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Date 2024/01/23 12:04:05
Name 보리야밥먹자
Subject [정치] 한국 부동산의 미래가 미국(서브프라임), 일본(거품붕괴)보다도 더 처참하게 진행될 이유
일단 미국 유럽은 단독주택이 주류이고 도심에 월세 많이 주는 건물은 주인이 통째로 건물을 소유하고 호실을 나눠 월세주는 형태가 많고 세대마다 분양된 고층 건물은 기둥식 구조로 수명이 100-150년입니다

같은 동아시아지만 일본 역시 미국 유럽처럼 단독주택이 주류에 도심의 맨션은 기둥식 고층 건물이 대부분이고요

반면 한국은 미국 유럽 일본과는 달리 단독주택 비중이 적고 콘크리트 아파트가 주류이고 또한 지금까지 아파트의 가치가 유지돼온건 30-40년 마다 가격이 올라가면서 분담금 거의 없이 재건축을 할 수 있었기 때문인데

이미 대부분의 아파트가 용적율 200%전후 이상인 지금 강남 몇 개 단지 빼놓고 재건축 불가능해진건 업계 사람들은 이미 다 아는 사실입니다

분담금 몇 억 씩을 대부분의 조합원이 찬성하는 상황이 올 수가 없어요 용적율을 400-500%로 올려준다 어쩐다 하는 것도 현실성이 없고 다른 인프라가 2-3배로 증가하는 인구를 감당하게 돼있지가 않은데 말이죠

거기다가 한국 자체가 인구 감소기로 이미 몇 년 전에 들어섰고 그래서 한국 부동산이 거품경제 붕괴 직후 일본의 그것을 따라가는 거 아니냐 맞냐로 싸우고 있는 경우가 많은데

많은 사람들이 놓치고 있는게 이거입니다

"한국은 일본과 달리 콘크리트 아파트라는 공동주택이 주류라는 것. 그것도 기둥식이 아닌 벽식으로"

그리고 한국 아파트 자체가 공중에 떠있는 콘크리트 + 경계가 없는 수치 상의 대지지분 뿐이라는 것, 그것도 내력벽에 온갖 배관이 파묻혀 있는 벽식으로 말입니다

단독주택은 전체 땅이 온전히 개인 소유이므로 개인이 돈을 들여 건물을 다시 짓든 더 화려하게 짓는 게 가능하지만 콘크리트 아파트는 그게 안되니 재건축이 조합원 투표를 통과해야 하는데, 개인이 자신의 아파트를 다시 짓고 싶어도 그럴 수가 없습니다

그런데 이미 대부분의 국내 아파트는 용적율 200%전후이고 분담금 몇 억 씩은 확정이고 신규 분양 물량은 많지 않고 이게 어떻게 재건축이 됩니까 반대하는 집주인이 1-2% 수준이면 몰라도

사실 기둥식인 단독주택도 진행이 쉽지 않지만 단독주택의 골자인 기둥과 보 자체는 수명이 100년 -150년 정도 합니다 이게 왜 중요하냐면 기둥-보는 철거 안 하고 리모델링 하기가 벽식인 콘크리트 아파트에 비해 훨씬 수월하다고 해요 그리고 각종 배관을 기둥과 보를 안 건드리고 철거 및 설치할 수 있어서 평소 정비도 가능합니다

한국의 부동산 상황은 벽식 공동주택이 주거의 주류인 나라가 인구 감소기에 들어간 거라 일본은 물론이고 외국에도 동일한 사례가 없다고 보거든요 그나마 최근의 중국 정도면 가장 근접하겠네요 여기도 상해 북경같은 대도시권은 한국같은 벽식 콘크리트 아파트가 대부분의 주거 형태니까요

한가하게 일본 유럽과 비교하며 어떻게 될까를 예상할 문제가 아닌 겁니다 한국의 아파트는 단독주택보다 훨씬 더 가치가 떨어지는 겁니다 한국의 아파트들이 여러 문제를 이유로 재건축이 어렵게 된 순간부터 말이죠

이러니 아무리 생각해봐도 한국 부동산의 미래는 서브프라임 붕괴 떄 미국의 부동산 붕괴, 자국의 거품경제 붕괴 때 일본의 부동산 붕괴보다 훨씬 더 떨어질 가능성이 매우 높다는 결론밖에 도출이 안되더군요 한국 부동산에 대해 일본 부동산 정도의 전철만 밟을 거라는 분들은 다들 한국이 미국, 유럽, 일본과는 달리 벽식 아파트가 가장 보편적인 주거 형태라는 것을 간과하고 있는듯 합니다

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No.99 AaronJudge
24/01/23 12:07
수정 아이콘
(수정됨) 용적률 100몇십퍼대인 저희 동네가 전국으로 치면 특이 케이스였나요….덜덜

이 정도면 재건축 시 사업성은 그럭저럭 나온다고 봐야 할까요?

사실 80년대 중후반 준공이라 슬슬 어딘가 맛탱이가 가고 있는 것 같긴 한데..
하아아아암
24/01/23 12:45
수정 아이콘
주요 입지 노른자땅아니면 용적률 낮아도 힘듭니다. 결국 용적률 높여서 나오는 신규물량을 얼마에 팔 수 있느냐입니다. 용적률이 낮으면 신규물량이 많고, 입지가 좋으면 신규분양가가 비싸죠. 수익성은 둘의 곱
No.99 AaronJudge
24/01/23 12:45
수정 아이콘
(수정됨) 그렇군요 감사합니다
하아아아암
24/01/23 12:48
수정 아이콘
목동은 이미 재건축 활발히 준비 중입니다.
24/01/23 14:19
수정 아이콘
목동이 망하면
대한민국은 걍 뒤진거라고 봐도 됩니다 크크
24/01/23 15:11
수정 아이콘
에이 다 아시면서 무슨
자랑을..
No.99 AaronJudge
24/01/23 15:20
수정 아이콘
아..
죄송합니다 그럴 의도는 아니었는데..머쓱하게 됐네요
테네브리움
24/01/23 12:55
수정 아이콘
11단지정도 빼면 다 안전진단도 패스됐던것 아닌가유
마르키아르
24/01/23 12:08
수정 아이콘
출산율이 빅살나서 인구가 줄어서 집값이 떨어진다는 말도 있지만..

이것보다 더 큰 문제는, 일할 사람이 반토막 나고, 노인인구가 2배로 늘어서 , 일할 사람이 부양해야할 노인인구가 4배가 된다는게 더 큰 문제죠

이 상황에서 우리나라 경제가 지난 70년간 성장해온 것처럼 성장..... 아니 유지만 해도 다행일텐데....

나라 경제가 망하면 집값 폭락도 필연적으로 따라오지 않을까 싶네요 --;
No.99 AaronJudge
24/01/23 12:22
수정 아이콘
솔직히 너무나도 큰 변화라서 아직 체감도 제대로 안 되긴 합니다…
한방에발할라
24/01/23 12:41
수정 아이콘
지금 추세면 그 전에 인류가 다 같이 망할 가능성이 100퍼센트라 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다
흑태자
24/01/23 13:38
수정 아이콘
당연히 인류가 망할 수준까지 추세가 이어지진 않을거고 그건 아무도 걱정하지 않습니다.
단지 그 세대의 한국에 사는 한국인들이 엄청난 고통을 겪는게 문제요
한방에발할라
24/01/23 13:51
수정 아이콘
과장이 아니라 부동산 붕괴전에 문명 붕괴를 걱정해야 합니다...지금 애써 눈돌리고 외면할 뿐이지 부동산 붕괴보다 앞서서 올 수밖에 없는 미래에요...
흑태자
24/01/23 14:16
수정 아이콘
인류의 망함, 문명의 붕괴, 문명의 퇴보, 경제적 쇠퇴
모두 다른 수준의 박살이고 엄밀하게 용어를 사용해야죠.
근거 없이 용어를 과장하여 혼용해서 사용하면 안됩니다
24/01/23 13:40
수정 아이콘
한국 얘기죠
한방에발할라
24/01/23 13:48
수정 아이콘
한국이 그렇게 망가지기전에 전세계가 박살나는 게 추세상 확정입니다 극복하려면 기술 특이점이 와야 하는데 특이점이 오면 부동산 붕괴니 하는 걸 걱정할 필요가 없죠 이런 논쟁 볼 때마다 느끼는 거지만 걱정 핀트가 어긋난 느낌입니다 바로 눈앞에 떨어지면 죽는 절벽이 있는데 그 뒤에 있는 협곡 보고 위험하다고 하는 느낌이랄까요
헝그르르
24/01/23 14:05
수정 아이콘
이런 주장을 하시려면 전세계가 박살나는 게 추세상 확정이라는 전제에 대한 설명을 먼저 해주셔야죠..
Bellingham
24/01/24 10:28
수정 아이콘
저도 어떤 근거로 전세계가 박살나는게 확정이라는 건지 궁금하네요.
마르키아르
24/01/23 15:23
수정 아이콘
한국의 일할 사람이 반토막 나고, 노인인구가 2배가 된다는건

30년뒤에 그렇게 될꺼라고 대부분의 사람이 걱정하고 있는 건데...

