PGR21.com
- 자유 주제로 사용할 수 있는 게시판입니다.
- 토론 게시판의 용도를 겸합니다.
Date 2020/07/07 22:10:31
Name chilling
Subject 정말 그 공급이 시장의 가격 안정을 만듭니까?
요즘 “사람들은 서울에 재건축, 재개발 등 인 서울 신축을 원하는 반면, 정부가 생각하는 공급은 다르니 시장이 잡힐 리가 있는가?”라는 주장이 득세하는 시기 같습니다. 즉, 사람들은 서울 안에 좋은 브랜드가 만든 신축 아파트를 원하는 건데, 정부는 3기니 4기니 자꾸 서울 외곽에 신도시를 만든다고 하고, 임대주택 늘린다고 하니 미스매치가 발생한다는 의미겠죠.


부동산은 심리가 아니라 철저히 수요-공급에 지배되는 시장이라고 많이 얘기하시니, 재건축‧재개발 중 재건축을 대상으로 수요-공급 논리에 따라 한 번 살펴보겠습니다. 재개발은 호 증가를 통한 순공급 증가를 발생시키기 어렵고, 상대적으로 재건축에 비해 개인 간의 첨예한 이해관계 대립으로 정부의 규제 강화 이전에도 잘못 걸리면 흰 머리 날 때까지 그대로인 경우가 적지 않았으니 계산에서 제외하고요.


쉽게 계산을 하기 위해 수치를 단순화하여 2020년 서울에 10,000호의 아파트가 있다고 가정합니다. 그리고 2017년부터 서울시는 재건축 허가를 잘 안 내줘 2020년인 올해까지 매년 100호만 재건축을 허용해왔고, 2021년부터 정책 기조를 바꿔 매년 재건축을 100호씩 늘립니다. 당연한 이야기지만 조건만 충족하면 무조건 재건축 통과시켜주는 방식으로 하면 시장이 좋을 때 다들 재건축 신청하여 멸실로 인한 쇼티지 충격이 크게 발생하니, 점진적으로 늘린다는 가정입니다. 여기서 재건축 기간은 실제 철거하고 건설하는데 걸리는 통상적인 기간인 3년으로 잡고, 재건축으로 인해 늘어나는 호도 통상적인 1.5배로 잡겠습니다.


2020년 10,000
2021년 10,000 + 150(18년 재건축 허가하여 완공된) - 200(재건축으로 인한 멸실) = 9,950
2022년 9,950 + 150 – 300 = 9,800
2023년 9,800 + 150 – 400 = 9,550
2024년 9,550 + 300 – 500 = 9,350
2025년 9,350 + 450 – 600 = 9,200
2026년 9,200 + 600 – 700 = 9,100
2027년 9,100 + 750 – 800 = 9,050
2028년 9,050 + 900 – 900 = 9,050
2029년 9,050 + 1,050 – 1,000 = 9,100
2030년 9,100 + 1,200 – 1,100 = 9,200
2031년 9,200 + 1,350 – 1,200 = 9,350
2032년 9,350 + 1,500 – 1,300 = 9,550
2033년 9,550 + 1,650 – 1,400 = 9,800
2034년 9,800 + 1,800 – 1,500 = 10,100


다음과 같이 재고가 10,000호에서 10,100호로 늘어나는데 14년이 걸립니다. 2033년까지는 오히려 2020년보다도 서울의 아파트 재고가 줄어든 상태죠. 그렇다면 이렇게 멸실이 생기는 동안 서울의 수요도 그에 맞게 혹은 재고 감소분 이상으로 줄어들까요? 예컨대 잠실에 살던 사람이 재건축 멸실로 인해 수요가 남양주로, 목동의 수요가 부천으로, 노원의 수요가 의정부로 갈까요? 현실에선 대다수가 그 동네에 그대로 머물죠. 출퇴근 편의, 모임 등 커뮤니티, 아이의 학군 등 이 모든 걸 포기하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 이렇게 개발 호재로 인한 외부 수요 유입은 아예 생각에서 지워버리고 수요가 현상 유지되는 상태라고 가정하더라도 재고의 감소로 가격이 상승합니다. 수요-공급의 논리에 기반한다면요.


저의 생애 첫 주택 구입은 2015년 봄이었는데요. 2014년 초이노믹스, 재건축 연한 단축, 택촉법 폐지 법안 제출 등 공급을 감소하겠다는 정부의 메시지를 듣고, 자가 보유에 별 관심이 없던 저도 생각이 바뀌었습니다. 그래서 서울 시내 한복판에 좌판 깔고 미분양 홍보하던(...) 모 아파트를 운 좋게 사게 되고요. 재건축 연한 단축은 재건축을 활성화한다는 의미라 공급 감소, 택촉법 폐지는 정부 주도 신도시 건설 안 하겠다는 것이라 서울 대체 공급 감소. 사지 말아야 할 이유, 사야 할 이유를 쭉 적어보니 답은 금방 나오더군요. 그 이후로 아시다시피 15년, 16년 시장에 불이 났습니다. 통계로 봐도 2008년 봄을 정점으로 꾸준히 하락세이던 서울 아파트 실질 가격의 변곡점이 정확히 위 세 정책의 등장 시기와 일치합니다. 그렇게 집 사라고 펌프질 강하게 하던 정부가 16년 말엔 오히려 불을 끄려는 정책을 내놓죠. 물론 불을 제어하는데 실패하고 정권 교체가 되지만요.


박근혜 정부 땐 재건축 연한 내려주며 재건축 활성화 정책을 폈는데 왜 그때는 부동산이 안정되지 않고 불이 났을까요? 재건축 풀어주면 공급 늘어나 집값 잡을 수 있다는데... 택촉법 폐지를 꺼내며 신도시 개발 안 한다고 해서 그랬을까요? 오히려 신도시는 사람들이 원하는 공급이 아니라 중요한 게 아니고 핵심은 인 서울 재건축, 재개발이라는 주장이 요즘 대세인데... 사실 재건축 활성화는 공급 증가를 통한 시장 안정책이 아니라 공급 감소를 통한 시장 활성화 정책이기 때문에 그렇습니다.


그래서 하고 싶은 말은 재건축은 부동산 가격을 더 올리게 하니 정부의 재건축 규제 수준이 타당하다? 그렇지 않습니다. 가격을 떠나 거주자들의 주거환경 향상을 위한 적정 수준의 재건축 허가는 당연히 필요합니다. 현재는 가격 상승 걱정으로 너무 과도하게 조이고 있다고 생각합니다. 다만 재건축을 통해 가격을 안정시킬 수 있다는 거짓말은 하지 말자는 이야기입니다. 제 기준에서 그러한 주장은 공리로 위장한 욕망의 투영으로밖에 보이지 않습니다.


이렇게 재건축은 위의 계산과 같이 단기‧중기적으론 절대로 공급 대책이 될 수 없습니다. 물론 10년 이상 장기로 보면 결국 공급이 되긴 하죠. 그러나 우리나라와 같이 5년 단임제를 채택하고 있는 국가에서 재건축 공급을 부동산 가격 안정 수단으로 선택할 수 있을까요? “우리 정당이 부동산 실패라는 오명을 다 가져갈테니 나중에 당신이 그 열매는 드시오.” 이런 아름다운 이야기는 현실에서 일어나지 않겠죠. 지구에 존재하는 모든 정당의 제1 목표는 정권 재창출입니다. 4년 중임이든 5년 중임이든 상대적으로 장기집권이 가능한 체제에선 잠시 시장의 혼란이 발생할 수 있지만 결국 목표를 달성할 수 있다는 메시지를 내며 국민을 설득할 수 있겠지만, 현 체제에서는 불가능합니다. 노태우의 200만 호가 공급으로 가격을 잡은 대표적 사례로 주로 거론되지만, 사실 그 가격 안정이라는 과실은 노태우 정권보다 김영삼 정권이 제대로 가져갔습니다. 지금과 같이 첨예하게 이해관계자들을 조정해야 하는 것과 다르게 당시엔 대통령이 까라면 까는 거라 속도감이 어마어마했지만, 그래도 이렇게 정책의 시차는 발생하죠. 물론 그 200만 호의 상당수는 분당‧일산‧중동‧평촌‧산본과 같은 신도시였고, 몇몇 인 서울 개발지역도 예컨대 뽕밭에 집을 짓는 순공급이었죠.


따라서 현실적으로 서울 부동산 가격 안정을 위한 공급은 재건축과 같이 헌 집을 새집으로 만드는 게 아니라, 규제 완화를 통해 공실이 많은 오피스를 주거용으로 전환하며 단기에 순공급을 늘리는 방법이 최선입니다. 특히 직주근접과 문화생활을 중요시하고, 아이가 없는 가구엔 충분히 매력적인 공급일 수 있다고 보고요. 다음으로는 서울 수요를 완전히 대체할 순 없겠지만 서울 수요를 분산할 수 있는 지역에 신도시를 많이 짓는 방법입니다. 이 방법 외에도 여러 아이디어가 나올 수 있겠지만 핵심은 멸실을 최소화하며(재고 감소를 억제하며) 순공급을 단기에 늘리는 것입니다. 다시 말씀드리지만 상당한 멸실이 발생하며 시간차가 발생하는 공급은 집값 안정에 도움이 되지 않습니다.

통합규정 1.3 이용안내 인용

"Pgr은 '명문화된 삭제규정'이 반드시 필요하지 않은 분을 환영합니다.
법 없이도 사는 사람, 남에게 상처를 주지 않으면서 같이 이야기 나눌 수 있는 분이면 좋겠습니다."
시니스터
20/07/07 22:15
수정 아이콘
솔직히 다 안들어오고 미분양 잡으신 거만 들어옵니다 ㅜㅠ
chilling
20/07/07 22:24
수정 아이콘
첫 구입이라고 했지, 현재도 그 집을 보유하고 있다고 말씀드리진 않았습니다. 부러워하지 않으셔도 됩니다...
Grateful Days~
20/07/07 23:13
수정 아이콘
15년은 지금 15억이 넘는 34평 경희궁자이도 미분양이었어요.. 한참 짓고있던 한가운데 미분양 모델하우스 보러가서.. 왜 계약안했니.... ㅜㅠ
StayAway
20/07/07 22:16
수정 아이콘
물리적인 공급만 공급이 아니죠. 양도세 인하 보유세 강화로 매도 물량을 늘리는게 답이라고 봅니다.
chilling
20/07/07 22:25
수정 아이콘
네, 저도 양도세 인하, 보유세 강화 기조에 찬성합니다.
20/07/07 22:33
수정 아이콘
이것만큼 직관적이고 간단하고 효과적인 정책이 없는데 일부러 피해서 가고 있죠.
시니스터
20/07/07 22:37
수정 아이콘
양도세 오히려 더 올릴 거같은데요...
이른취침
20/07/07 22:20
수정 아이콘
사실 집값이 떨어지면 하우스푸어 운운하면서 언론이 더 난리칠 거라는 데 제 고장난 마우스 하나 겁니다.
chilling
20/07/07 22:27
수정 아이콘
2008~2014년 유행어가 하우스푸어였죠. 그 6~7년간 정부의 정책 기조는 "집 좀 제발 사세요."였는데 그땐 안 사고, 지금은 사지 말라고 하는데 사고... 뭐 그렇습니다.
이른취침
20/07/07 22:30
수정 아이콘
딱 그 때 처가가 재개발 들어갔는데 겁나신다고 그냥 팔고 나오시는 바람에 사실상 몇 억 날리셨죠.
친절겸손미소
20/07/08 01:06
수정 아이콘
(수정됨) 그 6-7년을 정부 정책 기조랑 시장의 현실을 보면, 최소한 정책 기조대로 가지 않을 수 있음을 인지하고 수용했어야 하는데, 3년 내 시장 상대로 있는 고집이란 고집은 다 부려서 이렇게 만드네요.. 6,7년의 결과물을 봤으면 느끼는 게 있었어야지!!
이 정권이 아니었어도 집값이 안 오르진 않았을 거라 생각합니다만, 이 정권이 그 변동폭을 키웠다고 봅니다

별개로 오피스를 주거용으로 바꾸는 이런 시도는 좋아 보입니다. 법적인 문제가 없는지 궁금하긴 합니다만..
chilling
20/07/08 01:34
수정 아이콘
그 당시 팽배했던 재패니케이션, 주택하락론을 뒤집을 정도로 정책이 강하지 못했고, 14년에 강하게 빵! 나오니 바뀌었죠. 심지어 급반등하기 시작하던 15~16년의 우리나라 경제는 수출 20개월 연속 마이너스 성장 찍던 시기였거든요. 거시변수만 보면 오르는 게 이상한 시기인데, 15~16은 정책의 힘이 강하게 먹힌 시기입니다. 이와 같이 지금 정부도 정말 안정세로 만들고 싶다면 강한 정책이 나와야 합니다. 지금까지의 정책은 심리를 전환하기엔 부족했다고 봐야겠죠.

오피스는 국토부에서도 여러 차례 얘기한 적이 있어 되긴 할 겁니다. 속도와 의지의 문제로 봅니다.
20/07/07 22:21
수정 아이콘
양도세 올림 + 임대사업자 제도로 존버해야 물량 풀리게 만듬 + 전매제한등.. 이 복합적으로 겹치면서 시장에 순수 물건 나오는 양을 틀어막으면서
+
재건축까지 안하니 미래에도 물량이 안풀리는데
+
대출 제한을 해서 지금 안사면 더 사기 힘들거 같아지니 탄력을 받는거라서..

개별 정책은 합리적일지 몰라도. 지금 하는 모든 정책을 합치면 '물량이 나올래야 나올 수 없는' 환경을 만들고 있다고 봅니다..
chilling
20/07/07 22:34
수정 아이콘
전매제한은 경우에 따라 필요하다고 보지만, 나머지는 부작용이 강했죠.

미래의 물량, 더 사기 힘들 거 같다 이런 건 심리의 영역이라 이야기에서 아예 뺐습니다. 철저히 수급에 의존하는 시장이라는 주장에 의문을 제기하는 글이라서요.
20/07/07 22:21
수정 아이콘
그냥 강남3구에 고등학교 다 없애버리면 학군노리고 전입하는 사람들 다 빠져서 가격 안정화되는거 아닌가요 크크크
시니스터
20/07/07 22:23
수정 아이콘
학원 금지령!
chilling
20/07/07 22:35
수정 아이콘
대통령 탄핵하자는 얘기로 들립니다...?
20/07/08 01:39
수정 아이콘
서울 8학군 강남으로 보낸 역사가 있으니 불가능은 아니네요.
-안군-
20/07/08 11:54
수정 아이콘
다 없애는건 무리고 명문고들을 강제로 이전시키는 방법은 있을듯.
전통의 명문 사립고 및 대학 부설 고등학교들이 전부다 강남에 있다는 것도 이상하긴 하죠. 하긴, 그동안 8학군 열풍을 잠재웠던건 아이러니하게도 자사고였죠.
안스브저그
20/07/07 22:22
수정 아이콘
“우리 정당이 부동산 실패라는 오명을 다 가져갈테니 나중에 당신이 그 열매는 드시오.”

