계약종료되는 것들이 많을 수 있구요.
전세가가 안오르고 매매가만 계속 오르면 시장이 위험해질 수 있습니다. 그러나 전세가가 크게 올라버리면 안전판으로 작용하며 상승이 길고 높게 이어지죠.

2023년 이후에는 분양물량이 확연히 늘어납니다. 국가에서 조성하고 있는 토지들이 그때쯤되면 분양단계로 들어가기 시작하고, 민간 개발도 같은 단계로 접어듭니다.
가격이 그렇게 오르는가운데 전세계약이 집단적으로 종료되는 사태가 일어나면 대단한 분양붐이 일어납니다.
안그래도 가격이 엄청 오를 상황인데 정책적 환경까지도 그렇게 뒷받침되면 민간 개발의 사업성도 극한 수준으로 극대화됩니다.

만에하나 신규계약까지도 상한제를 적용하는 법이 만들어질 경우 그 효과는 더더욱 극대화됩니다.
지금 나온 법은 일단 갱신하고 최종 만기까지 기다리고 새로운 세입자 받으면 그냥 신규계약이 되는데요. 새로운 법이 그렇게 만들어지면 그냥 기다리고 새로 받으면 그게 갱신과 비슷한 것으로 간주됩니다. 그리되면 진짜로 세입자 내보내고 비임대 기간을 채워서 리셋을 해야 신규계약이 됩니다.
이 경우는 계약이 집단적으로 종료될뿐만 아니라 그 이후 2년 동안의 물량도 '증발'을 해버립니다. 정말 심각한 사태가 일어나죠.
사태가 심각하면 심각할수록 개발은 최대한 극대화됩니다. 마른 오징어 엑기스 짜내는 수준으로 영혼까지 끌어모아 가격을 최대한 올리며 사업성이 극도로 높아지며 + 사업의 물리적/양적 규모들도 최대로 커지게 되죠.

국가내에 존재하는 경제적 여력을 전부 끌어모아 그쪽으로 다 몰아넣는 효과가 발생하게 됩니다.
바로 그거야말로 이런 법의 목적이라고 개인적으로 봅니다.
완전연소
20/07/31 14:58
수정 아이콘
일단 숨은 목적이 있을 수도 있다는데는 저도 동의합니다.
정치적인 견해를 떠나 개정 내용을 소개하려는 목적의 글이라서 입법취지 및 법문 상 목적을 말한 것입니다. ^^;
20/07/31 15:13
수정 아이콘
(수정됨) [2023년 이후에는 분양물량이 확연히 늘어납니다. 국가에서 조성하고 있는 토지들이 그때쯤되면 분양단계로 들어가기 시작하고, 민간 개발도 같은 단계로 접어듭니다.가격이 그렇게 오르는가운데 전세계약이 집단적으로 종료되는 사태가 일어나면 대단한 분양붐이 일어납니다.
안그래도 가격이 엄청 오를 상황인데 정책적 환경까지도 그렇게 뒷받침되면 민간 개발의 사업성도 극한 수준으로 극대화됩니다.]


사실과 다르죠. 민간 개발의 사업성은 분양가상한제 때문에 오르지 않습니다. 이미 17년이후 부동산 금융쪽에서 서울 아파트 시장은 국고채급 회사채로 여겨지고 있기 때문에, 가격이 더 오른다고해도 감소할 Risk가 남아지고 있지 않고, 분상제 때문에 사업성이 좋아질 여지도 별로 없습니다.

더군다나 전세가 대단히 오른다는 가정도 일어나지 아니할 확률이 높습니다. 금리 하락분까지는 당연히 올라야하는건데, 오히려 못올라온 상황은 임대물량으로 인한 임대공급 및 전세대출이 보증금 5억까지만 인정되기 때문으로 봐야겠죠. 추후에도 금리 하락분만큼도 상승 못할겁니다. 대출 한도가 막힌 상황이니까요. 15억이상 아파트 시장에서 보여지는 현상, 상업용 부동산 시장에서 보여지는 현상을 보면 보다 명확해지죠. 정부가 시장을 완전한 통제할 수 있다는 믿음이 강하신 것 같습니다.
20/07/31 15:32
수정 아이콘
일부러 올리고 있다 (사다리를 걷어차고있다) 라는 믿음이 강하신분들이 있죠
20/07/31 16:06
수정 아이콘
고려해야할 것들이 여러가지 있습니다.

민간 개발의 사업성은 가격에 비례해서 같이 변합니다. 리스크가 매우 낮게 유지되는 가운데 리턴이 더욱 증가하면 당연히 오르죠.
분양단계로 들어갈때 그것이 순조롭게 된다는건 대출 및 분상제 등 규제의 수준이 그에 맞는 수준으로 자연스럽게 변화하는 것을 뜻합니다.

전세보증금의 대출의존도가 절대적인 것은 아니니 대출한도 부분은 그다지 걸림돌이 된다고 보이지 않습니다.
세입자의 부담수준과 관련해서 보더라도 어느 정도의 변동에 큰 의미를 부여할수는 없겠구요.

그리고 서울밖으로만 나가도 전세가는 많이 낮아집니다.
매매가의 경우 서울 근처 경기도의 중가~중저가는 물론이고 경기도에서 외곽으로 분류되는 곳들도 가격이 많이 낮기 때문에 가격의 상승률이 매우 높습니다. 전세가는 그보다 낮으니 상승에는 별로 문제가 없습니다.
서울 내에서도 가격이 어느정도 낮다 싶으면 상승률이 매우 높게 나타날 수 있습니다. 전세가 또한 여러 조건들 무시하고 그냥 막 오르는건 아주 쉽습니다.