30년전에 인류가 다같이 망할 가능성을 100%로 보는 사람은 전 처음 보네요 -_-;;;;
아이군
24/01/23 12:15
수정 아이콘
10년 후 부동산은 모르겠지만, 30년후 부동산이 지금보다 더 떨어져있을 건 이제 그냥 기정 사실이죠.
문제가 현재 정책이 그걸 염두에 두냐면 그건 아닌.......
동년배
24/01/23 12:15
수정 아이콘
재개발 하면서 대지지분이나 용적률 상향등 충분한 인센티브가 없을 경우 어떤 과정 거치게 되는지 회현시민아파트나 충정아파트 재개발과정 보면 알 수 있죠. 당장 서울 안에 상계 주공에서도 분담금 규모 때문에 슬슬 잡음 나던데...
안군시대
24/01/23 12:15
수정 아이콘
출산율이 장기적으로 집값에 큰 영향을 미칠 것은 자명하지만, 아마도 먼 미래가 될 것이고,
당장 자산시장이 붕괴해버리면 큰 충격이 오겠죠. 사실 집값은 대부분 레버리지 위에 올라가 있기 때문에, 금리나 물가상승률 보다 집값상승이 더디기만 해도 난리가 날겁니다. 서브프라임 모기지나, 일본의 장기불황도, 한 번의 큰 폭락이 있었습니다.
일본같은 경우는 그 불황을 30년동안 견뎌야 했고, 미국의 경우엔 양적완화로 틀어막긴 했는데, 우리나라의 경우엔 어떤 식으로 흘러갈지 모르겠어요. 일단은 큰 폭락을 어떻게든 방지하고 연착륙 시키는게 우선이겠지만, 그 연착륙이라는 것도 천천히 내려오는 게 아니라 물가상승률에 발맞춰서 서서히 올라가는 걸 목표로 삼아야 할거고요.
아니면 제 3의 길로 물가가 폭등해서 다 상쇄시켜 버리는 경우가 있긴 한데, 그럼 아르헨티나나 튀르키예 꼴이 나는거고요...
뒹굴뒹굴
24/01/23 12:15
수정 아이콘
근데 이제 진짜 무료(?) 재건축이 가능은 한가요?
1기 신도시는 500%줘도 장담 못한다고 하던데요
키작은나무
24/01/23 12:48
수정 아이콘
1기 신도시에서는 분당 제외하고 힘들고, 서울 도심에서도 강북 노원 같은 곳은 사업성 문제로 힘들다는게 중론이죠.
여의도, 분당 정도가 평가가 좋게 나오고 있는데 개인적으로는 여기라도 빨리 시작해야 한다고 봅니다. 둘다 지역개발이 동시대에 이루어져서 빨리 시작을 안하면 나중이 갈 수록 점점 힘들어져요.
24/01/23 14:24
수정 아이콘
사업성 면으로는 500%를 주면 가능은 할텐데요, 진심으로 주민들에게 물어보고 싶더군요.
정말 용적율 500% 아파트에서 살고 싶으신건지...?
영화에서나 보던 홍콩의 밀집 아파트를 막상 살면 그렇게 쾌적하지 않을 텐데요.
거기다가 늘어난 인구인한 교통 혼잡, 기반 시설 부족은 어떻게 하려는지...?
네모필라
24/01/23 15:40
수정 아이콘
엘베만 생각해도 머리아프네요
하늘을보면
24/01/23 15:48
수정 아이콘
용적률 500%는 특수환 경우에 아주 극히 예외적으로 인정해줘야 합니다. 그렇지 않으면 전국토에게 공평하게 500% 닭장을 짓게 하던가 해야한다고 생각합니다. 현재는 좀 난발하는 경향이 있는데 미래를 좀먹는 행태라고 생각합니다.
기적의양
24/01/24 09:44
수정 아이콘
일단 현재가 언제 터질지 모르는 천장배관 + 극악의 주차환경 (노천 + 면수부족)이라 이것이 해결된다면 1000%도 견딜 수 있을 겁니다. 물론 20년전엔 생각이 다른 사람들이 많이 있었지만요
지탄다 에루
24/01/23 12:15
수정 아이콘
오 이런 내용은 처음 보네요
공부가 되었습니다
감사합니다
미메시스
24/01/23 12:18
수정 아이콘
흠.. 정확히 기억은 안나지만 제가 처음 투자시작한게 10년은 훨씬 넘었는데
그때 공부하던 부동산 하락 논리와 똑같군요.
하긴 상승 논리도 크게 변함이 없긴 합니다만

일단 제가 느낀건 자산시장은 논리대로 움직이지 않는다는 겁니다.
그랬다면 경제학 박사들이 부자되었어야 하죠 흐흐
No.99 AaronJudge
24/01/23 12:19
수정 아이콘
(수정됨) 주식시장만 조금 공부해보고 부동산쪽은 무지하긴한데
주식만 봐도 인간의 탐욕과 광기가 끼치는 영향이 크다고 생각해요
딱 들어맞게로는 절대로 안 가죠 크크;;; 어쨌든 그 논리대로 움직이긴 하더라도 나 죽은 다음에 가거나 하고….
특히 코스피는 더욱 그렇고요….
무냐고
24/01/23 12:27
수정 아이콘
경제학 박사들 경제유툽 나와서 말바꾸기 계속 하죠..
아이군
24/01/23 12:36
수정 아이콘
결국 인구감소로 인한 부동산 하락은 피할 수 없을 겁니다.

문제가 이걸 이야기 한 사람들이 초반에 완전히 헛다리를 짚어서....
인구가 감소하면 부동산이 하락할 거다 너무 단순하게 해석했음....
미메시스
24/01/23 13:06
수정 아이콘
음.. 일단 한국 부동산은 인구증가시기에도
오르는 지역은 오르고 떨어지는 지역은 떨어졌습니다.
이건 앞으로도 마찬가지일 거고요.

부동산으로 유의미한 돈을 버신분들은 매우 좁은 지역과 시기에 한정하신 분들이고
한국 부동산 시장이라는 거시적인 논리가 실제 게임 참여자에게
크게 의미가 없는 이유기도 합니다.

넷상에 수많은 한국 부동산시장에 논하는 글들은
비참여자가 듣고싶어하는 말을 대신해주는 일종의 치유물(?)에 가깝다고 봅니다.
상승논리든 하락논리든 흐흐
EK포에버
24/01/23 12:20
수정 아이콘
5층짜리 아파트 단지를 용적률 늘려서 15~20 층으로 하는 재건축이면 기존 세대수보다 많은 세대수를 분양할 수 있어 사업성이 있지만 이미 15~20층짜리 아파트를 재건축하면 새로 분양할 수 있는 세대수가 몇 개나 되겠습니까. 지금 사는 것보다 같은 평수를 분양 받는데 1~2억씩 내야하고, 이주비도 지원 못 받는다고 하면 찬성할 사람이 얼마나 되겠고요.

재건축 기대감에 구축 아파트 전세주고 거기에 플러스 알파해서 신축 아파트 전세 사는 형태가 늘어나다가 이게 터지는 형태가 되면 한국형 부동산 붕괴 모델이 될 겁니다.
24/01/23 12:36
수정 아이콘
맞습니다. 진짜 지금도 용적률 200퍼 정도 되는 아파트들 보면 앞동 거실뷰에 커튼열고는 못살겠는데 돈 1~2억씩 내고 앞집하고 인사하고 옆집 주방 창문으로 소금후추 건네가며 지내야한다? 원주민 설득 못할걸요.
24/01/23 12:34
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정부 규제(용적율 제한, 기부체납, 재초환 등)가 없다면 시장성은 있습니다.
재건축 이후 만들어질 초고층 아파트는 없겠죠.
24/01/23 12:35
수정 아이콘
저도 비슷한 생각인게 나이브한 생각일 순 있지만 아파트가 가격이 유지될 수 있는게 재건축 사업성 때문이였던 건데 요즘 지어지는 아파트는 이미 용적률이 다 차있어서 더 올릴 수가 없잖아요. 안그래도 인구 감소하는 판에. 그러면 재건축은 돈 벌려고 하는게 아니라 오로지 집 유지보수 비용으로 들어가게 될 것 같구요. 요즘 지어지는 집들이 충분히 잘 지어져서 40-50년 지나도 멀쩡하면 다행이겠지만요. 유럽이 100년 넘은 집 새로 안짓고 계속 개보수만 해가면서 사는게 옛 것을 보존하는 걸 떠나서 경제적인 이유도 있더라구요.
24/01/23 12:37
수정 아이콘
신축아파트 가격은 계속 올라가겠군요.
우리아들뭐하니
24/01/23 14:22
수정 아이콘
신차가격 오르는거랑 마찬가지죠. 일본도 신축은 계속 가격이 올랐습니다.
재건축이 힘든 중고가 된 주택들의 수선비가 기하급수적으로 늘어나면서부터 인기가 떨어지죠.
24/01/23 12:40
수정 아이콘
벽식은 모르는 이야기지만 다른 이야긴 공감합니다.원자재값이 오르면서 건축비 자체도 많이 오른터라 기존에 용적률이 높은 아파트는 서울의 극소수 지역빼면 재건축 포기해야합니다.
1기 신도시가 위에서 제시한 30년 넘어가기 시작하는데 솔직히 잘 안 될 가능성이 크죠.
페스티
24/01/23 14:28
수정 아이콘
구조 이야기도 옛날부터 건축 관계자들 사이에서는 공공연히 말 나오던 이야깁니다. 다른 나라는 라멘구조로 짓는데 우리나라는 죄다 벽식으로 지어놔서 수명이 다 되었을 때 문제가 있다고요. 심지어 그 수명도 연간 온도편차가 큰 나라라서 더 리스크가 있다는 이야기였죠. 저도 용적률 300%대 벽식구조 아파트에 살고있는지라 남 일 처럼 말할 때는 아니네요
24/01/23 12:40
수정 아이콘
생산가능인구는 정점찍고 하락을 시작했고
통계청 생산가능인구 저위추계 보면 2035년까지 600만명, 2040년까지 900만명가까이 감소해버립니다
집사줄 수요층 인구가 올해 대비해서 11년뒤에는 16%, 16년뒤에는 25%가량 사라진다는 소립니다

몇년도니 몇년도니 과거얘기 늘어놓으면서 어떤 시대에도 집사기 쉬웠던적은 없었다며 빈정거려봐야 아무 의미없습니다

이나라는 625 끝난 이후 여지껏 계속 생산가능인구가 증가하며 매년 역대 최고치를 갱신하지 않은적이 없었으니 그 자연수요증가로 하방을 받쳐주었고

금융위기니 정권교체니 일시적 등락요인은 있었어도 수요층 인구증가는 꾸준했으니 거시적으로 우상향일수밖에 없었던거고

지금은 워낙 과열된 분위기 때문에 소득이나 자산대비 무리해서 영끌매수 시도하는 사람들이 많아서 그 과잉수요로 인해 인구감소로 인한 자연수요하락을 상쇄하고 있을뿐

인구감소 속도는 박살난 출산률 덕분에 매년 더 가팔라지는데 그로인한 수요하락을 영끌러 펌핑수요로도 막을수 없는 시점이 분명히 옵니다
일각여삼추
24/01/23 12:42
수정 아이콘
인구가 줄어들면 지방은 전멸하고 중심지로 모입니다. 결국 강남 같은 곳은 계속 잘나가죠. 이미 인구 감소가 시작된 일본에서 다 나타난 현상입니다. 지금 도쿄는 제2의 버블 이야기가 나올 만큼 오르고 있다고 하죠.
24/01/23 13:32
수정 아이콘
그 도쿄 및 수도권이 30년전의 전고점을 이제야 회복했기 때문에 제2의 버블이라고 하는거 아닌가요...?