그 정도 각오도 안되잇으면서

'준비된 대통령'
'기회는 공정할것이고....'
'사람이 먼저다'

라고 찌껄이지 않앗으면 합니다.
20/07/07 22:26
수정 아이콘
모든 전현직, 미래의 대통령들이 머리박고 사죄한답니다. 글 내려주세요..
이른취침
20/07/07 22:26
수정 아이콘
그런 방향을 추구했다가 지지율 떨어져서 조리돌림 당하고
이후 정권넘어가서 보복으로 사실상 사회적 살인을 당한 분이 계시죠.
20/07/07 22:55
수정 아이콘
누구요?
일각여삼추
20/07/07 22:58
수정 아이콘
노태우인가 봅니다
20/07/07 23:01
수정 아이콘
노태우때 부동산 폭등하긴했죠 크크
이른취침
20/07/08 00:26
수정 아이콘
부동산만 얘기하는 게 아니라 기본 정책 방향이죠.
또 노무현 대통령이 추진한 수도 이전이 서울 밀집을 억제하고 집값 잡기엔 가장 강력하고 확실한 정책 아니었던가요?
관습헌법이란 희대의 말장난으로 보수세력이 막아놓고 이제와서 까는 건 우습네요.
20/07/08 00:54
수정 아이콘
헌법재판소가 보수세력인가요? 크크
전 그리고 노무현 깐적이 없습니다만.. 살인인지는 잘 모르겠습니다
이른취침
20/07/08 11:54
수정 아이콘
(수정됨) 대법관 중엔 보수적인 분도 많고 당시 야당과 언론의 태도를 말하는 거죠. 흐흐
그리고 논두렁 시계 등등 온갖 악의적인 기사와 24시간 내내 붙어서 압박을 했던 걸 아시고도 그러신다면 뭐 어쩔 수없네요.

일단 부동산 대책으로 수도 이던만한 건 없었다는 건 동의하시죠?
20/07/08 12:11
수정 아이콘
수도이전좋죠. 180석 먹은김에 국회이전 추진하는것도 괜찮을듯요.

그리고 악의적 기사는 그렇다치고, 권양숙이 시계 받았다는건 인정하시죠? 후후후
이른취침
20/07/08 12:13
수정 아이콘
네 보고 싶은 것만 보세요.
관습헌법이란 단어를 보고도 보수랑 연결이 안되시니...
20/07/08 12:15
수정 아이콘
사회적살인이라는 단어쓰시는 분이야말로 보고싶은거만 보시는거 아닌가요? 흐흐
헌법재판소가 보수세력이란건 오늘 알았네요, 무릎을 탁치고 갑니다.
이른취침
20/07/08 12:23
수정 아이콘
제르 님// 노무현 사후에 여론과 정세가 어떻게 바뀌었는지 인정을 안하신다면 어쩔 수없네요.
뭐 여론이 100%돌아선 것도 아니니 그렇지 않게 생각하는 분이 있는 것도 당연한 거기도 하겠죠.
관습헌법이란 단어가 왜 나왔을 지도요...
20/07/07 22:56
수정 아이콘
그런 각오도 없으면 아무 얘기 안 하면 됩니다. 할 거 처럼 얘기할 필요 없죠,
아기다리고기다리
20/07/07 23:19
수정 아이콘
내 마음에 안 든다고 쉽게쉽게 떠드는 분들 참 많으신듯 하네요
안스브저그
20/07/07 23:24
수정 아이콘
내가 주권자인데 위정자한테는 쉽게쉽게 떠들어도 되죠. 위정자가 무슨 신성불가침인가?
아기다리고기다리
20/07/08 00:16
수정 아이콘
현실적으로 통상적으로 가능할 것이라고 기대할 수 있는 이야기를 해야죠. 술자리에서 나올 시덥잖은 이야기 수준으로 떠들면 그 정도 반응만 돌아갈 뿐입니더.
안스브저그
20/07/08 00:50
수정 아이콘
술자리나 인터넷 커뮤니티 공론장이나 거기서 거기죠. 무슨 pgr이라고 이정도 이야기도 못하나요.
이선화
20/07/08 08:54
수정 아이콘
술자리에서도 쿠사리 먹을 것 같은데요...
미메시스
20/07/07 22:23
수정 아이콘
(수정됨) 당순히 공급량만 따질게 아니라 (공급량만 따져도 1.5배는 좀 작지 않나 시포요)
어떤 집이 생기느냐를 봐야죠.

낡은 연립이 사라지고 사람들이 원하는 새 아파트가 생기는데
가구수만으로 비교하는게 의미가 있을까 싶네요.

정권 임기기간에 효과보기 힘들다는건 동의합니다만.
그렇다고 면죄부는 안되죠.

"앞으로 신축 공급이 매우 적다" 가
시장에 끼치는 영향이 작지 않습니당 ..
chilling
20/07/07 22:42
수정 아이콘
2배도 있고 1:1 재건축도 있어서 1.5배 잡으면 되지 않나 시포요. 2배 나오는 집이 많지도 않고요. 뭐 용적률 등 조건에 따라 케바케지만 연립도 2배 찍기 어렵습니다.

면죄부 주자는 글이 아니라 그 공급이 정말 가격을 안정시킬 수 있냐는 것입니다. 정부 정책 평가와 별개로 요즘 주로 언급되는 대안이 정말 대안이 될 수 있을지 생각해보자는 글이죠.
미메시스
20/07/07 22:46
수정 아이콘
공급이 늘어나면 가격 상승동력이 약해지긴 하죠.

물론 수많은 변수중에 재건축이 유의미한 효과가 있을것이냐는 저도 모르겠습니다만,
재건축 막으면 집값 (정확히 신축 아파트) 상승을 부채질하는건 확실하다
마 그리 생각합니다.
율리우스 카이사르
20/07/08 06:57
수정 아이콘
네. 공급은 가격을 안정시킵니다.
20/07/07 22:36
수정 아이콘
공급이 안되는 시나리오를 가정해 놓고 공급이 소용없다라는 결론에 도달하는게 유머포인트 인가요?
chilling
20/07/07 22:58
수정 아이콘
멸실을 쉽게 표현하기 위해 조건이나 수치를 단순화시킨 것인데요. 오히려 많은 조건, 수치들을 실제에 맞게 적용하면 더 암울합니다.
홍준표
20/07/07 22:37
수정 아이콘
이 글이 정론입니다. 이미 박근혜 말기 떡상기조가 시작됐는데 공급공급얘기밖에 안하는 사람들은 다른 의도가 있다고 볼수밖에 없죠.
20/07/07 22:58
수정 아이콘
박근혜 말기 떡상기조가 시작된건 박원순 시장이 재건축을 막았던것도 영향이 큽니다.
20/07/07 23:02
수정 아이콘
작년말에 문재인이 전국적으로 집값 안정세라고 했는데..
갈색이야기
20/07/08 01:21
수정 아이콘
전국적으로는 안정세가 맞습니다. 서울이 폭등한게 문제인 거죠......
일각여삼추
20/07/08 01:22
수정 아이콘
수도권도 폭등인데요
20/07/08 01:27
수정 아이콘
지방광역시도 폭등인데요, 대대광 못들어보셨나요
20/07/08 08:02
수정 아이콘
대도시는 폭등하고 그 외 지역은 안올랐으니 전국적으로는 안정세다...라고 한다면

대기업 연봉은 높고 중소기업 연봉은 높지않으나 전체적으로는 먹고살만하다...라고 말도 할수있어야죠 크크크
더파이팅
20/07/08 08:42
수정 아이콘
대전. 세종 서울 보다 더 올랐어요....
20/07/08 02:23
수정 아이콘
안정인걸 보면 어쩌나요 문제인걸 봐야죠...
불타는펭귄
20/07/07 22:52
수정 아이콘
저금리 + 경기가 받쳐주는 나라는 다 올랐습니다.
chilling
20/07/07 23:02
수정 아이콘
말씀처럼 대체로 그런 경향이 있었지만 이 글에서 거시변수는 아예 제외했고요. 사실 국제 비교로 하면 우리나라 별로 안 올랐는데 그렇다고 해서 사람들이 덜 올랐으니 만족할 것도 아니지요.
몽키매직
20/07/07 22:52
수정 아이콘
(수정됨) 재건축 진행중인 아파트 비율이 15% 까지 못 올라갑니다. 아파트를 10~20년 마다 재건축한다는 이야기인데;;; 맥시멈 500 잡고 유지된다고 계산하시면 전혀 다른 수치가 나옵니다. 2024년 부터 500 으로 맥시멈 캐파 고정된다고 계산해보세요. 2027년부터 매년 250씩 늘어납니다. 2034년에 11500 호정도 되겠네요... 모델 자체를 이상하게 잡으신 듯요... 실제로는 재건축 풀어도 사업성 때문에 매년 진행하는 재건축 호수의 maximum capa 가 있을 거고 거기에 근접할 수록 재건축 시작하는 단지 수 증가폭이 줄어들겠죠;

요약하면 모델을 잘못 설정하셔서 재건축 공급효과를 너무 심하게 과소평가하는 결과가 나옵니다.
chilling
20/07/07 23:16
수정 아이콘
현재 서울 아파트 중 노후(30년 기준) 아파트 비중이 약 20% 정도입니다. 위 글처럼 만 호가 존재한다고 가정하면 약 2,000호가 노후아파트고, 해가 지날 수록 대상은 늘어나죠. 특히 2030년대에 들어가면 2000년 전후로 서울에 아파트가 꽤 많이 지어져 노후에 진입하는 대상이 확 늘어납니다.

이해하기 쉽게 단순화한 건 맞는데 실제 수치로 돌렸을 때도 큰 차이는 없었습니다.
몽키매직
20/07/07 23:22
수정 아이콘
아래 댓글로 제가 말씀드린 모델로 하면 어떻게 되는지 보여드립니다. 재건축 기간을 3년 잡고 매년 5% 씩 돌입한다 치면 15% 가 재건축 중인 아파트이고, 20년 마다 재건축 한다 치는 건데 맥시멈 캐파 치고도 굉장히 과격한 모델입니다. 실제로는 500 맥시멈에서 멈추는게 아니라 40년 재건축 따지면 200~300 에서 맥시멈 상승이 멈추겠죠.

모델을 어떻게 해도 큰 차이 없다고 말씀하시는데, 매우 큰 차이가 있습니다.
chilling
20/07/08 03:32
수정 아이콘
공식 통계로 최신인 2018 서울시 주택현황 및 노후 주택현황으로 시뮬 돌리면 공급 똔똔 되는 시기가 대략 8년 이후입니다. 통계는 코시스나 데이터서울에서 찾을 수 있고요. 제가 유료로 받는 자료로 했을 땐 이보다 좀 더 걸리고요. 그래서 맥락상 큰 차이가 없다고 말씀드린 것이고요. 재건축 대상은 규제 강화 이전 기준인 30년으로 잡았습니다.
몽키매직
20/07/07 23:20
수정 아이콘
(수정됨) 제가 말씀드린 모델로 수정하면 어렇게 됩니다.

2020년 10,000
2021년 10,000 + 150(18년 재건축 허가하여 완공된) - 200(재건축으로 인한 멸실) = 9,950
2022년 9,950 + 150 – 300 = 9,800
2023년 9,800 + 150 – 400 = 9,550
2024년 9,550 + 300 – 500 = 9,350
2025년 9,350 + 450 – 500 = 9,300
2026년 9,300 + 600 – 500 = 9,400
2027년 9,400 + 750 – 500 = 9,650
2028년 9,650 + 750 – 500 = 9,900
2029년 9,900 + 750 – 500 = 10,150
2030년 10,150 + 750 – 500 = 10,400
2031년 10,400 + 750 – 500 = 10,650
2032년 10,650 + 750 – 500 = 10,900
2033년 10,900 + 750 – 500 = 11,150
2034년 11,150 + 750 – 500 = 11,400

느낌이 완전히 다르죠?
거기에 재건축시 용적률, 세대 수 조건 달아서 세대 수 더 늘리는 조건으로 가면 또 숫자가 완전히 달라집니다.
간략하게 말씀드리면 [모델을 잘못 설정하셨습니다]
재건축으로 공급한다는 목표를 잡는다면 chilling 님 모델처럼 재건축 허가를 하지 않겠죠... 제가 보여드린 모델보다도 공급이 더 좋은 모델도 분명 있을 겁니다. 잠깐 생각한 것도 이정도니까요.

재건축을 거의 올스탑 수준으로 억제 시킨 이상 다시 재개시 초반에 주택 호수 줄어드는 건 어떤 모델을 짜도 어쩔 수 없습니다. 재건축 영원히 안 할 것도 아니고, 애초에 지속적으로 재건축을 했어야 하는 건데 이미 한 번 스탑 시킨 이상 재시작할 때 충격은 예고된 것이었고 거기서부터 단추를 잘못 끼웠어요. 지금이라도 시작해야 이 댓글에서 보여드리는 모델처럼 꾸준히 공급증가가 이루어질 수 있어요...
몽키매직
20/07/07 23:45
수정 아이콘
공급 충격 제로 + 40년 주기 재건축 모델도 한 번 만들어볼게요. (매년 2.5% 재건축 돌입 max)

2020년 10,000
2021년 10,000 + 150(18년 재건축 허가하여 완공된) - 150(재건축으로 인한 멸실) = 10,000
2022년 10,000 + 150 – 150 = 10,000
2023년 10,000 + 150 – 150 = 10,000
2024년 10,000 + 225 – 225 = 10,000
2025년 10,000 + 225 – 225 = 10,000
2026년 10,000 + 225 – 225 = 10,000
2027년 10,000 + 337 – 250 = 10,087
2028년 10,087 + 337 – 250 = 10,174
2029년 10,174 + 337 – 250 = 10,261
2030년 10,261 + 375 – 250 = 10,386
2031년 10,386 + 375 – 250 = 10,511
2032년 10,511 + 375 – 250 = 10,636
2033년 10,636 + 375 – 250 = 10,761
2034년 10,761 + 375 – 250 = 10,886

어떤가요?
어차피 재건축 허가는 정부에서 해주는 거라 속도는 조절 가능한데,
본문과 같이 충격은 크고 공급은 부족한 방법을 선택할 리는 없겠죠.
Out of office
20/07/08 00:02
수정 아이콘
적절한 예시인거 같습니다.
조미운
20/07/08 00:19
수정 아이콘
재건축에 따른 공급효과는 본문의 예시보다 해당 리플이 더 현실적으로 보입니다. 하지만 현재 상황에서는 어떤 방식으로 재건축을 허용하더라도 이번 정부 이내에 집값 하락 요인으로 작용하지는 않을꺼에요. 재건축 허용은 집값 하락기에 유용하게 쓸 수 있는 카드지, 요즘같은 시기에 [공급을 위해 재건축 허용하라!] 라는 말 믿고 유명한 단지 몇개만 허용해주면 서울 집값은 바로 다시 난리날껍니다.
20/07/08 03:37
수정 아이콘
허용해주려면 전체를 허용해줘야죠. 유명 단지만 허용해주면 거기에 프리미엄이 붙을 수밖에 없죠 또다른 투기광풍을 만들뿐입니다.
조미운
20/07/08 13:08
수정 아이콘
유명한 단지만 몇개 허용해줘도 서울 집값이 난리난다는건 예시를 든거였구요. 현실적으로는 부동산 안정기가 되면 요건 따져서 순차적으로 허용해주겠죠. 재건축은 멸실로 인해 단기적으로 수요 폭등을 불러오기때문에 전체를 한번에 허용할 순 없을꺼에요.
20/07/08 14:51
수정 아이콘
저는 재건축 멸실로 인한 가격 상승은 크지 않다고 보는 쪽이어서요. 또한, 어차피 전체를 허용해도 멸실이 서울 전지역에서 동시 다발적으로 일어나지는 않기 때문에, 전체 허용해도 무방하다고 봅니다.
아이군
20/07/07 22:54
수정 아이콘
제가 집값쪽은 잘 몰라서 패스해 왔는데, 이런 방면 이야기는 조금 아는지라 약간의 첨언을 하자면,
통상은 재건축은 공급으로 치는데, 부수는 건물은 오래된 물건이지만 새로 짓는 건물은 새삥인지라 공실률이 다를 수 밖에 없거든요.

하지만 글쓴님의 말에 동의하는게, 서울은 뭐 답이 음습니다. 지금 서울의 오래된 아파트가 사람이 술술 빠져나가고 그럴리 없잖아요?
이러면 재건축 효과가 상당히 미묘하게 됩니다. 그 유명한 은마아파트가 지금 4000세대인데, 이거 재건축한다고 40000세대 나오고 그렇지 않잖아요? 잘해야 6000정도? 높이를 무한대로 높일것도 아니고.....