전세가든 매매가든 주거용 부동산은 금리 연동성이 높은 수익형 부동산과는 많이 다릅니다.
주거용 부동산에서 월세가 중심인 다가구 단독이나 오피스텔같은 것이 수익형 부동산으로 분류되며 상가와 같이 묶이는데, 그쪽과 아파트는 전혀 다른 시장입니다. 금리변동에 대한 민감성 차이가 큽니다. 심지어는 금리가 크게 오를때도 아파트의 매매가 뿐만 아니라 전세가 또한 매우 많이 오를 수 있습니다. 실제로도 많이 그래왔구요.
20/07/31 20:46
수정 아이콘
1. 말한신 것처럼 대규모 분양직전에 분양을 극대화 한다고 칩시다. 수도권 아파트의 펀딩 구조상 주 수익자는 시공사겠죠. 수도권 아파트는 대부분 시공사가 책준 걸고 시행사롤까지 직접하니까요. 물론 역세권아파트로 약팔고 다니는 일부 시행사도 큰 수익을 내겠죠. 그리고 그 수익의 일부가 빽마진으로 현정권으로 갈거구요. 이렇게 주장하시는걸로 생각됩니다.그래야 할 이유가 없습니다. 현재 시점에서 공급규제를 해제하는 방식으로 가더라도 수익은 별로 줄어들지가 않습니다. 오히려 한번에 공급을 몰리게 만드는 것보다, 몇년 걸쳐서 나눠 공급가능하게해서 물량 푸는게 더 큰 수익을 기대할 수가 있겠죠. 지금은 규제하고, 미래에 풀어주면서 이득을 보는 사람이 없으므로, 음모론도 성립이 안됩니다.

2. 주거용 부동산과 상업용 부동산은 전혀 다르지 않습니다. 금리하승기에도 오피스나 물류창고나 아파트나 오피스텔이나 상승할 수 있습니다. NOI가 상승하면요. 그리고 대부분 금리 상승기에는 NOI가 금리 하락분보다 더 상승했습니다. 애초에 임대료 상승이 가능한 시점이니까 금리상승이 있던겁니다. 그리고 지금은 NOI가 대단히 상승하지 못하고 Cap.rate만 하락해서 상업용부동산이던 주거용 부동산이던 NOI상승없는 가격상승이 이뤄지고 있는 중이죠. 아파트 시장도 다를 이유가 전혀 없습니다. 애초에 NOI는 부동산의 수요와 공급이 아니라, 임차인의 지불가능의사와 능력에 의해서 결정됩니다.

오피스텔이 아파트 대비 상승하지 아니한 이유는 수익형 부동산이라서가 아니라, 조성할 수 있는 땅이 많아서 입니다. 금리 상승기에 임대료가 오르면 오피스텔 사업의 사업성은 미친듯이 좋아지고 공급은 미친듯이 늘어납니다. 그래서 금리 상승기에 임대료 상승에도 가격이 오르지 못한 거죠.
프리템포
20/07/31 14:44
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전 이 법에 문제가 많다고 생각하는데 민주당 의석수 때문에 견제할 여지가 없네요. 당장 3~4년간이야 좋겠지만 그 이후에는 전세가 거의 씨가 마르고 월세제도가 정착될거같아요. 집값 잡힐지도 의문이고요..
우리아들뭐하니
20/07/31 14:51
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정부가 원하는게 전세가 사라지고 월세로 전환되는거 같네요. 전세가 정부입장에서는 좋은게 하나도 없거든요.
20/07/31 14:47
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전세 멸종->전세 수요자들이 매매수요로 몰림->집값상승 테크트리 예측합니다.
knock knock
20/07/31 15:25
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세금 이득이군요.!!
20/07/31 14:48
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본문에서 상가임대차이야기가 많이나오네요

앞으로는 전세도 권리금 붙겠네요
우에스기 타즈야
20/07/31 14:52
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시장은 방법을 찾을 것입니다. 늘 그랬듯이
20/07/31 14:52
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18년 10월에 아무것도 모르는 상태에서 사무실 임대해서 올 10월에 2년 만기인데, 이번 임대차3법에 상가도 해당이 되나 찾아보았더니 이미 작년 4월에 지금의 임대차3법과 비슷한 법이 개정되었다고 하더라구요.
상가의 경우에는 지금과 같이 시끌벅적하다는 느낌은 없었는데 이번에는 아무래도 주택이다보니 경우가 좀 다른 것 같기도 하고...
사실 지금 집 한 채있고 여기서 10년은 살 생각이다보니 이 법의 영향력에 대해서는 잘 모르겠네요.
20/07/31 14:54
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1. 일단 전월세 상한제의 경우에는 사실 당장 바뀌는 건 아무것도 없다고 단언해도 좋습니다.
기존에 주택임대차보호법 7조의 위임 하에, 동법 시행령 8조가 규정하던 사항을
이제는 주택임대차보호법 7조에 직접 규정한다는 외에는 규율의 변동이 없기 때문입니다.


2. 차이가 있다면 장래에 전월세 전환비율을 바꾸는 경우 발생하게 됩니다.

1) 우선 5% 비율이 시행령이 아닌 법률로 격상됨으로서
5%보다 높은 비율로 바꿀때 기존에는 행정부 내에서의 시행령 개정절차로 족하던 것이
앞으로는 국회의 법률개정 절차에 의하게 되었습니다.
전자보다 후자가 더 까다롭고 빡빡한 절차임을 생각하면 5% 비율의 구속력이 더 강해졌다고 이해하면 됩니다.
하지만 사실 이 5% 비율은 1984년 주택임대차보호법이 제정될 당시부터 존재하던 것으로
지난 36년 동안 단 한번도 바뀐 적이 없는 것이었습니다.

2) 한편 5%보다 낮은 비율이라면 지방자치단체가 조례로 정할수 있다는 것도 특색입니다.
기존에는 시행령에서 5%로 정하면 의정부부터 대구까지 모두 5%로 통일되는 구조였으나
이제부터는 서울은 5%, 경기도는 4%, 전라남도는 3%. 이런 식의 지방마다의 상이한 규율이 가능해졌습니다.