(방금 검색해보니 수도권 땅값은 이제 전고점 회복, 다른 곳은 아직도 회복기 처참)

강남도 앞으로 30년 하락한다고 하면 이걸 잘나간다고 할 수 있을까 싶네요
일각여삼추
24/01/23 13:54
수정 아이콘
일본 불황이 30년 간 건 극단적인 정책을 이상한 타이밍에 써서 그런거고 우리나라는 부동산 규제를 계속 해왔기 때문에 그만큼 버블이 쌓일 틈도 없었습니다.
24/01/23 14:00
수정 아이콘
한국의 부동산이 버블이냐 아니냐는 저는 버블이 맞다고 보는데 이것에 대해서 논증할 여력은 없고
(일단 이 글의 본문은 일본보다 더 심각하다고 주장하고 있고 출산률 pir 등의 지표를 근거로 심각하다고 보는 의견이 많을 것으로 알고 있음)

다만 말씀하신 것처럼 인구감소가 시작된 일본을 그대로 따라간다면 강남이든 용산이든 별 수 없다고 보는 거죠.
KanQui#1
24/01/23 22:41
수정 아이콘
결국 강남 아님 갈 곳이 없잖아요
마텐자이트
24/01/24 07:42
수정 아이콘
신박한 논리네요
순둥이
24/01/23 12:43
수정 아이콘
토지 가격은 물음표지만 아파트로 대표되는 공동주택 가격은 토지가격 연동되지 읺을까 싶네요
하카세
24/01/23 12:45
수정 아이콘
예측은 되는데 그래서 언제냐가 사실 중요한거 아니겠습니까... 크크 물론 애써 모른척 하고 내 차례때만 아니길 바라지만...
24/01/23 12:50
수정 아이콘
부동산 하락 보다는 부동산 하락을 막기 위해서 미친 듯이 돈 찍어서 살포하다가 멸망하는 미래도 가능하지 않을까요? 서울 아파트 한 1조씩 하고. 짜장면 한 그릇이 120만원 정도 하는.......
안군시대
24/01/23 14:28
수정 아이콘
하이퍼인플레도 충분히 가능성이 있죠.
그런데 말입니다, 집값이 물가보다 덜 오르면, 그리고 평균소득보다 집값이 덜 오르면 그것도 손해가 됩니다.
상대적으로 가격이 싸졌다는 얘기거든요. 뭐, 그전에 슈퍼인플레로 경제상황 자체가 박살나 있을 가능성이 더 높지만..
사람되고싶다
24/01/23 12:51
수정 아이콘
서울은 그래도 살아남을 것 같긴 합니다. 대신 리모델링 여부가 집값에 큰 영향을 미치겠죠.
대단지 아파트가 어떻게 될지가 제일 궁금합니다. 지금이야 대단지가 짱이지만 노후화되는 순간 나 혼자만 리모델링 하는 걸론 커버가 안 돼서... 주변이 정리 안되면 공동주택 특성상 슬럼화되기 십상이라.
하아아아암
24/01/23 12:54
수정 아이콘
기둥식 구조가 리모에서 아주 유리하기 때문에, 최근 짓는 것들은 기둥식으로 지었어야 오래쓰는데 유리하긴 했을 겁니다.
테네브리움
24/01/23 12:51
수정 아이콘
저도 인구하락이 지방 소멸과 서울 집중을 가속화하고, 서울에서도 핵심지 위주로 더 더 집중될거라고 생각합니다...
하아아아암
24/01/23 12:52
수정 아이콘
처음 지을 땐 돈이 없어서 못했더라도, 재건축을 할땐 100년이상 쓴다고 생각하고 기둥식으로 지었어야했는데 한국 건축시장 생각해보면 무리였겠죠. 당장 돈이 더 드니까 공급자나 소비자나 할려는 사람이 잘 없고, 억지로 규제하면 재건축 속도나 늦췄을거같긴하네요.
하아아아암
24/01/23 12:55
수정 아이콘
솔직히 기둥식으로 지었다는 이유 만으로 당장 1-2억 더 비싸다고 하면 손이 잘 안나갈거잖아요? "그게 뭔데 그렇게 비싸냐 별로 좋은것도 모르겠는데" 이럴거 뻔해서... 시장 주류가 벽식이라 쉽지않은 거 같습니다.
No.99 AaronJudge
24/01/23 12:58
수정 아이콘
기둥식 아파트들 찾아보니까 어우 쎄네요
메세나폴리스, 아크로비스타, 목동하이페리온 등등….

좀 프리미엄 구조(?)인가요 크크크
하아아아암
24/01/23 13:00
수정 아이콘
프리미엄 아파트 - 주상복합이 아니면 기둥식 구조를 받아줄 시장이 없습니다. 저 둘은 고급화가 가능하거나 상업지에 고용적률로 지을 수 있어서 커버가 되구요.
No.99 AaronJudge
24/01/23 13:01
수정 아이콘
아하..그렇군요…
레드빠돌이
24/01/23 12:53
수정 아이콘
언젠가는 동남풍이 불겠죠
그 동남풍이 언제 부는지가 중요한거죠
24/01/23 12:53
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한국 부동산 특징 : 집값 상승은 끝났다고 30년 전부터 노래 불렀으나..
NoGainNoPain
24/01/23 12:56
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저출산과 고령화로 인해 부동산의 평균가격은 떨어지는게 맞습니다.
그런데 서울 강남 역세권과 같이 누구나 가고 싶은 지역이 떨어지느냐는 아니라고 봐야죠.
지금도 부산 영도는 집값 떨어져서 난리인 상황입니다. 근데 누가 큰 관심을 주나요? 그렇지 않습니다.
집값 떨어지는 곳은 지금도 분명 존재하고 현재 진행형입니다. 그러나 아무도 관심을 주지 않는 지역이라서 눈에 보이지 않을 뿐입니다.
삼겹살최고
24/01/23 13:06
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[서울 강남 제외 15층 초과 아파트]는 시간이 가면 갈수록 투자가치가 없습니다.
부동산에 관심이 있어서 여기저기 알아 보았는데, 이미 십여년 전부터 나온 말이었는데, 이제 실현되는 느낌이네요.
하아아아암
24/01/23 13:11
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(수정됨) 건축비 상승이 막타를 쳐버렸죠. 이제는 1기 신도시 이하 입지는 15층 내외 아파트도 땅값에 따라 수익성 없을지도 모릅니다.

건축비 상승으로 인한 데미지는 강남도 마찬가지여서, 여전히 수익성이 있다 뿐이지 재건축 예정 단지들 시세가 떨어지고 있구요. (수익성 악화)

여러가지로 코로나가 큰 일 쳐버린 느낌
OcularImplants
24/01/23 13:06
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슬슬 폭락이 오긴 오려나 보군요. 군불이 슬금슬금 지펴지는 거 보면 현금 준비 잘해야겠네여
Far Niente
24/01/23 13:07
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사람들이 생각하는 집값 하락 : 강남 부동산 반토막
실제 발생이 유력한 집값 하락 : 지방 소멸 및 강남권 집중화
No.99 AaronJudge
24/01/23 13:17
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지방 광역시를 넘어선 중소도시는…진짜….
24/01/23 17:16
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이게 정확하죠. 사실 지방 집값 추이를 보면 이미 집값 하락은 시작되었죠. 강남 및 서울 중심지가 튼튼하게 버티고 있어서 주목받지 못할 뿐.
피해망상
24/01/23 13:09
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떨어질건 떨어져야하는데 이 정부는 집값하락을 인위적으로 막고있죠.
24/01/23 14:19
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그동안 정치탭으로 변경되어서 마음놓고 얘기하면,
이정부가 부동산으로 잘하고 있는 건 아니지만 어느 정부라도 국민들 재산의 75%가 걸린 부동산의 하락을 반기지는 않을 겁니다.
문제는 제대로된 대책을 내놓지 않고 뭔가 건설업을 살리려는 대책만 내놓는 거 같다는 건데요, 너무 길어질 거 같으니 현정부 얘기는 그만하고,

지난 정부는 말로는 오르는 집값을 잡으려고 했고 실제로는 상승을 북돋은 셈이 되었는데
지난 정부였다고 해도 집값 하락하려고 하면 이런 저런 대책을 내놓았을 겁니다.
한국의 부동산은 정말 여러가지로 너무 꼬였어요.
강가딘
24/01/23 14:24
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결국 폭탄돌리기...
안군시대
24/01/23 14:31
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연착륙이라는게 집값을 천천히 떨구는 게 아닙니다. 물가상승분이 집값상승분을 상쇄시킬 때까지 가격을 유지하는 게 목적이죠.
만약 천천히 떨구더라도 대출원금 이하로 아파트 가격이 떨어져버리는 순간 연쇄폭발 납니다.
그루터기15
24/01/23 13:11
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인구 줄어드는 것도 맞는 말이긴 한데 사람들이 부익부 빈익빈 양극화는 흔하게 얘기하면서 간과하는 게 있어요. 부자들 숫자는 지금도 계속 늘어나고 있고, 앞으로도 계속 늘어날 것으로 보이죠. 인구 감소가 영향을 줄만한 지역은 전망이 안 좋을 것이고, 부자들이 선망할 만한 곳은 인구 감소 영향은 별로 없을 듯 하네요.
페일에일
24/01/23 13:14
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서울내에서도 양극화가 될거라는 전망이 타당해보입니다.
특히 강남 및 강남 외 일부 한강변지역은 진폭은 있으나 우상향하겠죠
24/01/23 13:15
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이와 관련해서 비슷한 생각을 하고 있었고 글을 하나 쓸까하던 차에 마침 글이 올라왔네요.

외국에서 아파트는 극히 일부 지역을 빼고는 상류층은 고사하고 중산층의 주거형태도 되기 힘들지요.
뉴욕 맨하탄, 홍콩이나 싱가포르 같은 경우가 예외인데 이는 도시 국가등 상당히 특이한 경우이고
어느 정도 영토와 인구를 가진 국가 중에 아파트가 중산층의 상징이 된 국가는 한국이 유일하지 않나 싶더군요. (요즘엔 중국도...?)

선진국에서 아파트를 선호하지 않는 이유는 너무 당연합니다.
공동주택은 타인과 생활반경을 공유해야 하는데 (대표적으로 층간소음) 사람들이 그걸 좋아할 리가 없고
무엇보다 내 땅, 내 지분이 없기에 뭘 내 마음대로 할 수도 없고 내 재산권을 행사할 수가 없기 때문이죠.
중산층이란 어느 정도 자산을 가진 계층을 말하는 건데 부동산을 '소유'하고 있지 않는데 어떻게 중산층이라고 할 수 있을까요?

그런데 이재라면 전혀 뒤떨어지지 않는 한국인들이 아파트를 선호하는 것은 단순히 생활하기 편하기 때문이 아니었다는 것을 알고 무릎을 쳤습니다.
재건축을 통해 살던 집을 돈을 하나도 안들이고 심지어 넓은 평수의 새 아파트로 바꿀 수 있다니...
그리고 그런 시스템이 작동하는한 대지지분 몇 평 안되는 아파트가 수십억이 되는 마법이 진행될 수 있었던 거지요.
비록 국토 넓이가 다르다고 하지만 한국 강남의 국평 아파트 한채 팔면 외국에서 어떤 주택을 살 수 있는지 보면 정말 놀라지 않을 수 없습니다.