저는 진짜 문제는 서울의 인구집중이라고 봅니다. 인구가 집중되면 땅값이 오를 수 밖에 없죠. 이걸 막으려면 강력한 지방 정책을 펼쳐야 되는데... 그것도 이 지방 저 지방 마구잡이 투자는 소용이 없고 하나 둘(세종시나 부산 대구 광주 정도?) 찍어서 집중적으로 개발해야 될까말까인데... 이게 딱 표 떨어지기 좋은 정책이라 안하죠.

부동산 글들을 보면, 문재인정부는 세금 많이 받으려고 하는 정부다... 라는 생각이 자주보이던데, 그 쪽은 그렇게 동의가 안갑니다.(그것보다는 부동산세 쪽은 잘 모릅니다.) 그것 보다는, 수도권의 서민을 늘리려고 하는 정부라고 생각합니다. 이 수도권의 서민이 문정부 최대의 지지세력이거든요. 이 민주당 정부 자체가 지역감정적으로 표현했을때 수도권이 하나의 지역으로 정착했을때 권력을 잡은 정부입니다. 기존에는 영남에 밀린 호남의 세력이었죠.

그런의미에서 이번 정부는 수도권의 인구를 늘리고, 그들(수도권의 서미들)을 위한 정책을 강하게 드라이브 하는 것 같습니다.
chilling
20/07/07 23:22
수정 아이콘
지방은 아예 주제에서 뺐습니다. 워낙 그 주제로 많은 글이 있었으니 또 써봤자 의미가 있나 싶기도 하고요. 물론 이 글이나 정부의 움직임을 보며 지방에 거주하는 분들이 지방은 사실상 반포기 상태라 생각하셔도 할 말은 없지요.
Dr.박부장
20/07/07 22:54
수정 아이콘
서울을 비롯한 수도권은 수요가 줄어들 수가 없습니다. 직장은 물론 여러 사회 인프라가 수도권에 있는 상황에서 여력이 있는 모든 사람들은 수도권으로, 서울로 진입할 것이고 사람들이 주장하는 재건축 등으로 그 수요를 맞춰 집값을 안정화 시키기는 쉽지 않습니다.
양도세 인하, 보유세 인상을 왜 안 하느냐고 하시는데 양도세 중과세보다 보유세 인상에 대한 유권자들의 거부감은 몇 배가 될 거라고 생각합니다. 카드로 쓰기 쉽지 않다고 봅니다.
chilling
20/07/07 23:24
수정 아이콘
정확히 말하자면 1주택 보유세 인상이... 저는 다주택자만 타겟으로 해 세금 팍 늘린다고 잡힐 문제는 아니라고 봐 보편적 증세가 필요하다고 생각하는데, 말씀처럼 저항이 심할 겁니다.
20/07/07 22:58
수정 아이콘
수년 정도의 단기간에서는 타이밍이 중요합니다.

2017~2019사이에 멸실이 많을 경우 입주가 같이 많았으므로 할만해집니다. 지금 하고 있는 공공택지 조성을 그때쯤부터 서두르면 지금 이후의 입주물량도 어느정도 조기에 확보가 됩니다.
물론 그래도 그 중간에 1년 정도는 애매하게 비는 기간이 있을 수 있습니다. 2019년 하반기쯤부터는 입주물량이 감소로 돌아서는데 그걸 빠르게 돌려세우지는 못합니다. 어떻게 하든 지금은 비는 시기였을겁니다. 2020년이 비고 2021~2022년에는 입주물량이 어느정도 확보됩니다. 근데 그런 정도는 어쩔 수 없습니다. 2017년 당시로서는 그나마 그게 가장 최선이었습니다. 당장 어느정도 폭등하더라도 멸실을 최대한 시켜서 미래에 입주가 다시 많을 시기를 어떻게든 빨리 예약해놨어야 했습니다.

지금은 타이밍을 놓쳐서 답이 완전 없습니다. 서울권 한정으로 투자수요에 의해 상승하는 장이 아니라 2014~2016년 당시 분양이 많은 효과를 다 까먹은 이후 새롭게 실수요와 전세가 기반으로 상승하는 장이고 지방광역시와 기타지방까지 몽땅 다 같이 시작하는 상황이 되어 있습니다.
이런 상황에서 서울권 재건축을 활성화하면 불난집에 기름을 들이붇는 격이 됩니다. 지금은 하면 안됩니다. 지금은 2021~2022 입주가 비어있고, 2023~2024도 어떻게 만들어낼지가 난감합니다. 비어있는데 멸실을 시켜버리기까지 하면 감당이 안됩니다.

현재로서 2021~2022는 답이 없고 2023년 이후 대량 입주를 어떻게 해서든 만들어내야 합니다. 뭔 수단이 있을지는 모르겠으나 아무튼 뭔가 충격적이고 강력한 수단을 동원해 물량을 쥐어짜내고, 그거 입주가 나올때 멸실이 많도록 만드는 것이 최선으로 보입니다.

이제 30년차가 되고 있는 것들을 40년차로 늦춰도 2020년대 후반부터는 지금과는 비교가 안될 엄청난 규모의 멸실이 예정되어 있습니다.
그게 원래는 2020년대 초반부터인데, 그걸 늦춰도 그리 멀지 않은 미래에는 피할 수가 없게 됩니다.
지금 상승장을 물량으로 25년 이후에 한번 끊어주고 안정화된 상태에서 멸실로 인한 상승효과가 나오도록 해야지, 중간에 끊어주는게 없이 그때까지 이어진 상태에서 멸실효과가 더해지게되는건 너무 심각한 하나의 시대상이 되죠.
30년차되는걸 40년차로 다 미뤄버려도 안됩니다. 그럼 나중에 한꺼번에 너무 많이 하게 됩니다. 그러면 나중에 정말 큰일나요.
2020년대 중반부터 2030년까지 해마다 엄청난 입주를 만드는 동시에 멸실이 순차적으로 이뤄지게 만들며 효과를 중화시켜야 합니다.
chilling
20/07/07 23:27
수정 아이콘
다른 거 떠나서 말씀처럼 재건축 너무 미뤄놔서, 나중에 이거 어떻게 연착륙 시킬지 걱정됩니다.

그리고 재건축 활성화를 시킬 거면 멸실 기간 동안 그들이 살 수 있는 추가적인 공급도 있어야 하는데, 이를 어떻게 해결할 것인지 아이디어가 필요하겠죠. 지금은 그런 대안 제시가 없는 상태에서 무조건 재건축, 재개발론이 너무 강하게 나오는 면이 있다고 봅니다.
20/07/07 23:00
수정 아이콘
작년 11월에 문재인이 전국적으로 부동산 안정되고 있다고 했는데..반년사이에 한반도에 무슨일이 일어난걸까요?
chilling
20/07/07 23:28
수정 아이콘
그때는 실제로 잠잠했었고요. 그게 오래 가지 못하고 다시 불이 난 것이죠.
20/07/07 23:49
수정 아이콘
그때 실제로 잠잠했다고요? 크크크킄
20/07/08 00:20
수정 아이콘
아 그래요?? 잠잠한데 대책은 왜 낸겁니까? 크크

잠잠하지 마라고 낸 대책인가보네요
coolasice
20/07/07 23:31
수정 아이콘
한반도뿐만 아니라 전세계가 그 전염병으로...
20/07/08 00:07
수정 아이콘
(수정됨) 전국적으로는 2016~2019년 9월? 10월 즈음까지가 대체로 안정적이었습니다.
지방이 대체로 약했고 경기도도 2018~2019는 쉬어가는 기간이었거든요. kb등에서 조사하는 수치상으로도 그렇고, 네이버 부동산같은 곳에서 경기도 웬만한 곳들을 봐도 2018~2019년 10월 즈음까지는 대체로 다 쉬어가는걸 볼 수 있습니다.

다만 '지역은 경기도이지만 사실상 서울'인 한정적인 곳들이 다를 뿐입니다.
서울은 면적이 워낙 좁아서, 행정구역을 넓혀서 서울 주변의 일부지역들을 서울로 편입해도 이상하지는 않은 일입니다.
그러니 서울 주변에는 '사실상 서울'인 곳들이 당연히 있게 마련입니다.

2015년 전후에 분양이 워낙 많아서, 2016~2018년에 미분양이 역사적 최대수준 혹은 꽤나 높은 수준이었던 지역들이 많습니다.
경기도는 2013년에 역사적 최대수준에서 살짝 내려가다가 2015년에 다시 그 비슷한 수준이 됩니다. 다만 경기도는 가격이 지방과 전혀 다른 경로(지방은 2010년대 초반에 폭등)로 가고 있었고, 지방에 비해 주택수/인구수가 적고 아파트 비율도 적어서 미분양이 감소하며 점진적으로 상승하는 상황이 나타났습니다.
지방은 경기도보다 가격이 훨씬 약했구요.

그게 분양의 힘입니다. 막 때려지으면 그게 소진될때까지 가격은 상당기간 쉽니다.
분양이 좋을때 기존주택의 매매가격도 오르기는 하나 보통은 미친듯이 오르지는 않습니다. 돈이 분양시장으로 가기 때문입니다. 그 이후로는 중도금 내고 잔금내는데도 돈이 많이갑니다.
분양을 하고 있을때든 나중에 입주를 하고 있을때든 기존주택의 가격을 안정화시키는 효과는 강합니다.

다만 때를 놓치면 그런 효과는 반감됩니다. 80년대의 경우 80년대초반(얼핏 기억하기로는 83년인듯)부터 87년쯤까지 아파트 분양가를 국가 지정으로 평당 134만원으로 고정시켰던 것으로 알고 있습니다. 그러다보니 아파트 공급이 씨가 마르고, 85년쯤에는 빌라가 붐을 이루었습니다. PGR유저들 나이대에서 어린 시절 빌라 살았던 분들 중 그때 지은 빌라가 아주 많을겁니다.
그렇게 규제가 너무 오래 지속된 상태에서 분양을 하게되면 안정화 효과도 뭐도 없고, 그냥 모든게 다 폭등합니다.
물론 그런 특이한 경우가 아니라면 대체로는 돈이 분양시장으로 가면서 분산되는 효과가 있습니다.

그러다가 2019년 하반기에는 전국적으로 미분양이 죄다 소진되고 가격 조정 또한 거의 한계치에 달했으며, 현재 시점에서는 충북이고 전북이고 원주고 춘천이고 가릴 것 없이 신축 주택은 재고가 아예 없습니다.
말씀하신 작년 11월 즈음이 '전국적 동반 상승장'의 시작 시점으로 볼 수 있습니다. 그 이전까지와는 성격이 완전 다릅니다.

2007년 이후에는 전국 전지역이 동반 상승하는 상황이 거의 없었습니다. 아주 간헐적으로는 조금씩 있었을뿐.
2004~2005년부터도 일부 지방은 가격이 안움직이는 곳들이 나타나기 시작했습니다. 그런 곳들은 수도권 대세상승이 마감된 이후 2009년부터 폭등하게 됩니다.
즉, 한 2005년쯤부터는 전국 여기저기가 엇갈리기 시작했습니다.

전국 여기저기가 다 같이 오르기 시작한게 언제냐. 2001년 즈음부터라고 보면 될것 같습니다.
99년에 경기가 좋았고, 2000~2001년에 세계적으로 아주 나빴습니다. 금리도 주루룩 내려갑니다.
카드부양이 있기는 했지만 효과가 잠깐 가다가 말고 내수가 계속 침체되었습니다.
다른건 별로 오르는게 없는데 오로지 부동산만 오르니 사람들이 다 부동산으로만 가죠.

2015년 전후 및 2016~2018에 분양과 미분양이 많았던 것은 90년대 중반에 미분양이 홍수를 이룬 것과 같습니다.
경기도의 경우 1995년에 미분양이 26000개찍고 7년동안 계속 내려갑니다. 2001년에는 가격 상승이 시작되었고 분양도 급증합니다.
2002년에는 준공이 되기 전이라 미분양 잔량이 소진되며 가격상승+잔량이 0을 향해갑니다. 잔량이 거의 0이 되기 1년쯤 전에는 상승이 시작됩니다.
2010년대의 미분양 고점은 2013년이고, 잔량이 0을 향해가고 있는건 2020년 현재입니다. 2002년 마감 기준 최저치인 1300개 이후로는 가장 낮습니다. 2020년 5월 기준에서 그러니 마감 기준으로는 현실적으로 가장 낮을 수 있는 정도를 향해가게 될테니 2002년과 같습니다.
20/07/08 08:55
수정 아이콘
사이클상 전국적으로 공급(특히 신축)이 매우 부족하다는 말씀이신데, 그러면 일각에서 이야기하는
"신도시3기니 4기니 추가 건설은 서울 집값 안정에 도움이 되지 않는다. 수요는 전부 서울에 몰려있다. "
라는 말도 사실과 다르다고 봐도 되나요?
LunaseA 님 말씀대로라면.. 신도시는 그거대로 하고 서울에도 공급을 계속해도 된다는 주장이신지요.?
아이는사랑입니다
20/07/07 23:01
수정 아이콘
지금 서울 집값 잡을 최고의 선택은 용산 미군부지 택지 개발이죠.
[243만 제곱미터]의 부지를 공원으로 조성할 생각따윈 저 멀리 날려버리고 지금이라도 아파트 올리는게 맞다고 봅니다.
미메시스
20/07/07 23:09
수정 아이콘
공감합니다. 그 넓은면적에 공원 + 문화시설 때려박으면 주변 아파트값 폭등하라는 얘기밖에 안되죠. 크크크
서울숲. 올림픽 공원. 보라매 공원 등등 + 각종 산 녹지면적이 적은것도 아닌데
뭐하는건지 참 크크크
Lord of Cinder
20/07/07 23:15
수정 아이콘
저는 그것도 그냥 아파트가 아니라 래X안이니 디XX치니 자X니 하는 고급 아파트 브랜드 이름을 단 대단지가 되어야 할 거라고 생각합니다.
결코 무슨 H공사들에 맡겨서는 소비자들의 수요를 충족할 수 없다고 보거든요.
chilling
20/07/07 23:34
수정 아이콘
녹지 부족을 메꾸냐 아파트 부족을 메꾸냐인데, 저도 후자가 맞다고 봅니다. 나중에 몇 세대 지나 후손들에게 심한 욕 들을 각오는 하고요.
VictoryFood
20/07/08 07:06
수정 아이콘
9천세대가 넘는 송파 헬리오시티 단지 면적이 40만 제곱미터니까 243만 제곱미터면 3만세대를 넣고도 나머지 절반으로 널널하게 공원도 만들 수 있겠네요.
CapitalismHO
20/07/07 23:01
수정 아이콘
분석에서 좀 수정해야할 부분이 있는 것 같습니다. 우선 임대시장과 매매시장을 분리해야합니다. 임대시장이야 현재 주택stock에 민감하게 반응하지만 매매시장은 자산시장이라 미래공급 스캐쥴과 미래예상수요에 받는 영향이 더 크죠.

그리고 재건축으로 일시적 멸실이 생겨도 원거주민들은 전월세시장으로 대부분 빠지지 집을 새로 구매하는 경우는 (제가 아는한) 거의 없습니다. 차라리 재건축 때문에 투자로 집을 추가구매할 생각이었던 거주민이 분담금과 전세금으로 자금이 부족해져 매매수요가 감소하는 효과가 더 클겁니다. 여러모로 재건축 멸실로 집값 상승이 생긴다고 보긴 힘들다 생각합니다.

다음으로 우리나라는 대규모 선분양제도를 시행하기때문에 자산으로서의 주택, 그러니까 매매시장의 아파트 공급이 3년보다 훨씬 빨리 끝납니다. 진짜 집이 공급되는건 3년후여도 자택소유권의 공급은 1년안에 시작됩니다. 즉 자산시장에 주택공급 시차는 1년정도밖에 안됩니다. 게다가 청약가점상 무주택자들에게 공급되기 때문에 실수요 충족차원에서 매우 훌륭하죠.