3. 본문에서도 말씀하셨듯 계약갱신청구권 제도도 이미 기존 상임법과 대동소이한 제도로서
이를 주임법에 도입하는 것의 정당성은 충분하고, 위헌시비가 붙더라도 합헌판단이 나올 가능성이 높을 것입니다.
다만 굳이 따지면 도입시기를 당장 오늘로 정하는 것이 정당한 것인지에 대한 논란은 있을법 하다고 생각합니다.

그와 달리 전월세 상한제의 경우 오늘 당장 시행하는 것에도 아무런 문제가 없다고 사료됩니다.
각하께서 정해주신 이래 지난 36년 간 이 나라에서 시행되어온 비율을
단지 법적 형식면에서 시행령에서 법률로 격상시키는 것일 뿐인 것입니다.
당장의 법적 규율의 변동도 없거니와, 저 비율이 법률로 격상되는 것도 대단히 적정하다고 사료됩니다.
완전연소
20/07/31 15:01
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댓글 달아주셔서 영광입니다. 흐흐
말씀해 주신대로 시행령 제8조를 생각하면 사실상 변경된 것은 없다고 봐야겠지요.
20/07/31 15:26
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상가는 전세가 없고 주택은 전세가 있죠.
상가는 거주의 목적이 아니고, 주택은 거주의 목적이죠.

상가는 비슷한 자리에서 블럭 하나 차이로도 매출 변동 폭이 크고, 임대시에 인테리어 비용 등 복구까지 모두
임차인이 감당하는 경우가 많습니다.
비슷한 자리여도 매출에는 차이가 많이 발생하고 영업권에 대한 권리이고 해당 상권에 기여도가 충분히 생길 수 있는
영역이기 때문에 임차인이 이루어둔 성과를 임대인이 임대료를 무분별하게 함부로 취하지 못하는 취지에서 정해졌다고 생각합니다.

반면에 전세는 같은 단지 아파트면 동/층에 대한 위치에 따른 변동폭이 상가와는 다르게 크지 않고 상황에 따라 이동도 가능하며
무엇보다 임대 방식이 월세가 아닌 전세가 주류였던 시장입니다.
금번 정책은 전세의 단점을 부각시키는 법안이기 때문에 임대인 입장에서는 전세를 선택할 이유가 없습니다.
이미 임대인의 심리를 크게 뒤집어 놓았는데 아무 문제없다고 단언하시는군요.
초록물고기
20/07/31 18:01
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법이 체계적으로 서로 영향을 주는 것인데 사실상 변화가 없다는 건 좀 어폐가 있죠. 지금까지 주택임대차에서 차임등 증감청구권을 행사하는 경우가 있었나요? 어차피 2년 마다 조건 재협상이기 때문에 1년마다 할 수 있다는 증감청구권은 사문화 되었으며, 오히려 임대인이건 임차인이건 상호 2년간 보증금과 차임의 증감을 요구하지 않는게 관례와 상식이었죠. 그러나 갱신청구로 4년의 기간이 보장되었기 때문에 임대인으로서는 형성권을 행사할 확률이 굉장히 높아졌고, 차임등증감청구권의 상한율은 실제 전세제도에 상당한 영향을 줄 것으로 보인다고 하는게 맞다고 생각됩니다.
NoGainNoPain
20/07/31 15:04
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전월세 상한제 5%만 보면야 바뀌는 게 없지만 계약갱신청구권제 때문에 임대인에게 불리하게 되어 버린 것 또한 사실입니다.
기존은 1년 후에 적용 가능했고 2년만 지나면 5%에 얽매일 필요 없었지만 이번 개정으로 인해 그 기간이 두 배씩 늘어나 버렸으니까요.
게다가 계약갱신을 하면 묵시적갱신 취급을 해 주시는 바람에 임대인 입장에서는 계약기간의 안정성 또한 기대할 수 없구요.
20/07/31 15:17
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그 문제는 계약갱신요구권을 신설하니 반대급부로 전월세 상한제도를 폐지해버리자는 식의 입법이 없었다면
(즉 현행 주택임대차보호법 제7조, 시행령 제8조를 삭제해버리는 것입니다.)
어차피 마찬가지로 존재했을 문제입니다.

결국 유일한 쟁점은 계약갱신요구권인데
상가건물 임대차에서는 계약갱신요구권을 보장해야 하지만, 주택임대차에서는 그렇지 않다고 볼 근거는 희박합니다.
무엇보다 주택임대차보호법 자체의 제정이유가 주택임대차가 존속을 보장받을 가치가 높다는 것이기 때문입니다.
대항력에 관한 제3조, 계약기간 하한에 관한 제4조, 묵시적 갱신에 관한 제6조 등이 그 좋은 예입니다.
주택임대차보호법 자체가 존속보장을 위한 법일진대, 계약갱신요구권이 하필 주택임대차에 적용되기는 적절하지 못하다는 논리는
설득력이 대단히 떨어진다고 사료됩니다.

다만 이 법을 공포 즉시 시행하고, 또한 시행 당시 존속하는 계약에 전부 적용하는 부칙의 규정이 적정한지는 생각해볼 일입니다.
2001년 상가건물 임대차보호법이 제정될 당시, 입법자는 계약갱신요구권은 다른 상임법의 규정과 마찬가지로
이 법 시행 후 체결, 갱신된 계약부터 적용된다는 의율을 했던 바 있었습니다.
또한 법 시행의 충격을 우려하여 시행시기는 공포 후 1년 후로 조정하였습니다.