문제는 다른 분들이 이미 말씀하셨듯이 더이상 그런 모델이 작동하지 않는 상황이 갑자기 찾아오는 것 같다는 건데요,
솔직히 상당히 걱정스럽습니다.
이미 재건축은 지난 몇년간 건축비가 급격히 올라서 어지간한 핵심지역 아니면 더이상 일반 분양을 끼고도 사업성이 안나오는 상황이 되어 버렸고
이제 사람들도 피부로 느끼기 시작했지요. 설사 이번에 재건축을 한다고 해도 다음은 없다는 걸요.

더이상 재건축을 할 수 없는 아파트, 아니 재건축이나 리모델링 하려면 수억이 드는 아파트는 어떻게 될까요?
아마도 맨하탄의 아파트처럼 될 겁니다. 가격도 비싸지만 무엇보다도 유지비가 엄청납니다. 한달에 유지비만 2, 3백만원 할겁니다.
그렇게 된다면 서울에서도 아파트를 계속 유지할 수 있는 지역은 아주 한정되지 않을까요.
그리고 그렇지 못한 지역은? 최악의 경우는 지금 중지되고 있는 재개발 재건축이 다시 재개되지 못하고 기존의 아파트들도 점점 슬럼화되는 상황일텐데요.

불과 얼마전까지만 해도 일본의 잃어버린 20년, 30년, 추락하는 부동산을 비웃었는데
정말 자칫하면 일본보다 더한 부동산 사태가 벌어질 수 있을거 같습니다.
한국인들의 자산 75%가 부동산이라지요?
저로써는 해결책이 안보이는데 아파트 마법을 고안해냈던 한국인들이니 제가 상상도 하지 못하는 방법을 찾아낼 지도...
하아아아암
24/01/23 13:20
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마법은 없을 것 같고, 결국 답은 기술에서 찾아야겠죠.

리모델링 기술의 발전이 환경 개선 및 비용 절감 측면 모두에서 문제를 어느정도 봉합해줄 수 있지않을까... 하고 생각해봅니다.
24/01/23 13:25
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지금 우리가 생각 못하는 기술이 발전이 있다면 좋겠습니다.
Karmotrine
24/01/23 13:21
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맞네요 다들 엑싯 타이밍 잘잡으면 더 버니까 투자심리로 아파트 들어갔던거지 거주측면은 덜 따졌으니까...
24/01/23 13:29
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지금까지는 그런 가격상승이 있다면 거주의 불편함 쯤이야 였지요. 사실 아파트가 더 편한 점도 많았구요.
No.99 AaronJudge
24/01/23 13:23
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와……훅 오네요

재건축 예정이라는 소문 돌았을때 급격히 아파트값이 오르던 이유는 이거였군요

근데 더 이상 그 공식이 통하기 힘들다면…..
24/01/23 13:31
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재개발 재건축을 이용한 자산 증가가 나름 부동산 고수들의 영역이었다고 하더군요. (최고수는 아니고 고수~중수...)
부르즈할리파
24/01/23 17:15
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사실 재건축 믿고 어느순간부터 제기능을 안하는 아파트를 아예 수리를 안해버리는 관행이 있어서 유지비를 줄일 수 있는 면도 있죠. 그리고 이런 집 수리/인테리어 수요가 덜 발생하니 그만큼 시장이 좁아서 개별 비용이 올라가는 면도 있고요. 현재 아파트 유지비는 과소평가되어있고 단독주택 수리비는 과대평가되어있다고 봅니다.

개인적으로는 현재 부동산에 묶인 자산들이 금융화되서 해외자산 사들이고 소득수지를 늘려야 노동인구감소 충격에 그나마 대응할 수 있을거라 생각합니다.
24/01/23 18:10
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그렇죠. 한국은 부동산에 너무 많은 돈이 묶여있습니다. 이게 내수로도 돌아야하고 기업에 투자로도 흘러가고 해야 하는데...
Karmotrine
24/01/23 13:17
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강남은 홍콩같이 바싹 오르고 나머지가 빠개지지 않을까 싶어요
아침노을
24/01/23 13:19
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미래에도 변함없는 건, 너와 내가 살고 싶은 아파트는 여전히 비쌀 거라는 점입니다. 이말은 결혼준비에서 갖춰야 할 아파트 역시 여전히 비쌀 거라는 말이겠고요.
하아아아암
24/01/23 13:25
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이것도 맞는 말인게, 재건축을 상정한 현재 부동산 시장의 거품이 빠지면 이미 재건축이 된 좋은 입지의 신축은 날아갈 수도 있다는 말이지요. 결국 양극화로...
그루터기15
24/01/23 13:27
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이 말이 정답인 거 같네요. 인구 감소로 폭락을 하는 아파트들도 있을 거라고 봅니다만, 그게 너와 내가 살고 싶어하는 그 집은 아닐 거 같네요. 물론 시대가 변하면 사람들이 살고싶어 하는 집의 형태는 조금 다를 수 있다고는 봅니다.
카오루
24/01/23 13:42
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너와 내가 살고싶은 아파트에
제가 신축으로 분양받았던 4년전에는 4억이 필요했다면
지금은 8~10억이 필요한 상황...

지금도 그때 집 안샀으면 어땠을지 생각하면 아찔합니다..
분양가가 미친듯이 오르네요.
아침노을
24/01/23 13:46
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부...부럽...
저는 누구나 인생에서 3번의 기회가 온다는 기회 중 집 살 기회를 무지로인해 놓쳤습니다. 흐..흑..
기회를 잡을 능력이 있어도 준비되지 않으면 소용없다는 말을 뼈저리게 느꼈습니다.
24/01/23 13:44
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맞습니다. 그런데 그 '비싸다'의 정도가 그동안 생각했던 것과 조금 다를 수도 있을 거 같습니다.

한국의 신축 아파트, 상당히 편하더군요. 한번 주택을 소유와 편리함이라는 두가지 관점에서 생각해 보았습니다.
주택에서 소유부분을 극단적으로 줄이고 편리함을 극대화하면.. 아마 호텔이 될 겁니다.
만약 호텔에서 수십년 산다면 어떨까요? 비용은 상당히 비현실적일 겁니다. 모든 것에는 비용이 드는데 호텔은 편리함을 매일 지불하는 구조이니까요.
반대로 편리함을 줄이고 소유부분을 극대화하면.. 단열도 잘 안되는 단독주택이 되려나요?

제 생각에 그동안 한국의 신축 아파트는 편리함과 소유의 과실을 둘 다 적은 비용으로 챙기는 놀라운 수단이었던 거 같습니다.
재건축이 원활히 진행된다는 가정하에서요.
그런데 재건축으로 인한 가치 보존이 더이상 공짜가 아니라면? 재건축 비용 수억 이상의 비용을 내야 한다면? 아니 그마저도 확실치 않다면?
그 소유의 가치, 편리함의 대가는 고스란히 현재 살고 있는 주민들이 내는 수밖에 없지 않을까요?
현재 편리함을 누리게 해주는 시설은 재건축이 안된다면 그야말로 감가상각만 될 뿐이니까요.
전에는 아파트가 편리함을 갖춘 단독주택에 가까왔다면, 앞으로는 호텔에 가까운 주거형태로 받아들여질지도 모르겠습니다.

그렇게 된다면 현실적으로 아파트를 신혼부부가 들어가려면 재벌급이 아니면 안되는 상황이 올지도...
24/01/23 13:52
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말씀하신 것을 단어 하나로 요약하자면 "임대수익률의 정상화"라고 볼 수 있겠네요.

그간 아파트는 미래의 재건축 되었을 시의 프리미엄을 가격에 반영해서 임대했을 때의 전월세 임차료와 매매가의 차이가

일본 미국 등의 다른 선진국에서는 보기 힘든 수준으로 벌어져 있었는데 (이른바 갭투자의 갭이 이겁니다)

그 프리미엄이 사라지고 나면 감가상각되는 자산으로 바라보는 경향성이 강해지기 때문에 매매가는 줄어들고 임대료는 상승하는

[임대수익률의 정상화]가 이루어지겠죠. 다만 일본의 경우를 살펴보면 임대료는 곧 유효 수요와 바로 직결되는 경향이 더 강하기 때문에 인구감소에 더 취약하기 때문에 상방이 막혀있을 가능성이 높다는 점이겠고요.
24/01/23 13:59
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맞습니다. 한가지만 덧붙이자면 임대뿐 아니라 실제 소유하고 있는 사람들의 유지비도 현재와는 비교하기 힘들 정도로 높아질 거라고 생각합니다.

기왕 임대 얘기가 나온김에, 한국도 앞으로 여러가지 이유로 다른 나라에 비해 비정상으로 낮은 임대료가 현실화되겠지요.
그래서 선진국처럼 모기지를 발달시키지 않는다면 젊은 층의 자가 구입이 좀 더 어려워질 수도 있는데, 이미 한국의 가계대출이 너무 높아서...
24/01/23 14:27
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맞습니다. 지금 당장 유튜브에 renting versus buying decision 검색하면 영미권 경제 유튜버따리들이 쏟아내는 컨텐츠가 엄청나게 나오는데

저기는 부동산이 마냥 우상향하지 않고 상승하더라도 높은 임대료 대비 자가소유의 편익비용비에 대한 계산을 확실히 하고선 투자를 결정하는 것이 당연하기 때문에 저런 컨텐츠가 쏟아져 나오는건데

앞으로도 우리나라에서도 비슷하게 집을 소유하는 것에 대한 편익비용비를 합리적으로 계산하기 시작하리라 생각합니다.