문재인 정권이 집값폭등을 주도적으로 만들었다고는 생각 안하지만(오를 집값은 오를수밖에 없으니까요) 최소한 재건축을 틀어막은데에는 책임이 있습니다. 전체 집값 상승분에 비해서는 사소한 영향이겠지만 부정적인 영향은 분명 있었다고 봅니다.
Out of office
20/07/07 23:14
수정 아이콘
공감합니다.
chilling
20/07/07 23:46
수정 아이콘
매매시장이 예컨대 주식시장과 같은 순수한 자산시장의 성격만 있는 건 아니고, 이중적 성격을 갖고 있지요. 1주택 매매는 임대와 같이 똑같은 거주 수요 아니겠습니까.

그리고 임대로 빠져 임대 수요가 늘면 임대가격이 상승하고, 그렇게 수익률이 좋아지면 매매 수요도 늘어나는 시나리오도 있습니다. 실제로 재건축 기간 동안 그 동네 매매 수요가 감소해 집값이 하락하는 경우가 있었는지 생각해보시면 될 것 같습니다. 지방은 모르겠지만 서울에선 그런 사례가 없던 걸로 압니다.

소유권 공급과 실물 공급의 차이는 이야기가 너무 길어질 것 같아 생략하겠습니다. 그리고 저는 결과적으로 정책 믹스에 실패해 현 정권의 책임이 작지 않다고 봅니다.
CapitalismHO
20/07/08 00:40
수정 아이콘
물론 이중적 수요입니다. 근데 본문의 공급분석은 너무 한쪽만 봤다는 거고요. 그리고 임대가격이 상승해도 수익률엔 큰 변화가 없을겁니다. 애초에 도심지의 일부 고급 주상복합을 제외하면 (서울)아파트는 가격에 비해서 임대료가 미미한 편이라 임대수익과 매매가격의 상관관계가 약합니다. 빌라랑 오피스텔은 말씀하신 것처럼 임대료 상승이 가격상승으로 이어질수 있지만 아파트가 대상이라면 좀 다르다고 봅니다.

제가 수요감소를 얘기한건 그게 큰 효과여서가 아니라 일시 멸실로 주택가격이 상승하는 효과가 그만큼 미미하다는 뜻입니다. 그리고 투자용 주택구매 수요는 거주수요가 아니니 재건축하는 동네의 집값으로 분석하는건 부적절한 접근이죠. 투자용 아파트를 거주지 근처에서 구매해야하는건 아니니까요.
밴가드
20/07/08 04:35
수정 아이콘
집값 상승 공헌에 현 정부가 재건축 막은 것 외에 더 큰 정책적 실수가 무엇이 있다고 보시나요?
CapitalismHO
20/07/08 09:23
수정 아이콘
다주택자 양도세 중과세 정도가 큰 실수라고 봅니다만 재건축을 막은것하고 비교해서 어느쪽이 큰 실수인지는 모르겠습니다. 확실한건 거래절벽때문에 매수심리에 불을 붙인것 같긴합니다.
고스트
20/07/07 23:02
수정 아이콘
은마 아파트는 근데 언제 재건축 허가 날까요?
펠릭스30세(무직)
20/07/07 23:04
수정 아이콘
유승준이 한국 들어와서 돈벌 수 있는날?

이래서 시범케이스로 찍히면 안됩니다.
Grateful Days~
20/07/07 23:16
수정 아이콘
절대 랜드마크로 찍히면 어떻게되는지 잠실5단지와 은마를 보면 잘알수있죠.
CapitalismHO
20/07/07 23:23
수정 아이콘
둔촌주공 돌아가는 모습을 보면 지금 안하는게 더 이득일수도 있어 보이긴합니다. 크크크
chilling
20/07/07 23:48
수정 아이콘
그건 시장 마음이죠. 다만 은마는 시세 영향을 떠나 양쪽 모두 접점을 찾아 좀 해줬으면 합니다. 제가 은마에 살거나 소유하고 있는 건 아니지만 해야죠.
20/07/07 23:54
수정 아이콘
은마는 일단 박원순 시장이 바뀌어야 될 것 같습니다.

잠실주공5, 은마는 재건축 허가 안해준다고 천명한 바 있죠
20/07/07 23:17
수정 아이콘
서울집값날려버리는 방법은 하나뿐인데 그게 막힌이상 사실 백약이 무효죠..(이젠 인프라가 더 몰려서 이전해도 답없을것같음)
어쨋든 사람들은 서울이라는 울타리 안에서 살길 원하고 어느정도 경제 상황이나 기타 여건에 의해 억눌려있다가 여유가 생기는 사이클은 계속 돌수밖에 없고 그에 맞춘 공급이 이루어지지 않으면 현재 형태의 반복..(이번엔 각종 규제까지 다 떄려박으니까 더 심해진거라는걸 부정하기는 어려운 상황이 와버렸고)
공급이라도 이루어지느냐 안이루어 지느냐가 일단 서울의 집값을 날려버리는 선택이 이외에 집값을 그나마 안정화라고 해야할지 모르겠지만 잡을수있는 베이스라는걸 부정할수는 없을겁니다.
chilling
20/07/07 23:54
수정 아이콘
단순히 규제때문에 심해졌다는 현상을 절반밖에 설명하지 못하는 것 같고, 저는 종합적인 정책 믹스의 실패라고 봅니다.
20/07/07 23:58
수정 아이콘
복합적이죠. 재건축 안내줌(수요가 증가하는 사이클로 들어온 시점에 공급이 안되니 당연히 집값이 오름)
이 상황에서 계속 시그널은 재건축을 안내주고있고 시간이 계속 지남에 따라 유동성이 늘어나고있으니 수요자는 늘어만 가는데
각종 규제로 거기에 부채질을 하니까 사람들이 너도나도 더 급하게 집을 사려는 생각을 가지게 되고 규제를 할때마다 이계 반복됬죠.
가장 베이스는 공급이라는걸 부정하기 힘듭니다.
원론적으로 가면 결국은 수도권 과밀화에 대한 이야기가 나오지 않을수가 없고 뭐 그런 의미에서보면 정책믹스의 실패라는 이야기가 안나올수는 없겠죠.
센터내꼬야
20/07/07 23:19
수정 아이콘
뭐가 답인지 저는 알길이 없네요. 그저 필요할때 집 살 수 있게 적당히만 오르면 좋겠네요.
BibGourmand
20/07/07 23:20
수정 아이콘
그거 억울하다고 재건축 못하고 묶어놓고 버티면 나중에 더 큰일납니다. 건물에 수명이 있는 이상 미래 수요를 위해 재건축을 진행해야 하는 것이 당연한 것이고, 주택 수요자들의 눈높이를 감안하면 더욱 더 해야 하는 일입니다. 이렇게 버티는 건 "내 임기중에 터지지만 않으면 돼" 일 뿐입니다. 낡은 집들 사네 못 사네 하다가 정말 내구연한 다 될 때까지 굴려먹고 그때가서 어쩔 수 없이 멸실이 몰리면 그 정권이 덤테기 쓰는 겁니다.

누구 말대로 주택을 '발굴'하려면 용산에 아파트를 때려박든 그린벨트를 풀든 해야 하는 거고, 그와 무관하게 재건축은 꾸준히 로테이션 돌리듯 진행돼야 정상인 것이지요.
chilling
20/07/07 23:59
수정 아이콘
말씀처럼 미루면 나중에 연착륙하기 어려워지죠.

제 주장은 지금보다 재건축 규제 완화하여 허가를 늘려야 한다는 점에 동의, 그러나 재건축이 가격 안정 수단은 아니라는 것입니다.
BibGourmand
20/07/08 01:03
수정 아이콘
짧게 보면 아니고, 길게 보면 가격 안정 수단이 맞지요. 1:1이 아닌 이상 공급이 늘어나는 것이 아닙니까. 신규 택지를 조성하는 것에 비하면 효과가 작더라도, 가구 수가 늘고 실수요자들이 좋아할 만한 신축 아파트가 늘어나니까요.
물론 빌라나 구축이 신축으로 바뀌는 것이니 그 단지만 보자면 가격이 오르지 떨어질 수는 없겠지만, 전체 아파트로 보면 공급을 늘려 가격이 안정화되는 효과가 있겠지요.
불타는펭귄
20/07/07 23:24
수정 아이콘
어차피 집은 조선시대처럼 대대로 사는 곳이 아니라 교환가치를 보고 삽니다.
강남 아파트 오래 됐으면 안 사실 건가요? 없어서 못 사지 살 수만 있으면 낡아도 삽니다.
주식처럼 생각하면 마음 편합니다. 어차피 전세계적으로 오르는 추세면 오르는 거고
아니면 아무리 집 값 올리려고 난리를 쳐도 떨어집니다.

정책적으로 몇 퍼센트나 오르고 내리게 되는지는 잘 모르겠으나 미미하다고 봅니다.
다른 나라 주식 보듯이 다른 나라 집값을 같이 봐야죠.

정부가 도깨비 방망이를 휘둘러서 공급을 뚝딱해도 지금처럼 저금리 + 유동성 장이면 오릅니다.
화폐가치는 떨어지고 5만원권은 빠른 속도로 퇴장하는데 그럼 뭐 자산은 올라야죠.

정부가 할일은 쇼를 잘하면 됩니다. 김현미 자르면 일단 국민들 기분이라도 좀 풀리지 않겠어요?
결국 연준이 금리를 올려야 우리도 올리지 지금처럼은 절대 금리 올리지도 못해요.
chilling
20/07/08 00:05
수정 아이콘
결국 가격의 변동에 있어 거시변수의 비중이 매우 크다는 관점인데, 저도 몇 년 전까진 그랬으나 좀 바뀌었습니다.
Out of office
20/07/07 23:30
수정 아이콘
재건축은 멸실때문에 공급이 아니라는 희한한 논리를 채상욱위원도 펼치고 계시던데 비슷한 글을 pgr에서 보는군요.
그냥 단순히 계산해서 재건축해서 1.5배 늘어나는거면 액면 그대로 그게 공급인겁니다..

오래된 건물에 영원히 살 수 없는거면 어떻게 하든 단기적인 멸실은 피할 수 없는 부분이구요. 계속 미룬다는 것은 결국엔 말씀하신 멸실효과가 없어지는게 아니라 나중에 더 크게 다가오게 되는겁니다. 게다가 지금 문제는 신축아파트에 대한 수요가 더욱 크다는건데 그건 멸실로 따질 수 없는 문제구요.
chilling
20/07/08 00:10
수정 아이콘
기사나 리포트 접한 적이 있어 누군진 압니다만, 그 글 함 보고 싶네요. 제 기준에선 희한한 논리가 아니라 당연한 것 같지만요.

멸실효과 없어지는 게 아니라 나중엔 문제가 더 커지니 재건축 허가 더 늘려야 한다고 말씀드렸습니다. 제 말을 잘못 이해하신 듯 합니다.
Out of office
20/07/08 00:31
수정 아이콘
재건축하면 단기적으로 멸실효과 때문에 집값이 오히려 더 오를 수 있다라는 얘기로 이해했고, 본문에도 그렇게 적혀있네요.
그래서 저는 멸실효과는 언제든 나오든 나오게 되는거고, 재건축은 기본적으로 캐파가 1.5배 늘어나는 공급인만큼 원활하게 진행되어야 집값 안정에 도움이 된다는 취지로 얘기했습니다.

제 말을 잘못 이해하셨나요?

그리고 '현실적으로 서울 부동산 가격 안정을 위한 공급은 재건축과 같이 헌 집을 새집으로 만드는 게 아니라, 규제 완화를 통해 공실이 많은 오피스를 주거용으로 전환하며 단기에 순공급을 늘리는 방법이 최선입니다.'
라고 하시는데 별로 현실적이진 않아보이네요...

재건축이 오래걸릴까요? 오피스를 주거용으로 전환하는게 오래걸릴까요?
chilling
20/07/08 03:53
수정 아이콘
현실로 다시 돌아오면 백이면 백 재건축보다 오피스 주거 전환이 빠를 겁니다. 물론 정부가 규제를 풀어준다면요.
20/07/07 23:36
수정 아이콘
어찌되었던

무주택자는 주옥된 상황이네요

떡락할 일이 안올거가틈
chilling
20/07/08 00:16
수정 아이콘
2005~2007년에도 똑같은 얘기가 많았죠. 오히려 상승 추세는 최근 3년보다 그때가 훨씬 가팔랐습니다. 그러나 결국 약 7년간 하락장이 오지 않았습니까.

시기를 특정할 순 없지만 언젠간 하락장이 오기야 하겠죠. 세상에 오르기만 하는 자산은 존재하지 않으니깐요. 다만 위에서 얘기했지만 하락장에선 사람들이 오히려 안 사는 게 문제입니다. 그렇게 집값 비싸다고 불평하다가 눈 앞에 기회가 왔는데도, 그때는 또다른 논리가 등장하며 사지 않아요.
20/07/08 07:58
수정 아이콘
사실 그 7년간의 하락은 이명박 정권에서 '이래도 부동산으로 돈 벌 수 있겠니? 어디 한 번 투자 더 해봐. 서울 괜찮은 입지에 공급 막 찍어내줄 테니까' 이런 입장으로 공급을 해 준 결과일 뿐이지 2005-2007 상승에 대한 결론으로 내려간 것이 아닙니다.

만약 지금과 비슷한 스탠스의 정권이 한 번 더 집권하게 되어도 그 때처럼 하락을 할지 의문이네요.
방향성
20/07/08 08:19
수정 아이콘
그냥 리먼사태이지 공급은 영향 없어요
20/07/08 09:41
수정 아이콘
2008 리먼사태로 글로벌 금융위기가 있었다 해도, 참여정부 때의 모든 규제를 부정하며 사실상의 규제를 모두 풀어버리고 수도권에만 보금자리주택을 30만 가까이 공급했죠.
https://namu.wiki/w/%EB%B3%B4%EA%B8%88%EC%9E%90%EB%A6%AC%EC%A3%BC%ED%83%9D#s-4
링크의 위치를 보시면 지금 현 정부가 공급하는 위치와 대비가 확 되실 것으로 보입니다.
방향성
20/07/08 09:48
수정 아이콘
리먼사태로 인한 경제적인 충격을 줄이려고 건설 부양을 시도한거죠. 부동산 정책은 공표-시행에 늘 시차가 있고, 시장에 반영될때 역시 시차가 생깁니다.
20/07/08 10:20
수정 아이콘
리먼 사태 이후에 냉각된 부동산 시장을 안정시키기 위한 용도로 정책을 추가적으로 발표한 적은 있으나,
주택공급을 대폭 확대하겠다는 보금자리주택 정책은 리먼 사태 이전에 발표가 되었습니다.
리먼사태로 인한 경제 충격을 줄이기 위한 용도였다.. 라고 말하기에는 인과관계가 좀 다르지 않나 싶은데요. 물론 영향이 없다고 볼 수 없겠지만, 방향성님 말처럼 'A해서 B한거다'..라고 보기엔 생략된 것이 있는게 아닌가 싶습니다.
20/07/07 23:36
수정 아이콘
올려주신 수치적인 분석은 잘봤습니다.

개인적으로 부동산은 심리라고 생각합니다.
재초환 회피 물량 이후에는 대규모 신축이 없을 것이라 판단한
서울권 실수요자들이 대단지&초품아&역세권인 잠실 신축부터 끌어올렸고
그 흐름이 돌고 돌아 지금의 비정상적인 가격이 만들어졌다고 생각합니다.

저만 해도 지금 안사면 큰일 난다는 생각에 영끌해서 패닉바잉했는데
저같이 생각한 분들이 계속 신고가 올려주신 덕분에 지금은 플러스 13.5억입니다.