2020년의 주택임대차보호법의 입법자가 지나치게 임차인에게 경도된 것일까요?
2001년의 상가건물 임대차보호법의 입법자가 임차인들의 딱한 사정에서 1년이나 눈을 돌려버린 것일까요?
생각해볼 일입니다.
NoGainNoPain
20/07/31 15:29
수정 아이콘
상가건물 임대는 장사를 목적으로 하고, 인테리어와 같은 초기 시설투자비용이 장사 1~2년 만으로 바로 회수가 되지 않습니다.
이런 점을 봤을 때 임차인의 상업적 이득과는 연관 없는 주거건물과 상가건물이 동일한 취급을 받아야 할 이유는 없는거죠.
임차인의 상업적 이득을 제외하면 남아있는 것은 주거안정성인데, 법으로 4년을 못박아버리는 것이 법률 문구상으로는 주거안정성을 보장하는 것 처럼 보이지만 과연 시장경제 관점에서는 주거안정성을 더 약화시키는 것이 아닌지 생각해볼 일입니다.
20/07/31 15:47
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말씀하신대로 존속보장이 필요한 이유가 주택임대차와 상가임대차가 다릅니다.
그러나 서로 다른, 존속보장의 이유가 존재하는 것으로 간단히 정리가 됩니다.

물론 이러한 법적 규제가 경제주체들(임대인, 임차인)의 선택에 왜곡된 유인을 미쳐
최종적으로는 전혀 엉뚱한 경제적 효과를 낳을 가능성을 배제할 수는 없을 것입니다.
가령 2001년의 상가건물 임대차보호법 제정 및 계약갱신요구권 제도 도입, 2018년의 계약갱신요구권 강화가
상가임대차 시장에서의 가격, 거래량에 미친 영향 같은 것에 대한 경제학적 연구결과가 있거나 하면
이 점에 대해 참고가 될 것 같은데요.

제가 과문해서인지 그러한 연구결과가 보이지는 않는 것 같습니다.
NoGainNoPain
20/07/31 15:55
수정 아이콘
존속보장의 이유가 존재하는 것 자체를 부정하지는 않았습니다. 기존 2년도 그 존속보장 차원에서 도입된 것이니까요.
다만 법안을 정할때 왜 4년으로 해야 하는지에 대한 어떤 근거도 없습니다. 그냥 4년이에요.
오히려 이런 법안을 만들 때 왜 4년으로 해야 하는지에 대한 연구결과를 만들어서 가져와야 될 것 같은데 그러한 것도 없죠.
20/07/31 16:46
수정 아이콘
1. 존속보장 기간이 4년으로 결정된 데에는 나름의 이유가 존재합니다.


2. 우선 아시다시피 이번 주임법 개정은 총 5건의 의원입법안을 취합 검토한 후
법사위원장 대안 형식으로 본의회에 상정되어 의결에 이른 것이었습니다.
위 최종안의 원안이라 할 수 있는 의원안들의 존속보장 기간에 대한 입법태도는 다음과 같았습니다.

가. 무제한
(1) 의안번호 2100285(박주민의원 등 22인)
(2) 의안번호 2100360(백혜련의원 등 18인)

나. 6년(2+2+2 -> 2년 갱신권 2회 행사가능)
(1) 의안번호 2100803(김진애의원 등 11인)

다. 4년(2+2 -> 2년 갱신권 1회 행사가능)
(1) 의안번호 2100218(윤후덕의원 등 10인)
(2) 의안번호 2100681(박홍근의원 등 14인)


3. 한편 주택임대차보호법에도 계약갱신요구권을 도입하자는 논의는 이미 19년에도 존재했고
이에 따라 법무부는 한국부동산분석학회에 주택임대차 계약갱신청구권 도입의 경제적 영향에 대한 분석을 의뢰합니다.
이에 따라 위 학회는 19. 7월 "주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구"라는 보고서를 제출했는바
(http://www.prism.go.kr/homepage/theme/retrieveThemeDetail.do?leftMenuLevel=110&cond_brm_super_id=NB000120061201100041870&research_id=1270000-201900059)
거기에서는 계약갱신요구권 도입으로 인한 초기 임대료 변동률이 다음과 같을 것으로 예측하고 있습니다.
(위 보고서 122쪽)

가. 2+2안: 1.43% ~ 1.65%
나. 3+3+3안: 4.31% ~ 15.35%
다. 2+2+2안: 3.53% ~ 4.60%


4. 한편 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법')은 소위 '임대의무기간'을 규정하여
공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택의 경우 8년, 단기민간임대주택의 경우 4년의 존속보장을 하도록 하고 있습니다.
(민간임대주택법 제43조 제1항, 제2조 제4~6호)


5. 이번 국회 법사위 전문연구위원은 이상의 사정들을 고려하여 적정한 존속기간을 정해야 한다는 취지의 심사보고서를 제출했고
(http://likms.assembly.go.kr/bill/billDetail.do?billId=PRC_U2Q0O0H6B0E9V0I9H4S1R3I2L7K6W6)
최종 입법안은 이러한 사정들, 1) 의원안들의 태도, 2) 법무부 용역보고서의 분석, 3) 기존 민간임대주택법의 규율을 참조하여
가장 온건한 4년(2+2)안을 채택하게 된 것으로 볼 수 있습니다.
20/07/31 15:21
수정 아이콘
그리고보면 전월세 상한제가 '1984년 주택임대차보호법이 제정될 당시부터 존재'했다는 부분은 부정확한 점이 있는데