물론 무지성 집값 우상향을 강하게 확신한다면 앞으로도 저런 계산따위 할 필요 없습니다만...
24/01/24 00:27
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이게 맞죠. 월세 산다고 끝나는 문제가 아닙니다.
아침노을
24/01/23 14:00
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한국 부동산 불패 신화의 배경엔 부동산 외 다른 투자처가 없기 때문에 부동산에 돈을 묻어둔다는 얘기가 있습니다. 코스피보면 한숨 나오잖아요. 이게 다른 나라와 비교할 수 없는 점이라더군요. 코로나 버블 때 코인 투자와 NFT 같은 것들까지 오른 걸 보면 상당히 일리가 있는 것 같습니다. 투자할 돈이 어디로 몰리느냐를 눈여겨 봐야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

한국에서 아파트값은 수도권 집중 주거공간이라는 점과 투자대상이라는 점 이 두 가지가 맞물리는 점을 모두 고려해야 할 듯 해서 좀더 복잡할 것 같아요.
24/01/23 14:04
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맞습니다. 몇가지 생각해 볼만한 점이,
그동안은 한국의 경제성장율이 높고 인구가 팽창해서 부동산 가격이 급등해도 충분히 받쳐줄 수 있었는데 앞으로도 계속 그럴 수 있을까 하는 것과,
(이미 성장율은 1%대이고 앞으로 제로, 심지어 마이너스를 볼 수 있다는 전망도 있더군요)
그렇게 전국민의 자산이 부동산에만 몰렸는데 만약 부동산이 터지면....? 그 파급효과는 다른 나라보다 훨씬 심할 수도 있을 거 같습니다.
역시 계란은 여러 바구니에 나눠야하는데 한국은 주식이 뭐같아서...
No.99 AaronJudge
24/01/23 14:17
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이래서 저는 코스피의 정상화가 필요하다 생각합니다 ㅜㅡㅜ

저같아도 코스피 할 마음이 안 들어요…왜 실적이 대박났는데 주가는 안 오르는건데..?
돈 없어서 부동산은 못 사겠고
그러면 뭐..미국주식 하는거죠
카오루
24/01/23 14:23
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제가 비슷한 시기에 부동산과 주식을 동시에 들어갔는데
부동산은 100%이상 올랐고
주식은 반토막났습니다..
아니...반보다 좀 더요..
흑..ㅜ 그냥 부동산만 보는게 정답인듯.
24/01/23 14:28
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그렇죠 한국 주식은 뭐 말도 안되는 수준이라... 상속세 현실화 하면 나아질 수 있다는데 과연 어떻게 될런지...
꿈트리
24/01/23 14:40
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상속세 현실화하면 대주주가 주가 올린다는 말은 말도 안되는 소리라 생각합니다. 1조 내던 상속세 반으로 깎아주면, 너무 감동한 대주주가 너무 고마워서 주가부양할까요? 아니면 내가 로비 잘해서 잘 깎았네하면서 웃고 있을까요? 그냥 달러로 헷지되는 미국주식하는게 정신 건강에 나을 듯 합니다.
24/01/23 14:45
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정확한 예측이야 못하겠지만 적어도 억지로 주식을 올리지 않으려는 노력은 덜 하지 않을까요?
물론 투자는 당연히 미국주식입니다만 한국 주식이 계속 이렇게 저평가되는게 국가 전체적으로 좋을 것도 없이 않나 생각합니다.
자칭법조인사당군
24/01/24 00:35
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기업 오너의 선의를 믿고 주장을 펼치시는거면 너무 허망하다 생각합니다
24/01/24 01:31
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자칭법조인사당군 님// 단통법처럼 우리가 무조건 기업에 잘해주면 기업도 잘하겠지와는 조금 다른 상황이 아닌가 생각합니다.
주식은 가격을 내리는 것이 상속세에 도움이 된다면 올리는 것도 기업에 도움이 되는 면이 있지 않나요?
내려서 얻는 이익을 없애면 기업은, 아니 누구라도 올려서 얻는 이익을 상대적으로 더 추구할 거라고 생각합니다.
24/01/23 13:32
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솔직히 개인적 바램이 좀 많이 들어간 글 같습니다. 아파트를 투자대상으로만 바라보는 사람은 소수고 대부분은 실거주로도 아파트를 선호하니까 아파트를 사는 거죠.
설사왕
24/01/23 13:51
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글쎄요.
대부분은 실거주의 편의성 + 자산 가치의 상승을 다 노리고 아파트를 사지 않을까요.
산밑의왕
24/01/23 14:25
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여태까지 아파트 가격이 꾸준히 우상향 해왔으니 최소한 크게 손해는 안보겠다 정도의 마인드였지 이 아파트 재건축 하면 싸게 새아파트 얻을 수 있어라는 마인드로 몸테크 하는 사람은 많지 않을 것 같습니다.
재건축이 무슨 뚝딱 하면 바로 되는게 아니라 온갖 난리 부르스를 춰도 안전진단 통과 후 최소 10년은 걸린다는 걸 너무 많은 사례로 봐왔기 때문에 그 전에 팔고 걍 다른데 가고 말죠...
우리아들뭐하니
24/01/23 16:57
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실거주로 선호하는 아파트 가격이 전세가격이라 생각합니다.
낡은 구축 비새는 아파트를 몇십억씩주고 전세들어가는 사람은 없죠.
24/01/23 13:34
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지방발전은 이미 불가능의 단계인거 같고... 서울 수도권에 주택으로 인구 수용도 불가능하겠죠.
이제와서 아파트가 살기 좋은 형태가 아니잖아? 이제 재건축도 어렵다니~~ 해도 큰 변화가 있긴 어렵지 않나 생각합니다.
수도권에 모여 살려면 아파트일수밖에 없을듯싶어요.
집값 하락이 뻔한게 아니라 그냥 저출산 인구구조 문제때문에 나라가 힘들어질껀 뻔한 상황이라...
blue_six
24/01/23 13:37
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부동산은 굉장히 복잡한 성격의 재화입니다. 필수재이자 사치재이고, 자산이면서 소비재이기도한 그런 성격의 재화 입니다. 게다가 한국에서는 대다수 국민들의 자산을 담고있는 재화이기도 하구요.

그러한 특성상 어떤 단일 요소가 부동산 가격에 영향을 미친다고 결론짓기 어렵습니다.

현재 하락론의 근거는 (생산)인구감소, 소득한계 등등 여러가지가 있습니다.
글쓴분께선 '벽식구조'를 채택한 대다수 한국아파트들의 특성으로 인한 재건축 불가를 하락론의 주요 근거로 드셨네요.
그런데 과연 부동산이 그러한 건축구조적 특성 혹은 재건축이 어렵다는 단일 요인 때문에 폭락할 것인지는 솔직히 의문입니다.
부동산은 정책, 금리 등등 매우 다양한 요소에 의해 영향을 받으며, 만약 사업성만 확보되고 적정한 수요공급을 찾아간다면 재앙적 폭락이 과연 나올까 싶습니다.
MissNothing
24/01/23 13:46
수정 아이콘
기본적인 논리, 재건축을 기반으로 가격이 오른것, 다른나라와 다른점은 땅을 소유하지 않는것에서 나오는 문제 까진 저도 동의합니다만, 그 영향에대해서는 너무 과대평가 하고있다고 봅니다.
오히려 부동산 거품에서 영향을 끼치는건 위의 재건축 논리로 오르던 집값이 안오르기 시작함 -> 전세를 내놓을 이유가 없음 -> 월세전환 되는 과정이 어떻게 진행될지 봐야죠.
다만 지금 상황에서 하락이 있을거란건 모두가 동의할 것 같습니다.
MissNothing
24/01/23 13:50
수정 아이콘
다만 한가지 아셔야할건, 일본도 지금 부동산이 오르는중이라는 소식을 많이 들으셧을텐데, 정확하겐 부동산이 오르고 있는게 아닙니다. 고급형 공동주택(일본에서 지칭하는 타워맨션)이 오르고 있습니다. 이 일본의 타워맨션이라는 주거형태는 우리나라의 단지형 아파트랑은 또 다릅니다.
그리고 벽식구조, 방음따윈 갖다버린 생활환경 등 한국 아파트랑 단점을 공유하는데, 오르는중이죠. 뭐 일본이라는 특수성도 존재하겠지만요.
꿈트리
24/01/23 14:27
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추가로 단지 내 초등학교, 커뮤니티센터 등 한국 아파트가 장점이 더 많아서 생각보다 아파트 방어력이 나쁘지 않죠. 더구나 단독주택대비 월등히 저렴한 에너지비용 및 관리비 생각하면 떨어질 이유가 별로 없긴합니다.
24/01/23 13:46
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재건축 불가랑 폭락이랑 엮는건 처음보는 희망사항이네요.
24/01/23 13:47
수정 아이콘
인구 줄어봤자 사라지는건 시골 포함한 지방이고 폐가와 공실이 늘어나겠죠.
수도권이나 모여 살만한 지방에 있는 주택은 별반 차이 없을겁니다.
오히려 낙후 되는 지방인프라 대비해서 더욱 수도권 집중이 심해지겠죠.

별개로 지금까진 종상향과 용적률 뻥튀기로 재건축을 해왔는데 거의 한계에 다다른거 같고
미래에 3종 주거 지역이나 상업지역에 때려박은 고층 아파트와 주상복합 건물들 처리(재건축)는 어떻게 될지 모르겠네요.
여기 있는 사람들이 고민할 문제는 아니겠지만요.
꿀행성
24/01/23 13:49
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개인적으로 서울이 아니더라도 서울에 근접한(위치적으로든 교통적으로든) 9억이하 아파트가 폭락을 맞을일이 있을까? 라는 생각을 하고 있습니다.
왜냐면 제가 그중 하나를 샀으니까요(???)
나름대로 상승과 하락의 여러 요건들을 고심해 영끌을 했고, 지금 당장은 재미를 못보고 있네요.
앞으로 어떻게 될지 모르겠지만 제가 생각한 여러 요소중 하나는 화폐가치의 지속적인 하락, 그리고 고소득자 비율이었습니다.
인플레나 화폐가치는 굳이 설명할 필요는 없을것 같고, 통계청 기준으로 2022년 억대연봉 근로자가 130만명에 달한다고 하더군요.
서울에 인접한 지하철(신분당/GTX등)이 근처에 있는 5~7억원의 아파트들은 서울이나 판교로 출근하는 억대연봉자들이 몸을 조금 비틀면 도전해볼수 있는 금액이라고 생각을 했습니다. 서울에 있는 20~30억짜리 아파트는 언감생심이지만, 언급한 지역의 아파트들은 정말 마음 굳게 먹으면 해볼만 하거든요. 결혼전에 모은돈과 부모님의 지원, 은행 대출 삼신기를 통해서.. 대출이 3억이고 금리가 4프로면 원리금이 140정도 나오던데(기간은 30년 정도일겁니다), 억대연봉자에게 원리금 140이 엄청 부담되는 수준은 아니니까요. 개인적으로는 이런시기야 말로 상급지로 갈아타는게 좋은 타이밍이 아닌가 싶은데..현금이 없군요 ㅠㅠ
파르셀
24/01/23 13:49
수정 아이콘
공감가는 점도 있지만 이견이 좀 있는데 아파트는 효율 효율 효율 우선주의 건물입니다

미국의 경우 과거 부의 상징이었던 교외 주택단지가 노후화 되면서 인프라 관리비용 때문에 골머리를 앓고 있고

다른 나라들도 IT 기술이 발전하면서 흩어지기는 커녕 메가시티 화 되면서 도시로 모여들고 있지요

한국의 경우 서울'만' 발전해서 특히 문제가 되는거지 메가시티화는 어느 나라를 가나 비슷하고,

그런 메가시티에 가장 특화된 주거용 건물 형태가 아파트 입니다

한국에서 아파트는 가장 선호하는 주거형태이면서 동시에 실거주와 투자 2가지의 기능을 가지고 있기 때문에

서울에 폭탄이 떨어져서 초토화 되거나, 중국에서 원전이 터져서 편서풍 타고 방사능이 계속 와서 못사게 되는 급이 아닌 이상

서울과 수도권 주요지역의 가격이 떨어지기는 어렵다고 봅니다

이게 좋은건 절대 아니지만 그 흐름을 어지간해선 거스르기 어렵고, 한국에선 주거용 건물 중에선 아파트의 가치가 가장 높아서 쉽지 않을 껍니다
24/01/23 13:54
수정 아이콘
미국에서 메가시티로 모여드는 현상이 있는 것은 사실이지만
그렇다고 모여드는 사람들이 아파트를 선호하지는 않는다고 확신합니다.