현재는 공포가 시장을 지배하고 있고 강력한 대책에도 불구하고
집값이 미쳐 날뛰고 있는데 이걸 어떻게 끊어낼지 감도 잘 안잡히네요..
chilling
20/07/08 00:22
수정 아이콘
저도 마찬가지로 심리가 매우 중요한 변수인 시장이라고 생각해요. 그 심리에 수급, 거시변수 등 여러 요소가 영향을 미치지만, 비합리적인 판단도 적지 않게 영향을 미친다고 보고요.

저도 어떻게 안정시킬 수 있는지 정답은 잘 모르겠습니다.
소독용 에탄올
20/07/07 23:42
수정 아이콘
공급을 늘리는 것이 단순히 재건축을 하는 것이 아니라 공공녹지를 죽죽 밀어서 공급을 추가할 수도 있고, 미군기지 이전등으로 생기는 용지에 아파트를 채워넣을 수도 있습니다. 여기에 대해서 재건축 허가를 내면서 용적률 50% 올리고 무작위 호수로 일정비율 공적영구임대할당을 강제하는 식으로 공적공급을 양아치처럼 확대하는 방법같은걸 쓴다면 정말 가격에 상당한 영향을 줄 수 있을겁니다.

여기 들어가는 재원을 지출하는것, 그리고 그 결과 주택가격이 안정되거나 내려가는걸 원하는 사람이 얼마나 되느냐가 문제죠.
chilling
20/07/08 00:31
수정 아이콘
그러면 공급 자체는 늘릴 수 있는데, 소셜 믹스 성공한 사례가 많지 않아 사회적으로 어떤 부작용이 있을지 예단하기 어렵네요. 영구임대할당이라... 찬반을 떠나 재밌는 아이디어입니다.
가개비
20/07/07 23:46
수정 아이콘
어느정도 정론에 가까운 글이라고 봅니다.
잘 읽었습니다.
chilling
20/07/08 00:34
수정 아이콘
감사합니다.
20/07/07 23:54
수정 아이콘
가정이 잘못됀게 있는데 보통 재건축을 하면 추가 분양분이 있습니다. 100채를 허물면 보통 150채는 짓죠.
20/07/08 00:07
수정 아이콘
저층주공시리즈들은 일반분양 물량들이 많았는데
앞으로 남은 80~90년대 중층들은 조합원들 챙기고 나면 남는게 몇 없을겁니다.
사실 150채는 꽤나 후한 가정이죠..
chilling
20/07/08 00:36
수정 아이콘
재건축시 1.5배가 된다고 가정하고 계산한 겁니다.

그래서 2021년에 200호가 빠지고, 3년 후인 24년에 300호가 늘어나죠.
20/07/08 12:24
수정 아이콘
아 아래에도 나와있어 말은 더쓸까했지만 선분양인 지금 과정에서는 100채가 빠지면 바로 150채의 수요를 만족하는 공급이 나온다는 점이있습니다. 이사람들이 전세로 가거나 월세로가는건 맞지만 주택 매매시장에서는 공급이 확정됀자가돼죠
chilling
20/07/08 12:26
수정 아이콘
그 의미였군요. 이해했습니다.
20/07/07 23:56
수정 아이콘
지금 부동산 이야기를 하면, 사람들이 너무 흥분해있는데 이글은 좋네요

잘읽었습니다 저도
chilling
20/07/08 00:37
수정 아이콘
감사합니다.
20/07/08 00:01
수정 아이콘
(수정됨) 일단 많은 분들이 지적해주셧지만 저도 첨언하자면
1. 재건축한다고 멸실이 매매 수요로 가지 않음.
2. 재건축 사업 시작한다고 바로 멸실되지 않음 마지막 관처 이후 단계에서 멸실.
3. 멸실되고 바로 선분양하기 때문에 매매 공급은 바로 이루어짐.
4. 차로 치면 90년대 프린스 100대가 최신 소나타 150대가 되는 것 단순 50대의 공급으로 볼 수 없음.
5. 재건축 멸실이 임대 수요로 이어질 수는 있음. 그래서 지금처럼 전세대란이 오기전에 단계적으로 개발을 진행했어야함. 지금처럼 수년간 꽉틀어 막을게 아니라.
6. 현행법상 재건축을 하면 100개의 주택에서 50개의 분양공급 뿐 아니라 10개의 임대 공급도 발생.
등등 너무 지적할게 많네요.
그리고 주택 시장이든 주식 시장이든 요즘 추세는 마법의 선반영입니다. 과거보다 정보가 많아지고 많은 시장 참여자들이 정보를 가지게 되면서 더욱더 미래의 수요와 공급이 현재 가격에 반영되고 있습니다. 거기에 주택 시장은 심리적 요인이 크게 발휘되는데 지금과 같은 규제 정책은 매수 심리를 뒤흔들어 미래의 수요까지 당겨오는 역할을 하고 있죠.
분양가를 때려잡고 상한제를 하면 뭐하나요. 청약할 집이 없는데... 몇개 안되는 분양 나오면 뭐하나요 30, 40대는 가점도 밀려 추첨도 없어 희망이 없는데요. 결혼해서 애낳고 특공이라도 써볼라고 하면 뭘하나요. 왠만한 맞벌이집은 다 소득에 걸리는데... 소득이 낮아서 자격 조건이 되면 뭐하나요 그 소득으로는 턱없이 높은 분양가인데... 괜히 젊은 층이 영끌해서 집사는게 아닙니다.
무분별한 재건축 개발은 막아야죠. 하지만 아얘 틀어막아서는 안되죠. 무분별한 대출 규제 필요하죠 하지만 이렇게 수차례의 거쳐서 숨통을 조이면 안되죠. 필요하면 세금 조절 할 수 있죠. 하지만 이렇게 양도세까지 올리고 1주택 실거주자 까지 올리면 엉뚱한데서 피해가 오게 되죠.
이 정부의 부동산 정책은 한마디로 과유불급이에요. 아무것도 안하느니만 못합니다.
아르네트
20/07/08 00:27
수정 아이콘
222 이게 정확한 분석으로 보입니다. 특히 4번. 구축과 신축 수요가 엄청 달라요. 30대들에게..
Out of office
20/07/08 00:33
수정 아이콘
공감합니다.
재건축하면 그 기간동안 멸실이 생긴다는 아주 간단한 사실 하나로 재건축을 수급악화 요인으로 보는건 참 황당할 정도네요.
chilling
20/07/08 01:24
수정 아이콘
1. 다른 리플에서도 말씀드렸지만 재건축 하면 어차피 다시 입주할 거니 임대를 선택할 것이고, 그러므로 매매 수요를 자극하지 않아 가격 상승에 영향을 미치지 않는다는 것인데 한 단계만 더 생각해보시길 권합니다. 예컨대 잠실주공 5단지를 재건축한다고 치고, 멸실이 되어 공급이 줄었는데요. 자가로 살던 원주민이나, 교육이나 직장때문에 전세로 살던 세입자나 말씀처럼 상당수가 임대 수요로 갑니다. 재고는 줄었는데 임대 수요는 늘어나니 임대료가 상승합니다. 임대료가 상승한다는 의미는 수익률이 좋아진다는 것과 같으니 결국 지역 매매 수요를 자극하게 됩니다. 간단하죠.

2. 재건축 절차와 통상적인 소요 기간을 몰라서 삽 뜨는 기간 3년으로 잡은 게 아니라(...), 재건축론자들의 희망사항을 반영해 정부가 최대한 빠르게 행정 처리를 하여 삽 풀 수 있도록 만들어준다는 가정을 한 겁니다.

3. 종이 공급과 실물 공급의 차이인데, 투자로 생각하면 종이 공급도 공급이지만 실거주 공급은 충족되지 않은 상태죠. 종이는 재고가 아닙니다.

4. 구형 프린스가 소나타로 바뀐다는 점은 동의합니다. 다만 지금 재건축 기다리고 있는 대표적인 동네(목동, 잠실, 상계, 여의도 등)들은 학군이든 직주근접이든 소나타로 바뀌지 않아도 실거주 수요가 항상 충분하던 동네라 신품효과가 그리 큰지 의문입니다. 따라서 입지에 따른 거주 수요의 관점에선 공급 감소로 인한 가격 상승 논리가 맞지 않나 싶고요.

5. 동의합니다.

6. 임대 끼워넣는 거 몰라서 1.5로 잡은 게 아닙(...), 재건축의 평균적인 호 증가를 대략 1.5로 잡은 겁니다. 1.5 못 미치는 집도 많고, 1.5 넘는 집도 있으니 무난한 1.5로 설정한 것입니다.
20/07/08 09:48
수정 아이콘
세세하게 의견이 갈리는 부분들이 있지만 그게 중요한 것 같지는 않고 댓글타래를 보니 큰틀에서 글쓴분과 의견이 다르지 않은 것 같아 트집은 여기에서 멈추겠습니다. 저 또한 재건축, 재개발이 만능이라고 생각하지는 않습니다. (재개발, 재건축으로 실공급이 유의미하게 증가한다고 생각하지도 않습니다.) 더욱이 이미 시기를 놓친 상황에서 지금 개발 카드를 꺼내드는게 애매할 수도 있습니다.
그럼에도 불구하고 지금은 규제를 풀어줘야할 시점이라고 생각합니다. 말씀드렸듯이 실제 공급과 수요보다는 공급자, 수요자의 심리 상태가 가격에 큰 영향을 끼친다고 생각하는데 지금까지 규제는 수요자가 더 쫒기게 만들었다고 생각하기 때문입니다.
저는 최근 몇몇 지역에 안전진단 통과 소식이 이제는 필요한 개발은 허용해주겠다는 싸인으로 생각했는데 6.17의 재건축 관련 정책을 보고 아니라는걸 깨달았죠. 이걸보고 실수요자들은 어떻게 생각할까요? 향후 10년간 신축분양은 꿈도 못꾸겠구나. 지금이라도 준신축, 구축을 잡아야겠다. 그리고 부동산으로 가보지만 가격 상승 조짐이 보이자 매물이 씨가 마른게 현 상황입니다.
필요한 재건축 재개발은 실공급 여부를 제외하고도 미래의 매매 수요를 잡아두는 효과가 있고 그게 원활하게 돌아가야만 실수요자들도 기다리다 보면 기회가 있다는 생각을 합니다. 그래서 안생겨도 됐을 가격 거품을 막아준다고 생각합니다.
그리고 이와 함께 적절한 정책이 동반되야 겠지요. 양도세 인하, 다주택 또는 보유주택 총가격을 기준으로 하는 보유세 인상, 임사 제도 폐지(하지만 소급적용은 말도 안됨. 신규부터 제한), 무주택 실수요자에 대한 대출 규제 완하 등이 그 예라고 생각합니다.
왜이래요진짜
20/07/08 10:54
수정 아이콘
재건축 이주 기간에 근처 전세값 상승 -> 매매가 상승을 주장하시는데 단기간으로 보면 맞죠 다만 그렇다면 입주할때 반대로 가는것도 계산하는게 맞을겁니다 오히려 단기간 증가했던 전세 물량 이상으로 다시 빠집니다 또한 입주시 재건축 아파트는 전세가율도 낮고요
20/07/08 00:03
수정 아이콘
서울에 땅이 있습니다.. 상업지구들이요. 본문에서 쓰신것처럼 노는 상업지구 특히 호텔들.. 주거지역으로 재초환걸어서 허가내주면 알아서들 시장이 공급하기 시작할겁니다.
chilling
20/07/08 01:27
수정 아이콘
네, 상업지구에 골머리 썩고 있는 건물들 활용하는 게 여러모로 좋다고 봅니다.
시니스터
20/07/08 00:08
수정 아이콘
아무리 생각해도 박원순 10년은 대한민국 국민에게 거대한 재앙이었던거 같습니다
오세훈이 쏘아올린 거대한 응가
20/07/08 00:16
수정 아이콘
저도 그냥 박원순 시장이 문제인 것 같아요..
잠실주공 1~4단지 & 잠실시영 벌써 입주 다 마치고 강산까지 한번 변했는데
5단지만 바짓가랑이 잡고 늘어진다는게 정상은 아니죠
아이군
20/07/08 02:22
수정 아이콘
이런 면은 확실히 있다고 봅니다. 박원순은 제가 다른 글에서도 댓글을 달았는데 원가절감과 규제에 최적화된 사람인 것 같습니다. 이명박-오세훈 시장의 완벽한 안티테제적인 인물이에요.
20/07/08 03:33
수정 아이콘
(수정됨) 44444
희대의 (심한욕 심한욕)정치인이라고 봅니다
20/07/08 00:30
수정 아이콘
진짜 이게 정책이 말이 안되는게

1 - 재건축등의 공급은 다 틀어막음
2 - 임대사업자를 해서 '집을 팔 요인을 또 없앰'
3 - 양도세를 올려서 집을 팔 요인을 또 없앰..
4 - 자꾸 대출규제를 강화해서 '지금 사야겠다'는 심리를 계속 자극함. (몇달이 멀다하고 계속 규제가 쎄지는데. 그러면 그럴수록 얼른 사고 싶어지죠)



지금 집은 '저희 회사 20~30대들만 봐도'
취업하기 위해 지방에서 서울로 올라오면서 '독립' 하게 되서 새로운 수요가 계속 생성됩니다.
(게임업계만 해도 일자리가 98% 서울과 수도권에 있는게 현실이라)

그리고 이 사람들이 전세~월세로 몇년 살다가 슬슬 집을 살려고 하면 '청약은 택도 없기 때문에 매매' 밖에 없습니다.

이런 사람들이 계속 쌓이는데 집값이 안오를수가 없죠.

이미 일자리는 전부 서울에만 있고. 지방의 학생들이 계속 서울로 올라옴 + 서울의 가구들도 계속 독립함.. 으로 인해 필요한 집은 계속 늘고 있는데요.
(미래에는 인구가 줄면서 줄어들겠지만.. 현시점에선 서울은 수요는 계속 늘어나고 있는 상태죠)

수요가 자연적으로 늘고 있는데 공급을 줄이고 있으니 가격이 안오르는게 더 비정상일 겁니다.



진짜 솔직하게 말해서 '20번 넘는 정책을 0번'으로 줄였으면. 이거보단 덜 올랐을껍니다.
(오르는건 필연적이라고 생각하지만.. 유동성도 다양한 이유로 급격히 늘었고. 금리가 너무 내려가기도 했고.. )

정부에서 내놓는 정책들이 실질적으론 집값 올리는걸 더 부추겼다고 생각하기 때문에..
아이군
20/07/08 02:20
수정 아이콘
이 분의 설명을 또 약간 다르게 표현하자면,

[재건축은 주택 공급의 방법으로는 최악입니다.] 그냥 새로 짓는게 낫죠......
지금 공급이 모잘라서 집값이 오른다는건 신도시정책이 옳다와 거의 동의어일 겁니다.(물론 적어도 저는 그렇게 생각하지 않습니다.)
당연히 신도시정책은 여러 부작용이 있는데, 그냥 단순 공급으로만 이야기 하면 재건축보다 무조건 우월하죠. 집을 허물로 새로 짓는 거랑 그냥 새로짓는 것과는 차원이 다를 수 밖에 없습니다.

세금규제나 가격변동요인 같은 다른 것을 이야기 할 수는 있는데,
재건축 규제 -> 공급 부족 -> 집값상승은 절대 공식이라고 할 수 없는 거죠.(공급을 늘리려면 재건축을 막고 그 건설력으로 무조건 신도시를 만들어야 한다는 결론이 도출되는 거죠.)
미메시스
20/07/08 02:36
수정 아이콘
양질의 일자리는 서울중에도 강남에 주로 몰려있기 때문에
신도시라고 해도 강남 접근성이 안좋으면 재건축보다 무조건 낫다고 보기 힘듭니다.