주택임대차보호법은 1981년 제정되었던 법이고
이 법이 1983년 개정(1984년 시행)되면서 전월세 상한제에 대한 제7조가 신설되었고
위 제7조 등 법률 규정들이 몇가지 사항들을 대통령령에 위임하였기에 그에 응하고자
주택임대차보호법 시행령이 1984년 제정되었다고 말하는 것이 정확합니다.
이에 정정해둡니다.
두나미스
20/07/31 14:58
수정 아이콘
현재 전세 세입자이고, 내년 2월에 계약이 끝납니다. 집주인은 집을 팔려고 하고 있고요. 만약에 집주인이 바뀌면 계약 갱신을 할 수 없는 건가요?
20/07/31 15:01
수정 아이콘
(수정됨) ·
두나미스
20/07/31 15:10
수정 아이콘
답변 감사합니다. 잘 이해가 되었습니다.
일각여삼추
20/07/31 15:03
수정 아이콘
매수인이 입주하려는 실수요자면 계약 갱신은 불가능합니다.
두나미스
20/07/31 15:10
수정 아이콘
답변 감사드립니다.
20/07/31 15:05
수정 아이콘
임대인이 바뀌어도 갱신요구권에 대한 법적 요건은 모두 동일하게 적용된다고 보시면 됩니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
이 경우가 아니고는 계약 갱신이 가능하실 것 같네요.
두나미스
20/07/31 15:11
수정 아이콘
답변 감사드립니다.
부자손
20/07/31 15:03
수정 아이콘
(수정됨)
삭제(벌점 2점), 표현을 주의해 주시기 바랍니다
Mechanic
20/07/31 18:19
수정 아이콘
내쫓을 수 없는데요..
갱신 청구권 2년 가능하잖아요
부자손
20/07/31 19:13
수정 아이콘
(수정됨) 안올라도 될 월세 기본 5%에 20~30%정도는 전기세든 관리비든 어떤식으로든 더 받아먹는다는데 돈겁니다 핑계도 좋겠다 전세 파멸 월세 전체적으로 오르면 잘돌아가겠네요 2년동안 더 견디는게 문제가 아니죠 그 뒤에는 새로 이사간곳에는 비슷한 건물에 월세 2배폭탄이 기다리고 있다면?
20/07/31 15:08
수정 아이콘
정리 감사합니다.
하우스
20/07/31 15:13
수정 아이콘
(수정됨) 임대차 3법 발의한 이원욱 의원 인터뷰 내용보면 그냥 대책없이 지른거죠

1.

김현정 : 2+2가 끝난 뒤에서는 집주인이 마음대로 인상할 수 있는 건가요?


이원욱 : 아 그부분이 좀 아쉬운데요 2+2가 끝났을때 계약일 때는 집주인이 마음대로 할수 있습니다. 그때 아마 꽤 많은 상승이 있으리라고 생각되서 .... 그부분은 법사위에서 빠졌습니다


김현정 : 그러면 신규계약할때 2년전에 못 올린거까지 인상을 과하게 할 우려는 남아있네요?


이원욱 : 그 우려는 계속 남아있는데 ..... 실제로 시장가격으로 형성이 되야된다고 봐야겠죠



2. 

김현정 : 전세가가 일제 폭등하고 있다는 이야기가 들립니다. 2년뒤에 5% 올릴꺼니다 미리 올려서 막을 방법은 없는겁니까?


이원욱 : 하아.. 그거는 이번 법이 참 그부분도 안타까운데요

35년전에도 그 당시도 15~20% 정도 상승이 있었습니다. 그후에는 쭈욱 안정적 수순을 유지 했었거든요 이번의 경우에도 일시적인 효과는 있겠지만 그후에는 안정적일 꺼라고 생각하고 있습니다.

3. 

김현정 : 또 하나는 전세 매물이 월세로 바뀌고 있는 현상인데요. 어차피 2년 후에 5% 밖에 안되고

어차피 은행에 넣어봤자 금리도 낮지 않느냐 차라리 매달 월세로 받아서 쓰는게 낫다. 이 현상에 대해서는 어떻게 보십니까


이원욱 : 그 부분(전세가 월세로 바뀌는) 의 대해서는 어쩔수 없죠


예상되는 부작용에 대해 그냥 안타깝다 어쩔 수 없다 ?????

이래놓고 결과 안좋으면 또 의도는 좋았었다 킹실은

이렇습니다 시전하겠죠
20/07/31 15:29
수정 아이콘
전세는 오를 수 밖에 없습니다. 16년도 기준 전세보증금 1억을 빌리기 위한 조달금리가 4% 정도였으니 연간 400만원 수준이었다면, 지금은 200만원 수준이므로 전세가가 16년 대비 두배정도는 올라도 세입자 부담은 동일합니다.

근데 월세 전환은 쉽지 않습니다. 현재 상업용부동산시장을 보면 자산가격 상승은 금리에 기반하고 있으며, 금리 하락이 물가를 상승시키는데 실패하고 있습니다. 임대료가 별로 오르지 않았다는 말이죠. 매출의 명목가가 상승하지 못해서, 임대료도 오르지 못했고 건물주가 임대료를 크게 상승시키려하면, 젠트리피케이션이 발생하고 공실이 발생하여 다시 임대료는 하락했습니다. 개인의 급여 또한 마찬가지고, 월세부담능력이 크게 오르지 않았기 때문에 월세전환이 녹록치 않습니다. 가능한건 대안이 없는 학군지 정도 뿐이죠.
러브어clock
20/07/31 15:17
수정 아이콘
"이 법이 실행이 된다면 전세가 없어진다고 하는 분들이 있는데, 현 시스템에서는 전세가 없어질 수가 없습니다. 전세를 없애려면 전세보증금을 다 돌려줘야 하는데, 그걸 돌려 줄 수 있는 집주인이 얼마나 될까요? 전월세 상한제 때문에 상승폭 제한이 있다고 해도 전세제도 자체가 집주인에게 지극히 유리한 시스템이기 때문에 사라질 수가 없습니다. 다만 임대인과 임차인 간의 갈등은 커질 수 있을 것 같습니다. 현재는 발생하는 비용을 관례대로 하는 경향이 강한데, 이제 거주기간이 2년에서 4년으로 늘어나니 (미국이나 해외처럼) 임대인과 임차인 간의 관계가 법적으로 좀 더 빡빡해질 가능성이 높습니다. 4년 후에는 전세가가 폭등한다고 생각하시는 분들이 있는데, 공급 일정을 계산을 해보면 4년 뒤에 공급이 꽤 많이 됩니다. 그래서 4년 뒤에 전세가가 폭등할 가능성은 높지 않다고 생각합니다."
부자손
20/07/31 15:25
수정 아이콘
당장 월세가 뛰는건 어쩌라구요 사실 진짜 서민은 전세자들이 아니라 월세사는 사람들이고 세금 다 떠맡는 사람들돕 월세사는 사람들일텐데요 저 미치광이당은 애초에 신경도 안쓰는거 같지만요
20/07/31 15:45
수정 아이콘
전세가 어느날 없어진다고 하는 것이 아닙니다.
주택 보유세나 양도세와 함께 금번 개정 내용을 생각하면 임대인 입장에서는 전세의 매력이 떨어지니
10개 있던 전세가 여력이 되는 임대인부터 월세로 전환시키고 5개 3개로 줄어들어 갈 여지가 많이 생긴다는 것이죠..