미국인들은 절대 아파트를 선호할 사람들이 아닙니다.
제 생각에 미국에서 의료보험이 국영화되고 총기소지가 금지되는 것이 더 빠를 걸요.

뉴욕도 맨하탄은 아파트가 주된 거주형태지만 (아파트 아닌 주택을 본 기억이 없는 거 같군요)
섬만 벗어나도 상황이 아주 달라집니다.
blue_six
24/01/23 14:20
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(수정됨) 선진국 아파트 vs 한국 아파트 이렇게 비교를 하셨는데 여기서 맹점이 하나 있습니다.
선진국 아파트 다음 티어 주거공간 vs 한국 아파트 다음 티어 주거공간 해보면 선진국이 좀더 선택지가 많습니다.
그렇기에 당연히 선진국의 아파트 선호도와 한국의 아파트 선호도를 1:1 비교하면 우리나라가 당연히 높을 수 밖에 없을 겁니다. 그래서 글로벌 표준보다 높은 가격대가 형성된 것일테구요.

지금 서울 중심업무지구 3곳(3도심), 광역중심 4곳에 자차 30분/대중교통 1시간 이내 통근 가능 지역 중에 아파트 다음 티어의 주거공간+편의시설을 누릴 수 있는 옵션을 찾아보세요. 오피스텔(주복 포함), 빌라 이거 외에 다른 옵션이 없습니다.

잘 관리된 잔디와 개인차고를 갖춘 단독주택, 그런데 이제 업무지구와 0.5~1hr로 주파가능한, 그러면서 마트 병원도 가까운, 그런 주거공간이 한국에서는 거의 없어요. 그러니 아파트가 이렇게 밸류에이션 될수 밖에 없는거구요.

일자리와 인프라(도로, 지하철 등)의 집중도, 산지가 많은 특성으로 인해 확장이 제한적인 점까지 고려한다면 더더욱 선진국 아파트 선호도와 한국의 아파트 선호도를 1:1로 비교하기엔 무리가 따릅니다.
24/01/23 14:37
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저는 애초에 선진국과 한국의 선호가 달랐기에 선진국은 교외의 잔디와 차고가 있는 주택이 발전하고
한국에서는 아파트가 발달했다고 생각합니다. 수요가 있는 곳에 기술이 발전하고 공급이 따라주는 거지요.

그리고 한국인들의 극단적인 아파트 선호에 기이한 청약제도가 다음 옵션의 발전을 막았다고 생각합니다.
한국에서 아파트 청약이 로또였는데 이를 위해 무주택으로 오랜 시간 기다려야 하는 것이 일반적이었지요.
아파트를 살려면 빌라나 주복, 오피스텔에 전세는 살아도 구입은 하면 안되는 제도였던 겁니다.
그러니 그런 비아파트 주거형태가 가치보다 더 비선호되고 그러니 당연히 발전을 할 수가 없었지요.

그리고 모든 사람들이 선호하는 아파트를 역세권에 개발하는 것이 당연히 더 돈이 될테니 그렇게 해온 것이구요.

가끔은 아파트를 선호하는 국민 - 대규모 단지 개발이 더 돈이 되는 건설업계 - 뭔가 모르는 이득이 있는 정부가 한마음이 되어서
그동안 아파트 공화국을 만들어온 것은 아닐까 하는 생각도 해봅니다.
김연아
24/01/23 14:53
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그런 땅이 있으면 아파트나 건물 올리는 게 돈을 "훨!씬!" 많이 벌 수 있기 때문에, 선호도와 상관없이 개발이 될 수 밖에 없었을 거라 생각합니다.
24/01/23 14:57
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어쩌면 개발 이익을 극대화하고 싶은 분들이 아파트 선호를 이끌었을지도 모르겠네요.
김연아
24/01/23 15:04
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급격하게 나라가 성장하고, 개발하면서 발생한 면이 있다고 생각해요.
blue_six
24/01/23 15:39
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강력한 국가정책과 경제적/지리적 환경의 영향력 하에서 개인의 선호가 부동산 시장 판도를 뒤바꿨다?
글쎄요. 70~90년대를 관통한 거대한 도시개발과 노동력 공급에 최적화된 주거공간 기획이 단순히 한국인들의 아파트 선호 때문이라고 생각하기 어렵네요.
24/01/23 16:01
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그래서 '한마음이 되어서' 라고 표현했습니다만...?
PARANDAL
24/01/24 00:41
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미국은 코로나 이후로 대도시 인구가 빠져나가고 있습니다. 재택근무 활성화로 집값이 싼 지역으로 다들 이사갔어요
24/01/23 14:05
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저도 폭락주의자였는데 집이 생기니까 낙관적 보합주의자로 변신하더군요

집값에 관해서 구축이 신축만큼은 아니라도 신축가격을 따라갈 요인은 있을거라 생각하구요 비싸면 눈을 좀 낮춰서 구축가자는 수요가 있을테고

건축원가는 점점 오를테니 기존의 투자수단은 아니라도 폭락까지는 아니지 않을까 생각합니다
물론 이건 코로나전 투기과열지구로 지정된 지역 한정으로요
다른곳은 수요라는게 남지 않을거 같아서요
24/01/23 14:09
수정 아이콘
서브프라임보다 더 처참하다고 하길래 부동산을 중심으로 한 금융상품 구조에 대한 이야기일줄 알았더니, 예상과 전혀 다른 내용이네요.
라방백
24/01/23 14:09
수정 아이콘
서울 도심 상업지역들은 아파트가 계속 강세일것 같지만 그외 지역들의 오래된 아파트들은 부자들이 아파트보다 주택을 선호하는 순간 비싼동네는 공동 주택단지로 싼동네는 그냥 황무지로(...) 바뀔것 같습니다.
꿈트리
24/01/23 14:31
수정 아이콘
요새 경기권 타운하우스/단독주택 가격이 나락가는 걸 보면, 반전은 쉽지않아 보입니다.
24/01/23 14:41
수정 아이콘
경기권 타운하우스와 단독주택 가격이 나락가는 상황은 어떻게든 아파트 가격에도 영향을 줍니다.

아파트의 대체재 = 타운하우스, 단독주택, 다세대 빌라, 오피스텔

대체재끼리의 가격과 수요는 정(+)의 관계를 갖는다. (나무위키)
꿈트리
24/01/23 14:43
수정 아이콘
투자수요로 보면 대체제가 아니라 그냥 아파트 쏠림현상 아닐까요?
누가봐도 아파트 쪽이 더 강세인데요.
24/01/23 14:50
수정 아이콘
부동산학, 경제학의 이론적으로 보자면 비아파트 주택은 아파트의 대체재가 맞습니다. (에듀윌 공인중개사 시험 1차 과목 부동산학개론 대체재편 참고)

현실적으로 그간의 통계 추이를 통한 비아파트 주택과 아파트 가격간의 상관관계에 대한 분석은

방금 1분간의 구글검색으로는 찾기 힘들고 더이상의 시간 할애는 귀찮은 바, 다른 분들에게 맡기도록 하겠습니다.
라방백
24/01/23 16:16
수정 아이콘
네 그래서 전제는 부자들이 아파트보다 주택을 선호하다는 가정이죠... 그러면 어느정도 집값비싼 동네는 서울이 아니더라도 중고급 공동주택단지로 버틸 여력이 있고 아니면 다 망하겠지요...
프리템포
24/01/23 14:11
수정 아이콘
전체적으로 집값 떨어져도 내가 가고싶은 신축이나 목좋은 아파트는 오르기만 하는데..서울불패는계속될듯 싶어요
해피팡팡
24/01/23 14:22
수정 아이콘
그래서 재건축 사업성 문제로 신규주택 공급이 중단되면 얼마 안가 대기수요는 많기 때문에 양극화 수준으로 가격이 폭등할거고.. 그러면 추가분담금이 몇억 나와도 사업성이 또 생겼으니까 추진하는 사람들이 나올겁니다.
흑태자
24/01/23 14:22
수정 아이콘
십여년 안에 압도적으로 많은 사망 인구 비율로
집주인 사망 때문에 수많은 주택들이 자연 공급되는 세상이 될텐데요.

망무새들이 30년간 폭락을 외쳤지만 집값은 오르기만 했다는 전제가
저출산의 미래에도 유효할지는 생각해보셔야 할겁니다.
윈터울프
24/01/23 14:26
수정 아이콘
3년 전에는 부동산 불패론이 휩쓸던 pgr인데
카오루
24/01/23 14:30
수정 아이콘
3년전은 미친듯이 올랐을때고..

4~5년전이 급등 전일텐데 그때 흔히 말하던 똘똘한 한채, 신도시나 중심지의 신축 집 사신분들은
4억벌꺼 2억버는 정도로 줄어든거지 오르긴 다 오른상태일거에요...

패배하신 적이 없는.. 대승이 그냥 승리정도?
윈터울프
24/01/23 14:58
수정 아이콘
부동산 상승 시작은 2014년 후반 정도부터고, 그 중심은 강남 재건축 아파트들이었죠. 5년 전쯤은 이미 2배 이상 오른 상태고. 거기서 추가적으로 더
오른거죠. 2억, 4억은 그냥 끝물 탄 사람들 애기죠. pgr에서 부동산 관련 소식은 대충 2-3년은 느리다고 생각해요.
카오루
24/01/23 15:05
수정 아이콘
흐흐 제가 집 구매하면서 관심 가진게 그 때 즈음이라서, 어쨌든 저만 해도 그러는데 윈터울프님이 말씀하신대로 2014년도즈음부터 집사신 분들은 '한국 부동산이 드디어 패배했다'라고 하면 저보다 더 공감하기 어려우실거 같네요.
iPhoneXX
24/01/23 14:32
수정 아이콘
일부 가치가 높은 지역을 제외하고 2~3년 대비 달라진 점은 부동산이 무조껀 오른다는 관점은 많이 없어지지 않을까라는 생각이 드네요. 부동산이 일부 지역 제외하고 감가상각을 감안해야 되는 자산 인식이 다시 강해지면 구매 수요는 많이 줄꺼라고 봅니다.
24/01/23 14:33
수정 아이콘
건축비 상승, 재건축 가능한 용적률 아파트의 소멸, 인구 감소 : 아파트 재건축 불가 -> 아파트는 감가상각되는 재화로 변화

저도 비슷하게 예상하는데 얼마나 오랜 시간이 지나야 저 상황이 올지 모르겠습니다. 케인즈 말대로 장기적으로 우린 모두 죽고 없으니...
우리아들뭐하니
24/01/23 14:35
수정 아이콘
일본은 재건축이 힘들다는걸 알아서 맨션들의 경우는 수선적립금이 좀 크죠. 최대한 수리하면서 오래써야하니까요.
우리나라도 구축 아파트들도 재건축 힘들어서 건물 오래쓰려고 수선비만 한달 20~50만원씩 걷는다고 하면 수요가 얼마나 될지..
사람되고싶다
24/01/23 15:26
수정 아이콘
일본 아파트(타워맨션) 값 싸다는 이야기의 맹점이죠 흐흐. 저긴 자가라도 관리비랑 적립금 합치면 좀 과장하면 거의 우리나라 월세급이라 지출이 장난 아님...