실제 강남 접근성이 좋은 분당 판교와 서울 북서쪽 신도시 집값을 비교해보면 넘사죠.
아이군
20/07/08 03:04
수정 아이콘
(수정됨) 그렇죠... 그런 여러 다른 요소가 있기 때문에 그냥 공급이 모잘라서 집값이 올랐다고 말하기 어려운거죠. 규제가 부족해서 집값이 올랐다고 하는 현 정부의 기조가 잘못된 만큼, 재건축만 팍팍 풀면 집값이 내린다는 말도 잘못이라고 봅니다.
20/07/08 11:29
수정 아이콘
재건축도 공급의 한요소고 재건축/재개발을 풀고 다른 규제도 기축시장에 매물 공급이 되도록 풀어야죠.
서울 같은 경우 신축 공급 방법 중 재개발/재건축이 효과가 좋은거고요.

신도시면 토지 보상금이 발생하고, 이 토지 보상금은 인근 특히 수도권의 경우 서울내로 많이 흘러들어오게됩니다.
Polar Ice
20/07/08 03:19
수정 아이콘
수치로 나온 모델은 몽키매직님의 댓글처럼 체감이 완전 다르네요.
공실이 많은 오피스를 주거용으로 바꾼다는게 이해가 되질 않네요. 건물 그대로 내부만 주거용으로 전환하게 한다는 건지 잘 모르겟습니다.
어떤 방식으로 전환 한다는 건지, 주거를 단기로 만든다는건 전월세 단기 계약 성격의 주거형태를 공급한다는 게 맞나요?
구조적으로나 주거형태로나 사람들이 바라는 집이랑은 많이 다를 거 같네요.
전환시 비용이나 전환으로 인해 생기는 문제점등 부차적인 문제점들이 발생하지않을까요?
재건축이나 재개발을 추진하는 건 그만큼 노후되었기에 추진하는 건데 어쩔수 없이 진행 되어야 할 요소라고 봅니다.
chilling
20/07/08 03:47
수정 아이콘
(수정됨) 멸실의 효과를 보이기 위해 심플한 숫자로 넣어본 것이고요. 실제가 궁금하다면 서울시에서 제공하는 통계 활용해서 현실적인 재건축 기간 8년, 9년으로 잡고 직접 돌려보시면 간단하게 궁금증이 해결되지 않을까 싶습니다.

오피스 전환은 주로 리모델링, 사업성이 매우 좋은 일부는 철거 후 재건축도 불가능한 옵션은 아니겠죠. 단기의 의미는 통상적인 재건축, 재개발보다 빠른 시간 내에 순공급이 가능하다는 겁니다. 단기 임대의 의미는 아니고요.
20/07/08 04:30
수정 아이콘
(수정됨) 평소 '정부는 재건축/재개발을 허용하라~~~!!'고 구구절절 댓글을 달던 사람으로서 이런글이 보이면 바로 달려와서 댓글을 쓰는게 도리이겠습니다만...노느라 중간중간에 눈팅하면서 한줄짜리 댓글이나 달다가 이제야와서 장문의 글을 쓰려고보니 제가 하고 싶었던 얘기는 위에 다른분들이 다 하셨네요 ㅡ_ㅡ

그나마 언급되지 않은 부분만 적어보면...(이것도 사실 언젠가 댓글로 간략히 적었던것 같긴합니다만...조금 부연해봅니다)

재건축/재개발허용하면 멸실때문에 집값이 오를거다라고 하셨는데....과거사례를 결과적으로 보면 가격은 올랐습니다만, '멸실때문에'라고 보기에는 무리가 있다고 생각합니다. 만약에 멸실때문에 집값이 오른다면 뉴타운 개발이 한창이던 시절에 집값이 폭등했어야합니다. 아시다시피 재개발지역 중심으로 일부 올랐지, 대대적으로 상승하지는 않았죠. 그리고 그 당시에 집값이 너무 올라서 힘들었던 사람은 많지 않았다고 보셔도 될겁니다. 이사를 가야하긴했지만 좀 떨어진 동네로 이사가면 여전히 안오른집이 있었으니까요.

반면에 지난 3년간을 보시죠. 재개발로 인한 대규모 멸실이 별로 없었지만 서울 뿐만 아니라 수도권 전반적으로 집값이 폭등했습니다. 그리고 대다수의 사람들이 집값상승을 문제라고 인식하고 있습니다.

그래서 저는 재건축/재개발을 통한 멸실만으로는 집값이 대세상승할 가능성은 낮다고 봅니다. 올라봐야 재건축하는 동네 주변만 오르거나, 'Hoxy...다음엔 우리?'라며 기도메타를 시전하는 동네나 오르겠죠. 반면, 규제를 통해 재개발/재건축을 제한할 경우, 집값 대세 상승 가능성은 매우 높게 봅니다. 따라서 재건축/재개발을 허용하기만해도 대대적인 집값상승은 일어나지 않을 것으로 생각하고 있습니다.

별도로 상업용 건물을 주거용으로 용도전환하는 건 저는 개인적으로 별로 생각해보지는 않았습니다만. 다음과 같은 문제가 선결되어야할 것 같습니다.
a. 과연 해당 건물주는 그것을 원하는가?
b. 거주자는 그런 환경을 선호하는가?
c. 위의 a,b를 고려했을때 과연 건물주 및 실소유자에게 투자가치가 있는가?

만일 위의 a~c에 대해 긍정적인 답을 얻을 수 있다면, 재개발/재건축이나 그린벨트 파괴의 훌륭한 대안으로 적극적으로 검토되는것이 합리적이겠죠. 그리고 실제로 미국이나 유럽에 가보면 과거 상업용빌딩을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우가 많으니 충분히 고려해볼만 할 것도 같습니다...반면 a~c중에 하나라도 부정적인 답이 나온다면, 해당 정책은 정상작동을 못할 것이고, 재건축/재개발이 허용되지 않아서 생기는 문제는 더욱 커지겠죠. 그렇다면 과연 우리가 어느정도 효과가 있을지 알 수 없는 상업용건물 용도변경 정책을 기다릴 필요가 있을까요? 그동안 집값이 또 오를 가능성이 높을텐데요? 그냥 재건축/재개발 허용부터 해야하는거 아닐까요?

물론 가장 확실하게 집값을 잡을 것으로 생각되는 정책은 '종부세 왕창올리기'이긴합니다. 무주택자로서 저는 쌍수들고 환영하고 싶은 정책인데요. 한10~20%쯤 질러줘도 좋겠군요. 그러면 재건축/재개발, 오피스용도변경 이런거 없이도 집값은 잡히겠네요. 근데 과연 현 정부가 질러줄지 모르겠습니다.
chilling
20/07/08 11:00
수정 아이콘
그 뉴타운이 한창이던 시기는 서울 실질 아파트 가격이 지속적으로 하락하며 매매 수요도 뚝 끊겼던 시기라 뉴타운 미분양이 많았거든요. 왕십리, 은평 등 지금은 30평대 기준으로 10억 넘는 뉴타운들, 2000년대 후반~2010년대 초반에 미분양으로 눈물의 세일하던(...).

그리고 상업용 주거용 전환은 몇몇 규제만 완화하면 디벨로퍼 입장에서 군침 흘릴 곳은 꽤 있습니다. 예컨대 여의도 IFC몰 뒤에 있는 예전 한진해운 건물 전환할 거란 얘기가 솔솔 나오고 있죠.
20/07/08 11:53
수정 아이콘
(수정됨) 제 얘기가 그겁니다. 당시에 뉴타운 미분양이 많을정도로 집값이 오르지 않았다는 건 결국 공급이 수요를 초과했다는 이야기아닌가요. 그렇다면, 재개발을 통한 멸실과 대세적인 집값상승은 크게 관련이 없다고 봐야하지 않을까요? chilling님 말씀대로 멸실이 집값을 올릴거라면, 그때 혹은 멸실이 발생하는 뉴타운 프로젝트 시작기에 집값이 왕창 올랐어야죠. 현실은 재건축/재개발을 금지한 현정권 기간동안 훨씬 많이 오르지 않았습니까.

여의도 한진해운건물은 이제는 현재 여의도 상황에서는 사무실용도로는 별로 경쟁력이 없을테니 용도전환하는것도 방법은 되겠군요. 다만 상기 a-c부분을 고려할때 건물주나 실소유주 입장에서 매력적인 제안이 될 수 있는 좀 더 지켜봐야겠네요.
chilling
20/07/08 12:13
수정 아이콘
수요는 05~07 불장과 다르지 않은데 공급 증가 시그널로 인해 집값이 오르지 않은 것인지, 공급은 부차적이고 수요가 05~07 불장과 다르게 확 죽어서 집값이 오르지 않은 것인지 구분해야겠죠.

더불어 뉴타운 멸실 시기엔 2000년대 초반에 계획한 2기 신도시 중 빠르게 착공을 시작한 판교와 같은 지역의 입주가 시작되며 대체 공급이 존재했고요. 재고 감소를 막아 줄 방파제가 존재했다는 점을 고려해야 합니다. 지금은 본문에서 언급했다시피 지난 정권에서의 신도시 개발 소홀로 인해 완충제가 부족합니다.
20/07/08 14:49
수정 아이콘
(수정됨) chilling님 의견을 종합해보면, 결국, 재개발/재건축을 하면 멸실로 인해 집값이 많이 오르지만, 뉴타운 당시에는 신도시 주택공급으로 수요가 분산되어서 서울 집값이 오르지 않았다는 이야기이신걸로 보이네요. 2기신도시의 상당수가 서울(특히 뉴타운위치)에서 거리상 많이 떨어져있어서, 해석에 무리수가 있지 않나..하는 생각도 듭니만, 검증이나 반박이 가능한 자료가 나올때까지는 판단을 보류해야겠죠.

어쨌든 chilling님의 의견이 맞다고 가정하면, 서울시의 집값은 신도시를 통한 대규모 공급(최소 몇만세대수준)에 의해 좌우되고, 충분한 신도시만 공급하면 서울에서 재건축/재개발을 해도 집값은 오르지 않는다라고도 해석할 수 있습니다. 또한 상용건물의 용도전환에는 한계가 있을테니, 3기 신도시가 분양될때까지는 지금의 상승세를 제어할 방법은 현실적으로 강력한 종부세 밖에 없을 것으로 이해되네요. 더불어 3기 신도시 입주가 시작될때까지는 서울에 멸실이 있어서는 안되겠군요. 집값이 더 빨리 오를테니까요

반면 저는 서울에 양질의 주택이 공급되지 않으면 종부세를 미친듯이 올리지 않는 이상 서울 집값은 계속 오를것으로 해석을 하고, 재건축/재개발이 허용되어야 대세상승 경향이 주춤해지거나 혹은 안정화될거라고 보고 있습니다.(물론 재개발/재건축 지역의 가격은 지엽적으로 오르겠지만) 3기 신도시는 위에서 2기신도시 관련하여 제가 제기한 의문과 마찬가지로, 대부분 서울에서 거리가 멀기 때문에 실질적으로 서울 집값 안정화에 별로 도움이 되지 않을 것으로 봅니다.

뭐 두고 보면 알겠죠.
맥스훼인
20/07/08 04:39
수정 아이콘
(수정됨) 재건축의 단기멸실 효과로 재건축을 늘린다고 단기 집값을 잡기 어렵다는 점에는 동의하지만 그 대안이 오피스 주거용 전환...이라는 부분은 이해가 안되네요. 이거 박원순 시장이 미는걸로 아는데.. 오피스의 주거용 전환은 결국 (평수 큰) 오피스텔에 다름아닐진데, 오피스텔과 아파트는 대체불가능한 상품입니다.
결국 공급확대는 그린벨트, 용적율과 같은 부분을 건드리지 않으면 어려운데 이걸 서울시에서 결사반대하고 있죠.
20/07/08 05:12
수정 아이콘
아 그게 박원순 시장이 미는 아이디어인가요...갑자기 신뢰도가 급 하락하네요 크크크크크
맥스훼인
20/07/08 05:41
수정 아이콘
20/07/08 07:40
수정 아이콘
애초부터 궁색한 대안이었군요....알려주셔서 감사합니다
chilling
20/07/08 11:06
수정 아이콘
박원순 시장이 미는 것과 영국식 PD는 차이가 꽤 있습니다. 지금처럼 서울시가 디벨로퍼이자 동시에 허가권자도 같이 하려는 건 별 도움이 안 될 것 같고요. 규제를 풀어 민간 디벨로퍼가 매력을 느낄 수 있도록 하는 게 포인트 아닐까 싶습니다.
20/07/08 12:01
수정 아이콘
우와...서울시가 디벨로퍼+허가권자를 직접 하시겠다는 계획이었나요;;;; 박원순 시장은 정말 신박한(나쁜의미로) 아이디어 많이 내놓으시는 분이네요;;;
chilling
20/07/08 12:25
수정 아이콘
뭐 사업주 따로 있는 것도 있고, 직접 플레이어로 뛰는 경우도 있습니다.
20/07/08 08:18
수정 아이콘
정부의 첫번째 부동산 정책이 나올 때부터, 부동산 가격을 잡는게 진짜 목표면 공급늘리고 보유세 건드려야한다는 이야기는 계속 나왔습니다. 그런데 그때마다 공급은 가격을 올린다, 재료 자체를 주면 안된다, 나중에는 대통령이 지방균형발전 이야기하자마자, 지역균형발전을 위해서 서울에 공급정책 쓰기 어렵다는 이야기가 나오더군요. 그렇게 일관된 공급축소, 수요 억제 정책으로 22번을 왔습니다.

물론 신축 공급은 단기적으로 가격을 끌어올리는 모습을 많이 보입니다. 아마 이는 1)양질의 주택 공급으로 가격이 올라가고 이 주택들이 주변 집값 자극, 2)시장에 새로운 호재, 이 두가지 이유가 클텐데 생각해보면, 결국 재건축과 신축이 결국 필요함에도 불구하고 일단 임시 처방으로 재료가 될만한 것들은 당장 눈에서 치우라는 이야기와 같죠.
그리고 그렇게 재료를 치우려고 22번을 애썼지만 결과는 다르게 나왔습니다. 그러니 이제 더 오를 수 있는걸 이렇게라도 해서 막았다는 이야기가 나옵니다. 이런 식의 쉴드라면 세상의 어떤 정책도 평가가 불가능하죠.