말씀 하신대로 4년후 공급물량이 꽤 많습니다.
그리고 작년과 올해도 서울에 역대급으로 공급 물량이 많았습니다.
그런데 전세 가격은 올라갔죠.

반면에 내년과 내후년은 현 정부가 열심히 공급을 조져놔서 예정 공급량이 없습니다.
이대로 두면 전세 대린이 오겠죠.
이는 현 정부의 실책이라고 보는데 이대로 두면 정권이 넘어가니 말로는 임차인을 보호한다는 명목하에
임대차3법을 강행했다고 저는 생각합니다.

4년 후 공급이 많은건 허그의 분양가 후려치기에 버티던 정비 구역들이 분양가 상한제로 퇴로를 막으니 버티고 버티다
울며 겨자먹기로 일거에 공급이 되니 많은 것이고요.

4년 후의 공급량과 그때까지 3기 신도시나 유휴부지에 임대주택때려박아서 공급을 만들 생각으로 보입니다.
뭐 그게 그들 생각처럼 진행이 잘될지는 모르겠지만요.

부동산 문제인데 정권의 태도에 따라 너무 많은 변수를 만든 느낌입니다.
친절겸손미소
20/07/31 15:36
수정 아이콘
따옴표면 인용하신 거 같은데 어디서 인용하신 건지 알 수 있을까요??
친절겸손미소
20/07/31 15:37
수정 아이콘
따옴표면 인용하신 거 같은데 어디서 인용하신 건지 알 수 있을까요??
Grateful Days~
20/07/31 23:18
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전세 -> 반전세 -> 월세 가속이 어느정도로 진행될지 모르겠습니다.

일단 하나 확실한건 전세 -> 반전세는 정말 빨라질겁니다. 반전세가 지금 10%대인데 순식간에 상승할것으로 보입니다.

제가 겪어보지않은 나라에서 살게 해주고 있기 때문에.. 월세까지 어떻게 진행될지.. 반전세선에서 정리가 될지. 모르겠네요.
20/07/31 15:27
수정 아이콘
집주인이 바뀌었고 그 다음 새 집주인이 별 얘기 안해서 전세가 묵시적 갱신이 되었는데요.
다음에 재계약하려면 새로운 사람과 새로운 계약이 되는 건가요?
20/07/31 15:36
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만약 다음에 갱신이 된다면 새로운 계약이 아니라 그냥 갱신입니다. 집주인이 바뀌고 말고는 상관없어요. 바뀐 집주인이 승계를 하는 것이라서요.
20/07/31 15:45
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(수정됨) 그 얘기가 아니구요. 예전 계약이 새로운 주인과 묵시적 갱신이 되었거든요. 근데 다음에는 아무래도 전세값이 오를 것 같은데.. 그러면 갱신이 아니라 재계약이잖아요. 2+4년 채운 상태에서 5%룰을 적용받을 수 있을까요? 새로운 사람과 재계약할 때에도?
만약 집주인이 저랑 갱신하면 5%룰 적용받는 경우에는 갱신하기 싫을 거잖아요.
그리고 저는 이미 이 집에서 4년 이상 살았으니까 집주인이 계약을 해지하고 더 높은 전세가에 새로운 임차인을 찾는 건 어쩔 수 없는건가요?
20/07/31 15:57
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(수정됨) ·
20/07/31 16:03
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1회에 한하여 갱신을 청구할 수 있다고 하는데 묵시적으로 갱신된 건 제가 요구한게 아니니까 한 번 더 갱신을 요구할 수 있다는 건가요?
20/07/31 16:31
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새로운 집주인이 '재계약'이라는걸 할때는 그 5%룰이라는게 적용됩니다.
갱신을 하기 싫어서 안하면 어쩔 수 없지만, 갱신을 한다는 전제하에서는 그 갱신은 신규계약이 아니라 말그대로 갱신입니다.
2+2+2를 다 채우고 난 다음에 또 +2가 되어도 그건 갱신이죠.

그게 아니라 현실적으로 어떻게 될거냐 하는게 궁금하신것 같은데요.

법 시행 이전에 4년을 살았건 갱신을 했건 상관없이 법 시행 이후에는 무조건 1회 갱신 요구권이 있습니다.
2017년 1월부터 살다가 2019년 1월에 새로운 집주인과 갱신을 했었어도 2021년 1월에 요구권이 있습니다. 2023년 1월에는 요구권이 없구요.

문제는 2021년 1월에 집주인이 갱신을 하고 싶어할 것이냐 하는 것일텐데요.