근데 말씀 들어보니 우리나라도 걱정되긴 하네요. 여태는 망가지면 그냥 재건축하면 돼서 수선비를 굳이 그렇게 지출을 안했는데 재건축이 안되면 그거 다 돈 내서 고쳐야할테니...
꿈트리
24/01/23 14:36
수정 아이콘
단독주택 살아본 분이면, 거기서 살려면 엄청나게 부지런해야하고 에너지 비용은 얼마나 많이 드는지 잘 아시죠. 아파트야 말고 에너지 절약의 최고봉이며, 집관리에 거의 신경을 안쓰고도 살 수 있는 시스템이라 보통사람에겐 최적의 주거지라 생각합니다. 관리비 30만원 내고, 수도/전기/난방/쓰레기처리 등이 일거에 해결되는 곳을 본 적이 없어서(더구나 외벽 페인트도 관리비에서 다 칠해줌) 가성비/시성비 따지는 한국인에게는 최우선 선호구역에서 벗어나는 것이 상상이 안가네요.
카오루
24/01/23 14:41
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단독주택단지가 신축 중심지 아파트와 같은 아래의 조건을 클리어하면
-초등학교. 커뮤니티 시설, 상권, 역세권까지의 거리,
-각종 생활편의 기능이 완비된 건축구조 등

가격이 어마무시하죠...
신도시 단독주택단지 검색해보면 위치도 안좋아보이는데
무시무시한 가격의 단독주택단지들이..저도 둘째 생기면서 양도세비과세 구간에서 한번 옮겨볼까 해서
찾아봤는데, 그냥 아파트만 보기로 했습니다.
꿈트리
24/01/23 14:50
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맞습니다. 솔직히 정부부담으로 제공해야할 것을 약간의 특혜(?)를 주고 민간에 다 떠넘긴 것이라 어찌보면 서로간의 윈윈이었죠.
24/01/23 14:43
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맞습니다. 한국식 공동주택인 아파트는 편리함을 극대화한 상품이죠.
그런데 그동안은 관리비 30만원으로 그 편리함을 누릴 수 있었는데 재건축이 불가능하게 되면 위의 우리아들뭐하니님 말씀처럼 최대한 고쳐서 오래써야 해서
수선적립금을 많이 걷어야 할 겁니다. 뉴욕처럼 몇백만원까지는 안들어도 한달에 70만원이라면 관리비가 백만원이 되겠네요.
편리한 아파트 사는 대신에 관리비를 한달에 백만원씩 내야한다면 가성비가 나올지 모르겠습니다.
꿈트리
24/01/23 14:49
수정 아이콘
제가 부모님 단독주택에서 아파트로 건너온 사람인데, 같은 연식기준으로 단독주택이 수선금이 훨씬 많이 든 것 같습니다. 단독주택도 20~30년 되면 뭐가 수리할게 그리 많은지... 매번(수도 터지고, 보일러 고장나고, 물새고, 페인트칠 등등) 기술자 아저씨 불러서 제가 조공하고 고생 좀 했죠.
24/01/23 14:55
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그럴 수도 있을 겁니다. 그렇지만 단독은 내 마음대로 고치고 안되면 마음대로 처분할 수도 있지만 아파트는 건물 전체적으로 고쳐야 하는 경우
나와 상관 없는거 같은 공사에도 계속 돈이 들어가야 하고 나중에 재건축을 하게 되면 결국 더 큰돈이 들어가지 않을까 하는 생각이 드네요.
(당연히 이건 짐작입니다. 그런 상황을 경험한 것도 당연히 아니구요)

그리고 사실 요즘 한국 인건비가 거의 선진국 급인데 선진국에서 어지간한 집 고치는 걸 본인들이 하는게 다 그런 이유이죠.
사실 저는 단독을 가지고 가끔 집 수선도 하면서 사는 삶이 가장 선진국 스러운 삶이 아닌가 생각합니다.
카오루
24/01/23 15:01
수정 아이콘
(수정됨) 한국도 마찬가지에요. 단독을 가지고 가끔 집 수선도 하고, 그런데서 한국인들이 살고싶어요. 사람은 다 비슷하죠..

그런데 다 낡아빠진 바퀴벌레 나오는 단독이 아니라

신축아파트와 비슷한 시기에 지어진 신도시의 단독주택들, 거기에 심지어 교통과 상권과 교육환경도 중심지 아파트와 비슷한 단독주택?
어우....아파트는 우습게 보는 가격이죠 크

그런 단독 한국인들이 싫어하는게 아니라 물건도 없고 들어가지도 못하는...ㅜ
생각해보세요, 한국의 진짜 부자들이 어디사나요. 기생충영화에 나오는거 같은 차고있는 집에서 살잖아요...

그냥 한참 경제활동하는 중산층이 자신에게 주어진 자산내에서 구할수 있는 최선의 주거환경이 일반적으로 아파트일뿐이에요.
24/01/23 15:10
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중산층의 범위가 한국에서는 이상하게 올라간 거죠. (내려간 건가?)
다른 선진국들은 어지간한 중산층도 단독을 가지고 사는데
한국은 아파트에 살고 무엇보다 다른 점은 아파트를 진심으로 더 선호한다는 겁니다.

한국의 중산층은 어쩔 수 없이 사는게 아니라 아파트를 확실하게 선호하고
심지어 아파트 사는 것을 일종의 신분 상승으로 생각하는 거 아닌가 싶을 정도더군요.
말씀하시는 고급 주택 말고 비슷한 지역, 면적과 내장의 단독주택이라고 해도
현재 한국의 중산층은 확실하게 아파트를 선호할 거라고 생각합니다.

그 가장 큰 이유 중 하나가 그동안은 신축일 때 비싼 단독주택은 그 가격을 나중에 유지 못하지만
거의 공짜로 재건축을 할 수 있는 아파트는 유지했던 것이기 때문이었다는 것이 이 글을 보고 하고 싶었던 제 생각의 기본이고요.
카오루
24/01/23 15:17
수정 아이콘
(수정됨) 일단 뭐, 서로 확실한 근거가 있는게 아니니까 서로 할말만 하는 상태이겠지만,

제 거주지는 인근에 신도시만 2개있고 구축도 많이있고
지자체에서 일하는 관계로 구석구석 둘러볼 일도 많습니다.

너무 제 지역만 말해서 일반화의 오류가 염려되지만,
적어도 비슷한 연식,비슷한 교통상황,비슷한 상권을 가지고있는 도시에서 잔디있는 단독주택이 아파트 1세대보다 가격이 낮은 경우는 전 솔직히 단 한건도 못봤어요...들어갈려고 정말 열심히 찾아봤거든요 흑.

단독보다 아파트가 좋아해서 아파트 들어가는 사람보다는
지금 자기가 가지고 있는 자금내에서 가장 좋은 거주조건이 아파트라서 들어가는 사람이 많다고 생각합니다..

상권활성화된 역앞에 5분거리 신축 잔디깔린 단독주택 가질래, 똑같은 5분거리의 아파트 들어갈래 하면 솔직히 90퍼이상이 주택 선택할거라고 봅니다. 생각해보세요 맨해튼 한가운데나 강남 한복판에 잔디깔린 주택이 떡하니 자리를 잡고있으면, 그 집이 얼마나 비싸겠어요.
24/01/23 15:28
수정 아이콘
저는 당연히 그동안 한국 중산층은 비슷한 조건이면 아파트를 더 선호한다고 생각했는데요,
제가 만나고 아는 범위가 생각보다 넓지 않긴 합니다.

그런데 한국에 상권활성화된 역 근처에 잔디깔린 단독 주택이 있기는 한가요?
제가 생각하는 한국의 역세권하고는 너무 다른 모습이라...
맨하탄의 잔디깔린 단독 주택만큼 볼 수 없는, 일종의 환상의 주택인데요...
카오루
24/01/23 15:31
수정 아이콘
크크 그쵸. 그런집이 없죠.
그래서 교통하고 도보권 초등학교하고 여러가지 생각하면, 단독 들어가고 싶어도 못들어가죠. ㅜ 다들 선택권이 아파트밖에 없어요..

저는 신도시에 신축 단독주택단지들을 알아봤는데
언제한번 청라나, 송도쪽에 신축단독주택타운들
시간되시면 한번 위치보세요. 상권이나 여러가지로 굉장히 불편해보이는 위치거든요?

제가위에 예시로 든 환상의 주택들하고는 비교도 안되게 입지가 안좋아요.

근데 비싸요...왜 비쌀까요. 하여간 비싸요..ㅜ
하아아아암
24/01/23 16:16
수정 아이콘
카오루 님// 토지지분이 엄청나게 차이나니까요 ...
Goodspeed
24/01/23 14:46
수정 아이콘
학생 인구수가 줄어도
의대나 스카이 등 상귀권 대학 가기는 여전히 힘들죠...

한국보다 평균 임금은 훨씩 적고 인구 감소는 비슷한 대만 아파트 최고가가 얼만지도 알아보시구요

https://blog.naver.com/k_economy/223136478340

결국 지방과 수도권 변두리부터 슬럼화 되는 지역이 생길 거고
서울 핵심지와 나머지 지역간의 양극화는 더더더 커져나갈겁니다
하늘을보면
24/01/23 15:55
수정 아이콘
(수정됨) 부동산이 계속 상승하려면 돈이 지속적으로 유입되어야 합니다.
전 요즘 부동산이 불황인 이유는 금리는 트리거일뿐이고 결국 가계부채가 천문학적인 상황에서 높은 가격을 받혀줄 돈이 없기 때문이리고 생각합니다. 특히 상업용 투자하신 분들이 먼저 망하고 있어 보이구요. 상가투자 망한 분들이 선택할만한 것은 아파트 부동산 매각으로 밖에 해결할 수 없어 보이구요. 그러고 거리로 나 안거나 작고 낡은 아파트로 이사하겠지요.