지금도 늦지 않았습니다. 민주당은 특별한 일이 없으면 다음 정권도 창출할 거고 잘하면 앞으로 2,3번 이상도 정권을 유지할 수도 있을겁니다. 10~20년 정권에서 이제 겨우 3,4년 지났을 뿐입니다. 정부의 부동산 정책이 정말 안정된 가격과 이를 통한 주거공급이라면 한번 변화도 시도해봤으면 합니다. 전국민이 온 에너지를 부동산에 쏟고 규제를 분석하는게 얼마나 비효율적인가요. 그러니 심플하게 공급정책이 정말 되는지 안되는지 22번정도 다른 방향(공급 및 수요 억제를 통한 거래 억제) 해봤으면, 2,3년은 해봣으면 하네요.
구혜선
20/07/08 09:00
수정 아이콘
개인적으로 아파트 분양할때 맞벌이 소득제한은 도대체 왜 하는지 모르겠어요. 보유재산 별로 없고, 무주택자에서 처음으로 집 마련하려는 건실한 일정 소득 이상의 납부자로 구성 된 신혼부부들이 출산율로 보던, 사회 전체의 부의 순환으로 보던지 가장 혜택을 줘야될 사람들인데..
NoGainNoPain
20/07/08 09:57
수정 아이콘
특별공급이야 그 목적상 소득제한을 둘 수 밖에 없습니다.
일반분양에 그런 게 있으면 이상한거죠. 실제 일반분양에 그런 조건을 두지도 않구요.
20/07/08 10:09
수정 아이콘
현실과 괴리가 큰게 문제지요. 최소 6억이 넘어가는 분양가에 4인세대 기준 세전 연봉 7500언더여야 지원할 수 있는데 대출은 40%만 됩니다. 그럼 최소 3억을 가지고 있어야하는데 젊은 신혼부부가 소득이 합산해서 7천정도로 그돈을 모아서 가지고 있는다는게 말이 될까요. 양가 도움으로 풍족하게 시작한 부부 정도가 해당 되겠네요. 부자집 A는 맨날 놀다가 아버지 사업채에 들어가서 일배우고 결혼하더니 청약 당첨. 집안 도움 없이 열심히 살아서 직장들어가 이제 학자금대출 갚은 B는 청약 꿈도 못꿈. 이건 흙수저를 기만하는 제도라고 생각합니다.
NoGainNoPain
20/07/08 10:17
수정 아이콘
그렇다고 해서 신혼부부들한테만 분양가를 낮춰줄 수는 없는거죠.
그리고 6억이상이라면 필히 자금조달계획서를 작성해야 되기 때문에 부자집 A가 그렇게 쉽게 못들어갑니다.
20/07/08 10:32
수정 아이콘
신혼부부에게만 분양가를 낮추라는 의미가 아닙니다. 대출규제, 청약제도, 모두가 불합리하다는 거죠. 소득 기준을 현실적으로 높이던가 신혼부부에게 대출 규제 완하를 하던가 하는게 필요합니다.
그리고 자금 조달 계획서는 아마 9억 까지는 증빙자료는 필요없을거에요. 뭐 필요하다고 해도 차입금으로 처리한다던가 이를 피해갈 방법은 많습니다. 증여세를 다소 내도 되고요. 그리고 집안여력이 되는 집안일수록 일단 학자금대출이 필요가 없고 결혼했을때 미리 상당부분 지원을 받았을 테니 소득이 크지 않더라도 보유하고 있는 금액이 꽤 될 여지가 있습니다. 부자집 A는 쉽게 들어가요. 당첨이 안될까봐 문제지 자금 조달 계획서 때문에 청약을 안넣지는 않죠.
NoGainNoPain
20/07/08 10:40
수정 아이콘
신혼부부만을 고려해서 대출규제, 청약제도를 바꿀 수가 없습니다. 그것만을 예외로 해서 풀어주면 엄청나게 꼼수가 나올겁니다.
안그래도 청약 관점에서의 신혼부부 기준과 실제 사람들이 인지하는 신혼부부 기준은 많이 다른 편이기도 하구요.

증빙자료가 필요없다 뿐이지 조정대상지역 3억원 이상 주택 거래와 비규제지역 6억원 이상 주택거래에 해당될 것이기 때문에 자금조달계획서 제출대상은 맞습니다.
제출시점에 걸리지 않을 뿐이지 의심사례로 간주되어 조사 들어가면 증빙자료를 요구할텐데 이때 어버버하면 걸리게 되겠죠.
20/07/08 11:01
수정 아이콘
신혼부부만을 고려하라는게 아니라 청약제도 특히 특공 전반적인 문제가 있다고 말씀드렸는데요. 그리고 대출규제 또한 생애 첫주택, 보금자리론 등등 여러가지면으로 예외 규정이 있는데요 왜 바꿀 수 없다고 단정적으로 말씀하시는지 모르겠습니다.
그리고 이러쿵 저러쿵 해도 자금조달이 가능한데 자금조달계획서에서 걸릴까봐 청약을 망설이지는 않습니다. 아예 자금조달 자체가 안되서 청약을 포기하는 거죠.
NoGainNoPain
20/07/08 11:09
수정 아이콘
제가 젤 처음 이야기한 내용은 맞벌이 소득제한입니다. 청약제도 전반에 문제가 있다는 것에 대해서는 이야기한 적 없습니다.
제가 그 이야기를 하고 싶었다면 님의 아래 댓글에 대댓글을 달았을 겁니다.
그리고 생애 첫주택과 보금자리론등의 예외규정을 신혼부부에게만 더 많이 풀어줘야 한다는 구체적 이유가 보이질 않습니다.
신혼부부에게만 더 많이 풀어주면 또 형평성 이야기가 나오겠지요.
20/07/08 11:17
수정 아이콘
얘기가 계속 도네요. 저는 특공 전반적으로 소득제한에 문제가 있다고 생각하고 이를 바꿔야한다고 생각합니다 신특을 예로 들은거지 신특에 대해서만 바꾸자는 말이 아니었습니다. 대출 규제 또한 전반적으로 너무 과하게 문제가 있다고 생각하고 무주택, 첫주택, 실수요자 측면에서는 어느정도 풀어줘야한다고 생각합니다. 왜냐하면 그렇게 규제가 풀리는게 보여야 미래의 수요자들이 무리하게 현재로 들어오려는걸 막아 준다고 봅니다.
NoGainNoPain
20/07/08 11:19
수정 아이콘
혼돈 님// 앞에서도 말씀드렸지만 저는 특공 전반적인 이야기를 할 의도가 없습니다.
그런 이야기를 하고 싶었다면 님의 아랫댓글에 대댓글을 달았겠죠.
얘기가 계속 도는 건 님이 이 댓글에서 특공 전반적인 이야기를 하고 싶다는 게 그 원인인 것 같습니다.
미메시스
20/07/08 10:46
수정 아이콘
(수정됨) 쉽다는 기준이 다르겠지만

1억 정도는 증여해도 비과세고, (20,30대)
추가로 2~3억 증여한다 해도 20% 정도만 세금으로 내면 되기 때문에
대출끼고 그동안 소득증빙하고 하면
(집에 좀 여유있다면) 그렇게 어렵진 않습니다.

만약 친가,처가 양쪽에서 지원한다면 더 쉬워지고요.
(4억 증여받는다 해도 세금 2천)

분양 후 아파트 상승폭을 감안하면
돈이 없는게 문제지 세금이나 제도가 문제 되진 않습니다.
NoGainNoPain
20/07/08 10:52
수정 아이콘
(수정됨) 당연히 부모가 부동산 자금의 70% 정도는 쉽게 증여를 해줄 수 있는 능력자라면야 쉽겠죠.
근데 그러한 일부의 경우를 가져와서 제도의 불합리함을 이야기하는 건 다른 문제입니다.
미메시스
20/07/08 11:00
수정 아이콘
일부의 경우를 가져온게 아니고
"자금출처조사"때문에 돈있어도 사기 힘들다고 하셔서
단 댓글 입니다.

애초에 돈은 있다는걸 가정한거죠.
NoGainNoPain
20/07/08 11:06
수정 아이콘
증여세가 부담되어서 증여를 못하는 사람들은 자금출처조사 때문에 사기가 힘든거죠.
그리고 현실에서는 증여세 부담되는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많은 상황이구요.
미메시스
20/07/08 11:09
수정 아이콘
3억 증여해줄수 있는 집이 세금 4천때문에 못주는 상황은 별로 없습니다.
분양 후 적게 잡아도 2~3억은 오르는데, 4천 때문에 안된다는 글쎄요.
NoGainNoPain
20/07/08 11:11
수정 아이콘
미메시스 님// 그깟 4천 하면서 3억 정도는 쉽게 증여해줄 수 있는 사람이 현실에 그렇게 많지는 않죠.
저런 사람들 때문에 대출한도를 늘려달라는 것은 이상합니다.
미메시스
20/07/08 11:13
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
그깟 4천이 안되면 애초에 3억 증여를 못해주죠.

백번 양보해 님 말대로 집에 딱 3억만 있는 희귀한 경우라 하더라도,
자식들이 4천 대신 내죠. 증여세는 자금출처조사를 안하니까.
NoGainNoPain
20/07/08 11:21
수정 아이콘
미메시스 님// 그래서 님 이야기는 3억증여하면 자식들이 쉽게 집 구매할 수 있으니 이런 사람들과 형평성을 맞추기 위해서라도 가난한 사람들한테 그냥 규제 풀어주자는 이야기이신가요?
미메시스
20/07/08 11:22
수정 아이콘
"자금출처조사"때문에 돈있어도 사기 힘들다고 하셔서
단 댓글 입니다. (2)
NoGainNoPain
20/07/08 11:28
수정 아이콘
미메시스 님// 그래서 부동산 70%가격의 자금을 쉽게 증여하기 어려운 사람들은 자금출처조사 때문에 돈있어도 사기 힘들다고 한건 맞지 않나요?
굳이 일부의 특별한 케이스를 들어서 반박하는 것은 큰 의미가 없어 보입니다.
미메시스
20/07/08 11:29
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
애초에 돈은 있다는걸 가정한거죠. (2)

3억은 주는데 4천땜에 못준다는 반박이 더 희귀하죠.
NoGainNoPain
20/07/08 12:18
수정 아이콘
미메시스 님// 그런 돈이 없는 사람도 있습니다.
우리나라에서는 증여세 4천에 벌벌 떠는 사람이 훨씬 더 많습니다.
미메시스
20/07/08 12:20
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
애초에 돈은 있다는걸 가정한거죠. (3)
NoGainNoPain
20/07/08 12:23
수정 아이콘
미메시스 님// 그런 돈이 없는 사람도 있습니다.
우리나라에서는 증여세 4천에 벌벌 떠는 사람이 훨씬 더 많습니다. (2)
미메시스
20/07/08 12:26
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
그렇군요.
논의가 시작된 가정을 엎으시니 더 할말 없으신걸로 알고 이만하겠습니다.
NoGainNoPain
20/07/08 12:36
수정 아이콘
미메시스 님// 전 논의가 시작된 가정을 엎은 적이 없습니다.
그걸 문제 삼으실려면 제가 어떤 가정을 했는지부터 명확하게 해 주셔야 합니다.
미메시스
20/07/08 12:41
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
애초에 돈은 있다는걸 가정한거죠. (4)
네번째 말씀드리네요.
NoGainNoPain
20/07/08 12:45
수정 아이콘
미메시스 님// 애초에 돈은 있다는걸 가정한거죠. -> 제가 이런 가정을 했다는 걸 보여주셔야죠.