저라면 갱신합니다. 5% 인상하느냐 마느냐는 별로 신경도 안쓰일것 같구요.
집주인 입장에서 무서운건 2023년 1월까지 전세가가 15% 올랐는데 상한제로 5%밖에 못 올리는 그런 상황인데요. 이번에 갱신하면 그런 상황이 나오지 않습니다. 그때 만약 전세가가 그렇게 올라있다면 새로운 세입자에게 그만큼을 받으면 되니 아무 문제될게 없죠.
당장 5%를 초과하는 인상을 반드시 해서 어딘가에 돈 쓸일이 있다면 모를까, 그게 아니라면 5% 이하로 그냥 갱신해도 별로 아쉬울건 없죠.
물론 2019년 1월에서부터 2021년 1월까지의 상승분이 5%보다 더 많을 경우는 약간의 손해가 되지만, 그게 아주 많지는 않다면 그리 아쉽지는 않을것 같습니다. 몇% 정도는 별로 신경안쓰이죠.

갱신을 안하면 오히려 문제될수도 있습니다.
지금 세입자를 내보내고 새로 받으면 나중에 못내보내며 신규계약을 못할 가능성이 생깁니다. 그때가서 뭔 법이 만들어질지도 모르구요.
나중에 뭔 법이 만들어지더라도 지금 갱신을 한 집주인이 새로운 세입자와 신규계약을 하는데 상한제가 적용될 가능성은 크지 않습니다. 그런 법까지는 웬만하면 못만들겠죠. 지금 갱신을 안하고 신규계약을 한 집주인이 문제될 가능성은 있습니다.
물론 지금 갱신한 집주인까지도 공격대상이 될 가능성도 없지는 않겠지만, 그에 대한 대비는 별개의 문제구요.

그러니 집주인 입장에서 지금은 갱신을 해도 됩니다. 오히려 하는게 나을 가능성이 크구요.
20/07/31 16:36
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고맙습니다
20/07/31 16:44
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(수정됨) 다만 이런 경우는 있습니다.

주변의 전세 시세가 계속 오르는 기간동안에도 인상을 안하고 수차례 갱신을 한 경우죠.
그러다가 최근에 과하게 올랐으니 이제는 좀 올려야겠다고 생각을 하고 있던 와중에 이런 법이 만들어지면 계약 갱신하기 싫어지죠.

혹은 가격변동이 몇년동안 거의 없다가 2019년 연말쯤부터 수직으로 폭등한 경우들도 있습니다.
2015년에 3.0~3.3억에서 거래되고 2019년에도 그정도다가 2020년 7월에 4억5천쯤 하는 경우들이 있습니다. 굉장히 내보내고 싶겠죠.
그 정도는 사실 많지 않고 한 3억8~9천 정도로 오른것들은 꽤 많은데요. 그 정도만 되어도 좀 고민되는 수준입니다. 만기가 다가올수록 가격이 더욱 오른다면 고민은 더욱 커질거구요.
그래도 사실 그냥 갱신을 하는게 나중을 생각하면 안전하긴 하겠습니다만..
20/07/31 16:58
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근데 임차인이 2년 계약 후 갱신권으로+2년 거주하고나서 전세 시세가 예를 들어 20%올랐다면 집주인은 내보내고 싶어지겠죠? 새로운 사람과 올려서 계약하려고? 근데 이사하면 집주인이나 임차인이나 복비, 이사비등의 비용이 발생하잖아요. 그러느니 현재 임차인과 임대인이 20% 올려서 재계약하면 그건 불법인가요?
20/07/31 17:29
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그건 안됩니다. 그거 하지말라고 있는게 상한제라서.
20/07/31 17:42
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(수정됨) 전세가가 3억일때 세입자를 내보낼때의 보상금이 얼마가 되는지 정확한 계산은 모르겠는데요. 아주 넉넉하게 잡으면 최대 500대 정도가 될 것 같습니다.
위에보면 3개월분의 차임이라고 적혀있으니, 3억을 월세로 전환하면 4%에 월100이고 3개월이면 300입니다. 거기에 이사비 더하면 500정도 되겠죠.

그 돈을 받아서 이사비와 복비로 쓰고 새로운 집으로 가서 계약을 하게되는 구조입니다.

새로운 집에서 20%를 전세대출받아서 올려주면 6천에 2.5%가 2년이니 300이죠. 이사비+복비가 300이라고 치면 지출은 600이니, 수입이 500이면 100만원 손해입니다.
수입이 그렇게 된다는 전제하에서는 14%쯤 부터가 손익분기점이 되려나요.

근데 보상금이 실제 그 규모가 될지는 장담을 못하겠습니다. 현실에서 어떤 분위기가 될지는 봐야알겠죠.
집주인 입장에서는 6천받자고 500이나 주는건 말이 안되거든요.
만약 실제 그렇게 줘야한다면, 6천이 아니라 월세로 20을 받아야 합니다. 그래도 약간은 손해입니다.

