먼저 고층건물의 수를 보면 뭔가 많이 이상하다는 느낌이 강합니다.

부산이 저정도면 서울은 최소 100개는 되어야 하고 300개 500개가 되어도 이상할것 까지는 없을것인데, 현실은 그렇지 않습니다.

매우 세계적인 대도시인데 저 숫자는 확실히 이상해 보입니다.

상식적으로 생각하면, 서울에서 위치가 좋을수록 효율적으로 쓰고 외곽으로 갈수록 덜 효율적으로 쓰며 서울 밖으로 나가면 좀 널널하게 쓰는게 정상입니다.

그런데 서울밖으로 나갈수록 오히려 효율적으로 씁니다.

이상하죠.

물론 서울은 가구수 기준으로 보면 다가구 단독이 많아서 그나마 그걸 좀 효율적으로 쓰기는 합니다.

근데 그건 그나마 좀 나은점일뿐, 굉장히 비효율적이라는건 변하지 않습니다.

지방은 상대적으로 순수 단독이 많습니다. 근데 지방은 땅이 많으니 저렇게 써도 괜찮습니다.

다가구 단독이 많다는 것도 '나쁘지 않다'정도지 좋은 점이라고까지 얘기하기는 어렵습니다.
가능하면 그 자리에 20평 미만의 소형 저가 임대아파트를 만드는게 훨씬 낫죠.

다가구 단독이 많이 늘어난 이유는 1인 가구가 2000년대 내내 크게 늘었기 때문인데, 이제는 그게 독으로 작용합니다.

최근에 속도가 완만하게 바뀌고 있습니다. 30~33세 인구가 2010년대 들어 급감을 하다가 최근에 바닥권에 있고, 30세 인구는 작년에 바닥을 찍었기 때문입니다.

한국의 평균 혼인 연령은 33세입니다.

그러니 앞으로 10여년간은 2인 가구의 증가가 특징적인 시대가 됩니다.

또한 1인 가구는 이미 방대하게 쌓여있는 상태라, 그게 꼭 2인 가구로 안바뀐다해도 주거면적을 넓히려는 수요는 됩니다.

또한 상황에 따라서는 2인 가구로 바뀌는 양에 다소 유의미한 변화가 일어날수도 있습니다.

가뜩이나 비효율적인데, 기존의 다가구 단독이 이제는 효율이 아니라 비효율 요소의 성격을 점점 띄게됩니다.

전체적으로 보면 일부러 최대한 비효율적으로 쓰고 있는듯한 느낌마저 드는 모습인데, 물론 여기에는 여러가지 역사적 원인들이 있기는 합니다.

그러나 그건 지나간 얘기니 생략하고, 현재 시점에서 보면 어쨌든 뭔가 손을 대기는 대야합니다.

근데 손을 대봤자 그게 당장은 의미가 없다는 것이 고뇌의 이유가 됩니다.

지금 이대로가면 그냥 계속 답이 없다는 것은 명확합니다.

물론 현재의 상승을 두고 반드시 공급부족이 원인이라고만 할수는 없습니다.

공급과 관련된 것이 B와 C라고 보면, A라는 상승이 진행되는 것이 꼭 B, C에 의한것만은 아니기 때문입니다.

그러나 땅을 효율적으로 쓰느냐 하는 것은 장기적으로 상승의 각을 결정합니다.

그 점에서 보면 당연히 관련이 있기는 합니다.

그런데 문제는 B에서 C로 만드는데 시간이 너무 걸리고, C로 만드려다가 A의 각이 단기적으로 좀 더 높아질수도 있다는 점입니다.

그냥 A자체가 최대한 낮은 각도로 유지되면 과열도 침체도 없으니 제일 편안한데

혹여라도 각이 너무 높아지면 괜히 침체를 자초하는 꼴이 됩니다. B와의 괴리가 커질수록 침체의 가능성은 커지기 때문입니다.

그러니 C를 포기하고 그냥 계속 B로만 가는것이 안정적일수는 있죠.

그런데 B로 가는것조차도 지금은 봉쇄되어 있다고 볼 수 있습니다.

현상유지를 할 수 있어야 A가 B에 수렴하면서 갈 수 있게 되는데, 그 현상유지라는게 대단히 어렵습니다.

물론 시장 상황에 따라서 언제라도 침체의 가능성은 있고 단기적으로 수렴을 할수도 있긴한데, 그러다가는 또 어떤 시점이 되면 튀어오르게 됩니다.

수도권에서 순증하는 주택수가 연간 20만호 가량이고 인구비례로 보면 서울에서만 최소 7만 정도는 되어야 하는데, C를 안하고는 그게 물리적으로 불가능하기 때문입니다. 한두해도 아니고 장기적으로 매년 7만호를 지금 상태에서의 서울에서는 못만듭니다.

꼭 만들어야 하나? 안만들어도 됩니다. 대신 B보다 좀 더 높아진 각도에 수렴하겠죠.

국토균형발전같은건 당장 앞으로 10년과는 아무 상관이 없습니다. 아주 장기적인 프로젝트고, 그 프로젝트를 시작을 하는데만 한참 걸립니다. 

C를 하려면 바로는 못합니다. 추진과정은 둘째치고 철거, 이주에서 준공까지 걸리는 시간만 따져도 매우 길고, 그 자체가 단기적으로는 즉각적으로 공급을 줄이는 요인이 됩니다.

그러니 근처에다 재고를 많이 만들어놔야 합니다. 그래야 그게 발판이 됩니다. 사전작업이죠.

근데 지금 경기도 미분양은 전체적으로 매우 적습니다. 국지적으로는 좀 있기는 하지만 의미없죠. 경기도에다가 뭔가 많이 만드는게 굉장히 시급한 상황이라고 볼 수 있습니다.

근데 공급을 적폐취급하는 유사학자들도 많이 계시고, 청와대에 있는 어떤 분도 공급을 매우 싫어하는 스타일이니 그게 큰 문제였죠.

그러다가 이번에 이해찬 대표가 보다못해 나선것 같습니다.

장하성의 말도 그분과는 크게 엇나가는 점이 있습니다. 하필이면 그분의 생각과는 가장 반대편에 있는 싱가폴(극도로 높은 자가거주율)을 예로 든것도 그렇습니다. 중산층 이하의 사람들이 '구매할만한(임대가 아니라)' 주택을 공급을 많이 하도록 유도하라는 소리죠. 

고가주택에 대해서 얘기를 한것도 크게 엇나가는 것 같구요. 그런것들은 실언이라기보다는 말에 뼈가 담겨있는듯 합니다.

그런점들을 염두에 두고 본다면, '서울 및 고가에 대한 접근을 원천 봉쇄해놓고 실거주 수요를 경기도로 몰아넣는' 정책기조는 그야말로 '어쩔 수 없는' 성격이 있어 보입니다.

현재로서는 다른 방법이 없죠.

다만 C를 늦추면 늦출수록 나중에 부작용으로 힘든 정도도 커지겠죠. 늦출수록 미래의 경기는 과열이 되니 그때 당시로서는 당장 좋아보이기도 하겠지만 그 이후가 너무 심각하게 안좋을 수도 있습니다.

지금 개고생..을 하느냐. 나중에 하느냐. 그 차이라고 보면 되겠죠.