그런 돈이 없는 사람도 있습니다.
우리나라에서는 증여세 4천에 벌벌 떠는 사람이 훨씬 더 많습니다. (3)
미메시스
20/07/08 12:45
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
부자집 A 요
NoGainNoPain
20/07/08 12:47
수정 아이콘
미메시스 님// 저는 부자집 A말고는 더이상 말한 게 없는데요.
미메시스
20/07/08 12:48
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
네 부자집이 돈있는 집이 아니었군요.
잘 배우고 갑니다.
NoGainNoPain
20/07/08 12:51
수정 아이콘
미메시스 님// 가난한 집은 돈 없나요?
잘 배우고 갑니다.
미메시스
20/07/08 12:51
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
네 가난한집 돈 없지 않나요 ?
NoGainNoPain
20/07/08 12:53
수정 아이콘
미메시스 님// 가난한집이 왜 돈이 없나요?
가재도구 팔면 돈천원이라도 받을텐데 말입니다.
미메시스
20/07/08 12:53
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
네 그렇군요. 또 배우고 갑니다.
NoGainNoPain
20/07/08 12:55
수정 아이콘
미메시스 님// 네 님의 지식을 쌓는데 제가 많이 보탬이 된 것 같아서 기쁘게 생각합니다.
미메시스
20/07/08 12:55
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
네저도 감사히 생각합니다.
NoGainNoPain
20/07/08 12:57
수정 아이콘
미메시스 님// 감사히 생각하신다니 저로선 정말로 기쁘네요.
미메시스
20/07/08 12:58
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
네 이만 밥먹으러 갑니다. 수고하세요
NoGainNoPain
20/07/08 13:00
수정 아이콘
미메시스 님// 네 밥 맛있게 드세요.
구혜선
20/07/08 10:13
수정 아이콘
소득제한을 아예 두지 말자는 이야기는 아닙니다. 다만, 그 기준이 좀 관대해지는게 좋지 않냐는 거죠. 아래 혼돈님이 작성하신 댓글과도 비슷한 맥락으로 현재 자산이 적어도 소득이 안정적인 신혼부부들이 향후 하우스푸어도 되지않고, 안정적인 주거 속에서 출산율에도 기여할 가능성이 크고 앞으로 납세도 많이할 건실한 서민 내지 중산층인데 지금 조건은 너무 빡빡하지 않냐는 거죠.
NoGainNoPain
20/07/08 10:24
수정 아이콘
신혼부부가 특별공급 중에서는 가장 취약한 부분이라고 봐서 여기에 대한 기준을 관대하게 하는건 무리라고 보입니다.
제 개인적인 생각은 차라리 신혼부부 특공을 줄이고 이 부분을 노부모 부양이나 다자녀에 더 할당을 주는게 옳다고 생각합니다.
20/07/08 10:35
수정 아이콘
지금 집값 폭등의 원인 중 하나가 청약에서 희망을 잃은 젊은 30대 부부가 주택 시장 수요자로 떠올랐기 때문인데 신혼부부 특공을 줄이자는 얘기를 하고 계시는군요.
사고의 방식이나 상황을 보는 측면이 저랑 너무 달라서 더이상 토론은 의미가 없겠네요. 여기까지만 하겠습니다.
NoGainNoPain
20/07/08 10:44
수정 아이콘
젊은 30대 부부는 이번에 새로이 들어온 신규 주택 시장 수요자가 아닙니다. 이전부터 꾸준한 수요층이었어요.
이번 대책은 대출을 막아서 젋은 부부들을 수요층에서 나가떨어지게 만든건데 님 주장대로라면 오히려 집값이 떨어져야 합니다.
20/07/08 11:08
수정 아이콘
젊은 30대 부부의 수요는 꾸준히 있었죠. 하지만 청약제도가 어느정도 미래의 수요를 막고 있었는데 그 희망이 막히니 더 많이 들어온거죠. 괜히 최근 가장 비율 높은 매수자가 30대인게 아니에요. 과거에는 이정도는 아니었어요.
그리고 대출을 막아도 수요심리를 못막는다니까요. 대출이 되는 선에서 영끌해서 집을 사려고 하죠. 그래서 상대적으로 저가였던 지역이 폭등한거에요. 문제는 3억짜리 집이 6억이 되니 거기 살던 사람이 6억을 종다돈으로 9억 집을 사려는 수요자가 되고 연쇄적으로 작용하니 전지역의 수요가 증가한거에요. 그게 결국 대출안되는 15억에 막혀있는건데 이제 이것도 밀어내기 시작했어요.
NoGainNoPain
20/07/08 11:17
수정 아이콘
신혼부부가 청약만 바라보고 있는게 아닙니다. 청약으로 내집마련하는게 하늘의 별따기인데요.
현 신혼부부특공 자체도 조건이 널널해서 청약 경쟁률이 장난이 아닌데 내집마련 기회를 이것만 보고 있지는 않죠.
최근에 청약제도 자체는 딱히 바뀐 게 없습니다. 따라서 청약제도가 수요에 딱히 영향을 미친 건 없죠.
20/07/08 11:20
수정 아이콘
청약으로 내집마련하는게 하늘의 별따기니까 청약만 바라보지 않죠. 그리고 매수 수요자가 되고요.
특공 제도가 바뀌고 이것을 실감하고 (여러번의 청약 탈락 등) 매수 심리로 바뀌는데는 시간이 들죠. 최근에 바껴서 문제가 아니라 이를 반영에서 안바뀌고 최근의 상황을 반영하지 못하는게 문제죠.
제도가 바뀌지 않더라도 상황이 바뀌면 결과가 달라지죠. 분양 아파트의 수가 줄었고 주택가격이 급증했고 분양가는 올라가는 상황 말입니다.
NoGainNoPain
20/07/08 11:23
수정 아이콘
혼돈 님// 청약 탈락이 문제인가요, 아니면 자금 부족이 문제인가요?
청약 탈락이야 뭐 어찌할 수 없는 문제고 자금 부족은 청약 제도와는 무관한 사안입니다.
님이 이야기하시는 분양 아파트의 수가 줄었고 주택가격이 급증했고 분양가는 올라가는 상황은 청약제도 자체와는 무관하구요.
20/07/08 11:44
수정 아이콘
NoGainNoPain 님// 이건 무슨 신규 접속자가 늘어나서 서버가 터졌어요 하는데 제 코드는 바뀐게 없는데요 같은 얘기를 하고 계시나요. 상황을 바꿀 수 없으니 제도를 바꿔야한다고 말씀드리는건데요.
NoGainNoPain
20/07/08 12:22
수정 아이콘
혼돈 님// 이야기하시는게 제도랑 무관해서 그렇게 말씀을 드리는 건데요.
청약으로 내집마련하는게 하늘의 별따기란 것은 경쟁 때문인데 오히려 님 이야기대로 제한을 풀어버리면 경쟁이 더 늘어납니다.
님이 주장하는 제도변화의 방향이 문제해결과는 별로 관계가 없어 보입니다.
미메시스
20/07/08 12:29
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
문제해결과 관계 없다는건 NoGainNoPain 님 개인생각이신 것 같고 ..
규제를 했더니 아파트값이 폭등했더라..는 실제 일어난 팩트죠.
NoGainNoPain
20/07/08 12:38
수정 아이콘
미메시스 님// 최근 청약조건에 눈에 띌 만한 규제를 한 적이 있나요?
그런 게 있고 확실한 인과관계가 있다면야 님 말이 맞겠죠.
최근 아파트값이 폭등한 것과 연관된 규제는 다른 규제입니다.
미메시스
20/07/08 12:43
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
<그리고 6억이상이라면 필히 자금조달계획서를 작성해야 되기 때문에 부자집 A가 그렇게 쉽게 못들어갑니다.>
위에서 NoGainNoPain 님이 쓰신 댓글입니다.
NoGainNoPain
20/07/08 12:46
수정 아이콘
미메시스 님// 저게 신혼부부 청약조건인가요?
미메시스
20/07/08 12:47
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
NoGainNoPain
20/07/08 12:48
수정 아이콘
미메시스 님// 그럼 신혼부부 이외 사람들은 저거 안써도 되나 보네요.
미메시스
20/07/08 12:48
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
써야 됩니다
NoGainNoPain
20/07/08 12:51
수정 아이콘
미메시스 님// 근데 왜 그게 신혼부부 청약조건이죠?
미메시스
20/07/08 12:53
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
그럼 신혼부부 청약조건 아닌가요 ?
NoGainNoPain
20/07/08 12:56
수정 아이콘
미메시스 님// 님 이야기대로라면 다자녀 청약조건 아닌가요? 다자녀로 당첨되면 써야 하는데 말입니다?
미메시스
20/07/08 12:57
수정 아이콘
NoGainNoPain 님//
신혼부부 청약조건 맞긴 하나보네요.
NoGainNoPain
20/07/08 13:02
수정 아이콘
미메시스 님// 님의 주장대로라면 다자녀 청약조건이 맞는 것 같습니다.
구혜선
20/07/08 10:39
수정 아이콘
예 의견을 적어주신 것은 감사합니다. 다만, 저는 오히려 신혼부부에 대한 특공 비율이나 분양 우선순위를 늘리고, 노부모 부양이나 다자녀는 국가 임대주택 확대로 가는게 효율적이고 사회에 더 도움이 되는 정책 방향이라고 생각합니다.
NoGainNoPain
20/07/08 10:46
수정 아이콘
저랑 의견이 정반대이신것 같습니다.
저는 노부모 부양하는 세대는 적어도 중년이라서 어느 정도 자금확보가 되어 있고 노부모 부양이 사회로서도 바람직하기 때문에 특공을 더 주는게 맞고, 다자녀는 미래의 사회 구성원들을 키우는 것이기 때문에 사회기여도가 커서 특공을 더 주는게 맞다고 생각하거든요.
반면 신혼부부는 사회초년생들이라서 모아놓은 자금이 없기 때문에 국가 임대주택 분양에 비중을 더 늘려주는 게 맞다고 생각합니다.
20/07/08 11:11
수정 아이콘
신혼부부특공도 사실상 자녀특공이죠. 말씀하신 사회초년생에 해당하는 특공은 생애최초 특공이고요.
애 셋을 키우면 사회구성원을 키우는거고 애 둘을 키우면 아닌가요. 사실상 지금 신혼 특공은 2자녀 특공이나 마찬가지에요. 2자녀 미만은 신특 쓰는 의미가 없어요 생초특공으로 가지.
NoGainNoPain
20/07/08 11:26
수정 아이콘
제도상으로 애 셋을 키우면 사회구성원을 키우는거고 애 둘을 키우면 아니게 되버린 건 19세는 성인이 아니지만 19세는 성인이란것과 마찬가지 차원이죠.
법률상으로 하루차이에 의해서 촉법소년이냐 아니냐가 갈리는데, 이런 건 불합리하니 존재이유가 없는 걸까요?
규정이라는 것은 결국 어느 정도의 한계가 있기 마련입니다.
20/07/08 09:59
수정 아이콘
청약제도는 정말 손봐야 합니다. 추첨제를 사실상 없앤게 가점안되는 젊은 무주택자에 희망 조차 없앴고, 특별공급에 소득제한은 결혼을 해도, 아이가 있어도, 그것이 생애 첫주택이더라도 맞벌이만 해도 꿈꿀수 없게 만들었죠. 그런데 아무리 분양가를 잡는다고 하더라도 집값이 저렇게 올라졌기 때문에 분양가도 당연히 오를 수 밖에 없고, 대출제한은 꽉 막혀 있는데 젊은 신혼부부가 모은돈이 많을리는 없으니... 그 결과는 집이 풍족해서 외벌이에(외벌이더라도 고소득은 안됨) 본가, 처가 지원이 가능한 세대나 당첨이 됩니다.
심플하게 분양 청약은 가점, 추첨, 특공 비율 1/3 씩 가고 특공은 소득기준 없애고 고신용 고소득 젊은 부부에게 혜택이 가도록 해야합니다.
반면에 상대적 저소득 세대는 장기 임대 청약에서 가점을 줘서 돈을 모을 기회를 주고요. 지금 제도는 누구를 위한 제도인지 모르겠습니다.
20/07/08 09:12
수정 아이콘
(수정됨) 이번에 또 양도세 올린다고 뭐라뭐라 하고 있던데

공급늘린다면서 짓는다는게 공공임대,청년임대 등등....
그래놓고 한쪽에선 재건축은 꽁꽁 막아놓고..
양도세는 저렇게 올리면 누가 집을 팜? 그냥 정권 바뀌기 기다리지..(물량 순환X)
대출도 틀어막아 신규진입 틀어막아..

거기에 플러스로 인터넷커뮤니티에서 정부의 규제를 투기꾼 탓하는 수많은 사람들 보면 정신이 아득해 집니다.

정말 무슨생각인지 알수가 없어요.
chilling
20/07/08 11:38
수정 아이콘
매물을 늘리려면 출구전략 마련은 좀 도와주셔야...
러브어clock
20/07/08 09:59
수정 아이콘
이미 이 건에 대해서는 채상욱 애널리스트가 이야기 한 바 있습니다.

"재건축/재개발 풀어주면 서울 집값 잡힌다는 거짓말"
https://www.youtube.com/watch?v=5nLqSHF6M6A
NoGainNoPain
20/07/08 10:13
수정 아이콘
이것도 일종의 프레이밍이죠.
재건축 재개발만으로 서울 집값 잡힌다는 말은 누구도 하지 않았습니다.
몽키매직
20/07/08 10:33
수정 아이콘
이 사람 이야기도 적당히 걸러 들으세요. 맞는 말에 이상한 말 몇 개 섞어서 하는 사람이라...
부동산 정보력 빠르고 빠삭한 사람들은 유튜브 안 합니다. 강남에서 부동산 중개하면서 좋은 매물은 조용히 줍줍하고 있죠...
20/07/08 11:02
수정 아이콘
환상입니다. 그들만의 리그에서 소화되는 그런 물건 없어진지 오래됬습니다. 거의 주식시장급으로 공시되는 시장이라
몽키매직
20/07/08 12:03
수정 아이콘
지금은 거래가 거의 없으니 그렇죠.
20/07/08 13:51
수정 아이콘
거래가 많아도 공시되는건 마찬가지에요. 떡방의 정보독점력 사라진지 오래됬습니다
맥스훼인
20/07/08 11:21
수정 아이콘
https://shindonga.donga.com/3/all/13/1735441/1
상승장 끝! 당분간 집으로 돈 못 번다”
2019-05-21
미메시스
20/07/08 11:24
수정 아이콘
앰팍 성지글 생각나네요 크크크크크크
20/07/08 11:37
수정 아이콘
이고상의 그분은 지금도 그건으로 등짝스매시 맞고 있지 않을지...
chilling
20/07/08 11:46
수정 아이콘
말씀처럼 재건축에 대한 시각은 거의 똑같네요.
푸른호박
20/07/08 11:20
수정 아이콘
댓글만 봐도 느껴지는게, 부동산 시장은 국민들이 너무 똑똑한게 문제다네요.
애초에 정부에 결과값을 기대하는 나라가 아니라고 봐서...
-안군-
20/07/08 12:02
수정 아이콘
본문과 댓글을 보다보니 이해가 안되는게 하나 있는데, 공적임대주택을 늘리는건 왜 공급이 아닌거죠? 가구수 늘어나는건 매한가지 아닌가요?
예를들어 문래동 롯데캐슬은 꽤 가구수도 많고 브랜드도 있는데 전량 임대라 그런지 입방아에 오르지도 않더군요;;
몽키매직
20/07/08 12:05
수정 아이콘
매매 공급과 임대 공급이 연관이 있으면서도 어느 정도 별개이긴 한데, '공급' 이라는 말의 정의를 다 다르게 사용하고 있어서 그렇습니다. 말씀하시는 임대 공급도 공급이죠.
미메시스
20/07/08 12:09
수정 아이콘
공공임대 주택을 강제로 늘리면 사업성이 떨어지기 때문에 건설사들이 사업을 안하게되고
결과적으로 공급이 약화되죠.

짓더라도 돈이 안되어 최대한 싸게 지어야 하기 때문에
사람들이 선호하지 않는 형태로 지어집니다 (ex 복도형 주차방식 등)

예를들어 도시형 생활주택은 가구수만 맞추려고 거의 원룸형태로 지어진데다가
주차공간도 턱없이 부족해 공급효과가 별로 안나왔죠.
앙몬드
20/07/08 13:04
수정 아이콘
나라에서 돈없는사람들은 임대 살으라고 그렇게 얘기하는데 왜이리들 안들으십니까
뻐꾸기둘
20/07/08 13:57
수정 아이콘
인터넷에서 가장 흔하게 나오는 경제학 이론이 수요-공급 이론인데 경제학 교과서에도 그게 모든 상황에 적용되는건 아니라고 친절하게 설명함에도 불구하고 무슨 만고불변의 진리처럼 이야기되는거 보면 참...

부동산을 공급으로 잡는게 가능하려면 '서울에 대한 부동산의 초과수요를 모두 받아낼 수준의 공급이 현실적으로 가능한가'라는 대전제가 먼저 증명이 되어야 할텐데 이것부터 성립이 안 됩니다. 서울에 대한 부동산 수요는 거의 무한대에 가까우니까요.

당연히 물리적으로도 그 수요를 모두 받아낼 공급은 가능할 수가 없고, 여기에 돈문제가 들어가면 난이도는 더 올라갑니다. 땅파서 장사할게 아닌 이상 그 비싼 서울땅에 주거용 주택을 짓게 되면 그 때부터 이미 서민의 내집장만 수준으로 가능한 가격이 될 수가 없을 것이고.
아르네트
20/07/08 15:39
수정 아이콘
연세대 전 총장님조차 '경제학원론' 이야기 꺼내시던데.. 이분보다 대단하시다면 또 할말은 없지만요.

별개로 저도 모든게 공급-수요로만 따질 수 없다고 생각하지만 심리적인 것까지 따지면 얼추 맞는 이야기라고 생각하는데요. 결국 실공급이이 아닌 심리적인 수요-공급을 건드린 부분이 엄청 큰거고요.
20/07/08 21:36
수정 아이콘
수요 공급만으로만 따지면 안된다는 말은 수요 공급을 무시하라는 게 아닙니다. 원칙이 있으면 예외가 있는 법인데, 원칙을 무시하고 예외만 보라는 이야기가 아니죠.
개구리농노
20/07/08 17:22
수정 아이콘
추천박고 갑니다.
요근래 각 커뮤니티에서 부동산 관련해서 논리는 없고 감정적인 글만 많이 봐서 피곤했는데 크크
좋은글 감사합니다.

근데 추천이 없군요 킁
목록 삭게로! 맨위로
번호 제목 이름 날짜 조회 추천
101194 시리즈 웹툰 "겜바바" 소개 [18] 겨울삼각형637 24/03/28 637 1
101193 <악은 존재하지 않는다> - 마침표와 물음표 사이.(노스포) [2] aDayInTheLife2268 24/03/28 2268 1
101192 고질라 x 콩 후기(노스포) [21] OcularImplants3347 24/03/28 3347 2
101191 미디어물의 PC주의에 대해 어떻게 생각하세요? [78] 프뤼륑뤼륑6945 24/03/27 6945 3
101190 버스 매니아도 고개를 저을 대륙횡단 버스노선 [50] Dresden9678 24/03/27 9678 2
101188 미국 볼티모어 다리 붕괴 [17] Leeka9843 24/03/26 9843 0
101187 Farewell Queen of the Sky! 아시아나항공 보잉 747-400(HL7428) OZ712 탑승 썰 [4] 쓸때없이힘만듬3527 24/03/26 3527 5
101186 [스포없음] 넷플릭스 신작 삼체(Three Body Problem)를 보았습니다. [48] 록타이트7845 24/03/26 7845 10
101185 시흥의 열두 딸들 - 아낌없이 주는 시흥의 역사 (5) [3] 계층방정3053 24/03/26 3053 7
101184 [웹소설] '탐관오리가 상태창을 숨김' 추천 [56] 사람되고싶다6589 24/03/26 6589 19
101183 진짜 역대급으로 박 터지는 다음 분기(4월~) 애니들 [57] 대장햄토리6250 24/03/25 6250 2
101182 '브로콜리 너마저'와 기억의 미화. [9] aDayInTheLife3874 24/03/25 3874 5
101181 탕수육 부먹파, 찍먹파의 성격을 통계 분석해 보았습니다. [51] 인생을살아주세요4877 24/03/25 4877 68
101179 한국,중국 마트 물가 비교 [49] 불쌍한오빠6326 24/03/25 6326 7
101177 맥주의 배신? [28] 지그제프8213 24/03/24 8213 2
101175 [스포있음] 천만 돌파 기념 천만관객에 안들어가는 파묘 관객의 후기 [17] Dončić5868 24/03/24 5868 7
101174 [팝송] 아리아나 그란데 새 앨범 "eternal sunshine" [2] 김치찌개2689 24/03/24 2689 4
101173 한 아이의 아빠가 되었습니다. [143] 천우희7086 24/03/23 7086 108
101172 모스크바 콘서트장에서 대규모 총격테러 발생 [36] 복타르9902 24/03/23 9902 0
101170 대한민국은 도덕사회이다. [58] 사람되고싶다8892 24/03/22 8892 30
101168 올해 서울광장서 6월 1일 시민 책읽기 행사 예정 [46] 라이언 덕후7114 24/03/21 7114 1
101167 러닝시 두가지만 조심해도 덜 아프게 뛸수 있다.JPG [43] insane10117 24/03/21 10117 18
101166 이번에 바뀐 성범죄 대법원 판례 논란 [94] 실제상황입니다10735 24/03/21 10735 9
목록 이전 다음
댓글

+ : 최근 1시간내에 달린 댓글
+ : 최근 2시간내에 달린 댓글
맨 위로