그걸 바꿔서 말하면 보상금 받고 나가는 그 세입자가 새로 구하는 집이 보증금 3억 + 월세 20이 될 가능성이 높아진다는 것이기도 합니다.
6천을 대출받았을때의 월간 이자 12만5천원보다는 7만5천원이 오릅니다.
20/07/31 16:12
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저도 조금 궁금한데, 10월 말에 현재 전세 만료 시점인데요,
지난달에 집주인이 변경 되었습니다. 그리고 새로운 집 주인에게 전세연장을 하겠다고 서로 합의가 되었습니다. 이 과정에서 전세가를 7천만원을 올려 합의하였는데, 현재 주변시세 정도이긴합니다. 이미 합의가 되었기에 저는 전세금을 올려서 계약을 하는게 맞는건가요?
20/07/31 16:17
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오늘부터 시행이면 다시 집주인에게 연락해서
전세금을 5%만 올려주고 갱신을 요구하는 갱신 청구권을 1회 쓰실 수도 있을 것 같습니다..
집주인의 경우 만약 그런 조건이라면 내가 실거주하겠다고 할 수 도 있지만..
20/07/31 16:22
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아, 감사합니다. 적정선에서 합의가 되면 좋겠네요..
이미 합의가 된 부분이라 껄끄럽긴하네요.
metaljet
20/07/31 16:15
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<서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상> 상가처럼 주택 전세에도 이제 임차인들끼리 주고 받는 권리금이 붙으려나요...
개구리농노
20/07/31 16:46
수정 아이콘
정리 감사합니다.
법이 시행되면 큰일날것처럼 이야기 많아서 걱정했었는데, 제 생활은 단 하나도 변함이 없을거같군요. 허헣
20/07/31 16:49
수정 아이콘
가장 궁금한게 집주인이 본인이나 직계존비속 거주조건으로 세입자 내보냈는데, 실제로는 2년 이상 거주를 아니하는 경우
기존 세입자가 어떻게 그 사실을 알고 손해배상청구를 한다는 것인가요?
일각여삼추
20/07/31 16:51
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그래서 탐정업 꽃길 열어줬다는 농담도 나옵니다
20/07/31 17:06
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(수정됨) ·
Albert Camus
20/07/31 19:33
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(수정됨) 제3자(갱신 거부당한 임차인)가 전에 살았던 집의 임대차계약 내역(2년치)을 조회할 수 있나요?
정부에서 알아서 찾아내 준다는 것인지...
20/07/31 19:35
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(수정됨) ·
Albert Camus
20/08/01 13:27
수정 아이콘
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200731/102239609/1

―집주인이 실제 거주하는지, 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인하나.

“모든 손해배상은 청구하는 주체가 피해 사실을 입증해야 한다. 법정손해배상청구제에 따라 ‘손해액’을 피해자가 입증할 필요는 없지만 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.”

위 기사가 사실이라면 좀 걱정이 되네요...
20/08/01 13:34
수정 아이콘
(수정됨) ·
Albert Camus
20/08/01 13:37
수정 아이콘
그렇죠 계약 갱신을 거부당한 임차인도 이해관계인으로 인정해주면 될 것같긴 합니다
만수르
20/07/31 17:00
수정 아이콘
법대로 시행되면 5%만 올려주고 나머지 조건은 동일할 거다 생각할수도 있지만 그러기가 쉽지 않죠.
집값 상승으로 재산세, 종부세 다 올랐는데 월세는 5%라고 하면 그 손해 감당하고 포기할 사람은 많지 않을겁니다.
당장 내보낼 수 없는 사람은 관리비 내지 원상복구 조건 등 깐깐하게 내세울테고,
죽어도 내보내야겠다 하는 사람은 또 나름대로 방법을 쓰겠죠.

종종 느끼는 바지만 이 정부는 인간 본성을 너무 간과하는 것 같네요.
내가 베푸는 호의라면 몰라도, 법으로 울면서 강요되는 상황이라면 차라리 손해를 보고 말지 남이 꿀 빠는 것(?) 못 보는 사람이 많거든요.
원래 우리 민족은 배고픈건 참아도 배아픈건 못참는 민족이라서요.
20/07/31 20:17
수정 아이콘
일단 월세가 5% 이상 오른 역사가 거의 없습니다.
앙몬드
20/07/31 18:01
수정 아이콘
혹시 부동산 전문 법무법인 소속이신가요? 그러시다면 쪽지 좀 부탁드리겠습니다. 법무법인하고 계약할일이 좀 있어서요
초록물고기
20/07/31 18:16
수정 아이콘
다른거야 호불호를 떠나 입법정책이라고 보는데, 갱신청구권에 의한 강제갱신을 인정하면서 임차인에게 해지통지권까지 준 것은 지나치게 임대인에게 불리해서 현저히 균형을 잃은 제도 같습니다. 임대인으로서는 갱신청구권 행사여부도 임차인에게 전적으로 달려있는데, 갱신이후에는 최소한 계약기간이라도 상호 지키도록 해주는 것이 균형에 맞지 않을까요? 특히 전세의 경우 임대인은 2년이 지난다음부터는 언제든 3개월 내에 거액의 전세금을 반환할 준비를 해두라는 것인데 이렇게 되면 임대인이 임대차의 댓가로 취득하는 전세금의 융통이라는 이익 자체가 흔들리게 되는 것이고 이는 전세의 기초를 흔드는 거라고 봅니다. 월세가 대부분인 상가임대차에서도 없는 제도가 있네요. 전세를 말살시키고 싶은 건가요?
20/08/01 11:18
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갭투자 때문인지 전세를 없애고 싶은게 맞는 거 같습니다.
구운아몬드
20/08/01 12:51
수정 아이콘
(수정됨) .
Albert Camus
20/08/01 13:16
수정 아이콘
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

라고 되어 있는데, 제6조의2가 묵시적 계약의 해지에 대한 내용입니다. 즉 계약갱신을 통한 연장 시에도 묵시적 계약과 동일한 해지권이 있다고 보여집니다.
20/08/01 11:16
수정 아이콘
2년 지난 후 집 매도를 이유로 계약 갱신 거부는 못하나요?

안된다면 실거주 이유로 임차인 내보내고 2년 거주 안하고 집을 매도한 경우에도 손해 배상을 해야하나요?
Albert Camus
20/08/01 13:20
수정 아이콘
(수정됨) 갱신안하고 판 다음 새 주인이 갱신거부하고 직접살면 전혀 문제될 것 없을 것 같습니다.

기간 상 갱신 후에 팔아야하는 상황에서 갱신 거부 후 거주 안하고 매도하는 경우 어떻게 될지는 좀 따져봐야할 것 같지만, 기존 임차인이 손배소를 제기하는 경우 충분히 문제가 될 것 같습니다.
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