대만의 경우 중국의 엄청난 자금 유입이 영향이 커 보이구요.
결국 대한민국 부동산이 외국투자자들에게 매력이 있느냐 하는 점과
소득의 상승이 받혀주지 못하면 부동산 상승은 비 현실적이라고 생각합니다.
마술사
24/01/23 14:56
수정 아이콘
1) 미국 일본의 도심지역 아파트가격도 계속 오르고있음
2) 재건축이 안되면 특히 도심지역 신축급이 귀해지며 신축가격이 폭등할수있음
3) 대지지분이 중요한건 사실이나, 교외지역의 단독주택 vs 도심지역의 아파트는 또 의미가 다름. 특히 점점 인구가 도심에 몰리고 있는 한국에서는 더...

이런글이 슬슬 올라오는것 보니 부동산 하락싸이클이 많이 오긴 왔나봅니다. 대부분의사람들이 이런글에 동조할 2년후쯤 도심지역 신축급 집 사면 돈번다고 생각합니다
마이스타일
24/01/23 14:57
수정 아이콘
인구수 감소가 부동산 가격에 언젠가 영향은 미치겠지만 2~30년 뒤는 되어야 하지 않을까 싶네요
모리건 앤슬랜드
24/01/23 15:08
수정 아이콘
부산인구가 100만 깨지고 대전인구가 50만이 깨져도 수도권 인구는 2천만 유지될겁니다.
로즈엘
24/01/23 15:08
수정 아이콘
한국 부동산은 건드려야 되는데, 어디부터 손을 대야할지. 어떻게 어느 속도로 개선해야될지 정확하게 판단하기 어렵다는게 큰 거 같네요.
다들 물린 사람들이 많고 필요한 사람들도 많으니 자기가 가지고 있을땐 가격이 오르고 사야할땐 낮아야하는 이중적인 의견이 팽팽하게 맞서니.
No.99 AaronJudge
24/01/23 15:22
수정 아이콘
너무 이해관계가 복잡하죠

그거 다 떼어도 매우 복잡한 문제인데…
24/01/23 21:21
수정 아이콘
왜 건드려야 하는지 부터 저는 좀 의문입니다. 국민들이 이정도 주거환경 누리는 국가가 많지 않아요
수지짜응
24/01/25 12:30
수정 아이콘
건드리자는 쪽 주장을 잘 들어보면 대부분
본인이 원하는 방향이 있으시더라구요
24/01/23 15:20
수정 아이콘
서울은 앞으로 이십년 더 오르고 그다음 꺽일수 있는데, 그럼 지금 투자 하는데는 상관 없는 소리입니다…

그리고 서울에 아파트 vs 비아파트 세대수 비율 한번 찾아보시면 생각보다 아파트, 그중에서 지하주차장 연결된
아파트는 무척 귀하다는 것을 알게 됩니다
우리아들뭐하니
24/01/23 15:24
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최근에 든 생각인데 아파트 같은 집합건물에 바닥 보일러 난방을 하는게 맞나..라는 생각을 합니다.
얼마전에 윗집누수에 처맞았거든요..
배관 벽 매립에 바닥에 매립된 보일러 배관 등... 내부공간 늘리려고 건물 수명 줄이는 방법은 다 썼다는 생각이 드는 요즘입니다.
24/01/23 15:46
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10년전에도 비슷한 얘기가 있었던거 같은데
제이킹
24/01/23 15:48
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우리나라는 결국 아파트가 최종주거형태가 되지않을까요? 양극화에 따라 일부는 슬럼화가 진행될테지만 입지좋은 곳은 리모델링으로 수명연장을 꾀하면서 진행될 것 같습니다.
입지좋은 아파트들은 슬럼방지를 위해 가격방어를 더 강력하게 하며 좀더 요새화? 진행될 것 같습니다.
말씀하신 내용을 보니 우리나라의 주거형태는 갈라파고스가 아닌가 생각됩니다. 다른 나라와 결이 다르게 진행되지 않을까 조심히 예상해봅니다.
하늘을보면
24/01/23 15:50
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벽식이 문제가 아니라 불량 자재, 자재 빼먹기등 부실 건설은 요즘 상수로 봐야 하는 것 같습니다.
가격이 오르면 전 아파트가 고급이 될줄 알았는데 외향만 그럴듯한 쓰레기 아파트를 양산하고 있습니다.
쓰레기 건설사들이 언론사를 소유하면서 처벌받지 않는 비 상식적인 사회가 된 것 같습니다.
이혜리
24/01/23 15:55
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히히,
우리 아파트 용적률 360% 구나,
리모델링 추진 하니 마니 하다가 엎어진 이유가 다 있었군,
라방백
24/01/23 16:33
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현재에는 아파트야 말로 부의 상징이죠. 하지만 저는 서울 핵심위치의 초고가 고층 아파트들을 제외하고 교외쪽이나 지방은 공동주택이 아파트보다 높게 평가받는 시기가 올거라고 생각합니다. 이유는 한국의 인식이 점점 더 서구에 가까워지고 있기 때문이고 서구의 집값 개념이 그렇게 잡혀있기때문이죠. 10여년 전만해도 메가몰형태의 쇼핑몰이 한국에서 성공할거라는 예측은 거의 없었지만 지금은 완전히 바뀌었죠. 물론 쿠팡의 영향이 크기는 하나 코스트코나 메가몰의 매출을 볼때 한방에 왕창사는 스타일의 삶이 더 많아진건 사실이구요. 마찬가지로 현재 아파트의 효율과 편리성이 물론 뛰어난것은 사실이나 서양처럼 프라이빗한 삶이 더 가치가 올라가기 시작하면 아파트보다 공동주택이 더 가치가 높아질거라고 봅니다.
그리고 최신기술을 적용한 스마트 주택들은 구형 단독주택들하고 완전히 다른 수준의 주거공간입니다. 공동주택이면 유지보수관리, 경비, 폐기물관리, 커뮤니티센터등도 단지에서 해결할수있구요. 한국에서는 꽤 프리미엄한 주거공간으로 홍보할 여력이 많다고 봅니다.
24/01/23 18:47
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공동주택이 뭔가요...? 다가구...?
손꾸랔
24/01/23 17:15
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고층아파트들의 미래는 어떨지.. 건물과 함께 구성원들도 삭아갈텐데 어떤 해법이 있을지.. 어떤 희망을 보고 집값은 감가상각은커녕 물가 이상으로 올라야 당연한건지..
소박한 생각 수준에서는 늘 수수께끼입니다.
24/01/23 17:17
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가치는 떨어져도 돈풀기로 액면가 자체는 높아지리라 예상하고 있습니다.
크낙새
24/01/23 18:29
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아파트가 감가상각이 된다라는걸 사람들이 깨닫는 순간 어떤일이 벌어질까 상상해보면 됩니다.
24/01/23 18:48
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깨달아도 대안이 없어요. 아파트 떠나서 어디 가나요?
수지짜응
24/01/25 12:31
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다들 한명 한명 똑똑한 사람들이예요
사회는 그렇게 굴러가왔던거구요

모든 사람이 님 처럼 생각하고 있답니다
카미트리아
24/01/23 18:50
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착각들 많이 하시는데
비슷한 입지에 비슷한 집 평수의
비슷한 수준의 단독 주택이 아파트보다 비싸거나
못해도 비슷합니다
깔고 있는 땅이 얼마인데요

왜 단독이 아파트 보다 싸다고 생각하시는지
24/01/24 05:21
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(수정됨) 아파트 가치보다는 코로나 이후 우리나라 3040맞벌이가구의 소득이 크게 늘었습니다. 의사부부는 논외로 하고 대충 대기업남-공무원여 조합으로 세전 1억5천정도가 가계소득인데 집값이 떨어지기가 어렵고 떨어진다한들 금리 낮아지면 또 우르르 구입할 가능성이 큽니다. 저정도 세전소득인 가구가 많아지면 15억까지는 구매여력이 있다는 뜻이거든요. 서울 강북의 34평 분양가가 12-15억 사이인것도 다 그이유입니다. 우리나라 집값은 전체적인 인구감소 함께 인공지능의 발달과 고급인력의 무인화, 혹은 경쟁력 약화로 임금이 줄어들거나 대규모 감축등 개발자나 연구원등 세전1억이상 받는 직원수가 동결 내지는 줄어들때 집값의 근본적인 위기가 올거라고 봅니다. 그게 아니라면 꾸준한 소득증가와 유통화폐의 증가로 근근히 찔끔찔끔이라도 올라갑니다.
24/01/24 09:57
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제가 20년전에 이렇게 생각했는데 순진한 생각 이었더라구요
한국에서 부동산은 투자 상품이라 해외자본까지 끌어다가
어떻게든 메꿀껍니다 인플레이션도 있구요
Bellingham
24/01/24 11:01
수정 아이콘
한국 부동산은 배그 같은 서바이벌 게임에서 제한시간이 다가오면 맵이 점점 좁아지는 상황과 비슷하죠
지방 부동산이야 과거에도 그랬지만 미래에 저출산 크리 맞고 물량 받아줄 사람 줄어드면 더더욱 비전 없는거 누구나 알고
인구가 줄어들면서 황량해지는 지역을 버리고 도심지로 사람들이 모이면서 수도권은 10년, 강북은 20년, 강남은 30년 후에도 가격이 버티겠죠. 그 이후에는 강남조차도 어쩔 도리 없을거구요
그 전까지는 물가상승률보다 큰 부동산 가격 상승 기간도 있을거고 그런 시기에 부동산으로 차익 남기기는 가능할테지만 지난 몇십년처럼 덮어놓고 우상향하기는 어려울거고 부동산투자로 돈버는 난이도가 예전보다는 올라갈거라 예상합니다
24/01/24 12:49
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이런 생각과 논리는 20년 전에도 있었고, 지금은 다르다의 형태로 계속해서 등장하고 있죠.
미래 예측은 불가능한거고 이런 마인드로 숏 포지션으로 몰빵하는건 비추천 합니다. 예측대로 안가면 사람이 부동산 정책이나 가격에 과몰입되고 인생에 부정적인 영향이 크게 갈거라
수지짜응
24/01/25 12:34
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결국 계속 되돌이표 되는거죠

모두 더 좋은 위치 좋은 집에 살고싶은 본능이 바뀔까요?

집 값 떨어지는거 맞고 좀 떨어지면 여유되는 사람이 사겠죠
서울 한복판 상급지들? 떨어지면 살 사람들 줄 섰습니다
서울 외곽이나 지방? 떨어져도 안사겠죠

어떤부분을 걱정하고 결론은 어떻게 했으면 좋겠냐
이거에 대한 대답이 없이 좋은 논의가 될까 의문입니다
흠흠흠
24/01/28 04:56
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서울 빼고는 다 죽을듯요
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